Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

 
 

4. Этапы оценки рыночной  стоимости недвижимости  затратным методом

    Алгоритм  использования ЗП включает в себя следующие этапы.

    1.Осмотр  объекта недвижимости и ознакомление  со всей имеющейся документацией.

    2.Оценка  текущей стоимости восстановления  или замещения (определение издержек/затрат  воспроизводства улучшений).

    3.Оценка  всех видов накопленного износа.

    4.Оценка  величины предпринимательской прибыли.

    5.Оценка  стоимости участка земли.

    6.Определение  итоговой стоимости объекта недвижимости  суммированием восстановительной  стоимости улучшений с учетом  износа, стоимости земельного участка  и предпринимательской прибыли.

    Затраты могут быть прямые и косвенные:

    ♦ прямые — включают в себя стоимость  рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

    ♦ косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно  выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к  прямым.

    Существуют  следующие методы оценки полных затрат:

    1.Метод  сравнительной единицы с вариантами.

    2.Метод  количественного обследования.

    3.Метод  сравнительного объекта. 

    Имеют место три вида износа:

    1) физический;

    2) функциональный (или функциональное  устаревание);

    3) внешний (экономический).

    Физический  и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием  устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости  над затратами на его устранение.

    Методы  определения износа:

    ♦ метод экстракции (метод рыночной выборки);

    ♦ метод срока жизни;

    ♦ метод разбиения (по трем видам износа).

    Методы  оценки земельного участка:

    ♦ метод соотнесения;

    ♦ метод извлечения;

    ♦ метод освоения;

    ♦ метод остатка для земли;

    ♦ метод капитализации земельной  ренты;

    ♦ метод сопоставимых продаж.

    Оценка  стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

    Оцененная стоимость восстановления ______

    Минус:

    накопленный износ:

    I. Физический:

    а)  устранимый _____;

    в) неустранимый для элементов с  долгим сроком жизни _____;

    б)  неустранимый для элементов с  коротким сроком жизни_____

    II. Функциональный:

    а)  устранимый _____;

    б)  неустранимый _____

    III. Внешнее устаревание.

    Общий накопленный износ:

    Стоимость улучшений с учетом износа ______.

    Плюс: стоимость земельного участка ______.

    Плюс: предпринимательская прибыль ______.

    Итого: 

    Оценка  стоимости при затратном подходе ______.

    Оценка  износа

    Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния  объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ  определяется как разница между  текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

    В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

    Физический  износ — это потеря стоимости  за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может  быть как исправимым (устранимым), так  и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который  может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта  в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится  к исправимому, если затраты на его  исправление меньше, чем добавляемая  при этом стоимость.

    Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной  неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению  с новым сооружением, созданным  для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием  техническим и функциональным требованиям  по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и  неисправимым. Функциональный износ  считается исправимым, когда стоимость  ремонта или замены устаревших или  неприемлемых компонентов выгодна  или, по крайней мере, не превышает  величину прибавляемой полезности и/или  стоимости. В противном случае износ  считается неисправимым.

    Физический  и функциональный износ обычно присущи  самой собственности.

    Внешний (экономический) износ вызывается факторами  извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных  условий и т. д.

    Для определения накопленного износа применяются  следующие методы.

    1. Метод  разбивки

    Метод разбивки заключается в подробном  рассмотрении и учете всех видов  износа.

    Таблица 1.

    Результаты  оценки износа методом разбивки

                Расчет  физического износа

    Величина  исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

    Неисправимый  физический износ соответствует  позициям, исправление которых в  настоящее время практически  невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых  совпадает со сроком жизни всего  здания, и короткоживущие, имеющие  срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

    2. Метод сравнения продаж

    В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница  между стоимостью нового строительства  и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного  метода является наличие достоверных  данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    К основным характеристикам затратного подхода относятся:

• оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);
• учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;
• принцип «замещения».

    Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим  учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:

• оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
• оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
• расчет выявленных видов износа;
• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

    Необходимо  учитывать, что во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так  как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание  сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая  стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

    Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после  тщательного сравнительного анализа  результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

    Применение  затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

• Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

    В этом случае стоимость строительства  таких объектов (с учетом ПЩ прибыли  инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

• В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

    Наиболее  эффективное использование земельного участка представляет собой использование  незанятого земельного участка или  земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо  с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

    Производимые  экспертом расчеты по возможно более  эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют  повысить инвестиционную привлекательность  оцениваемого имущественного комплекса  в глазах потенциального инвестора.

    Оценка  данного имущественного комплекса  проводится в следующих случаях:

• Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.
• Для оценки объектов незавершенного строительства.
• Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
• Для оценки в целях страхования.
• Для переоценки основных фондов предприятий.
• В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

 

    Список  использованной литературы

    1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.- СПб.: СПбГАСУ, 2006.- 384 с.

    2. Васильева Л.С. Экономика недвижимости.- М.: Эксмо, 2008.- 480 с.

    3. Иваницкая И.П. Введение в экономику  недвижимости: Учебное пособие / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев.- М.: КноРус, 2008.- 240 с.

    4. Марченко А.В. Экономика и управление  недвижимостью.- М.: Феникс, 2007.- 448 с.

    5. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко - М.: КноРус, 2009.- 304 с.