Методы оценки недвижимости

    Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с  расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда определение искомой аналоговой оценки С_cm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога C_cdb на корректирующий множитель k_i (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(k_i)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:

    C_cm = C_cdb * I(k_i).⁵

    В принципе возможная сфера использования  МС достаточно обширна. Метод сравнения  можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.

    Итак, идея метода сравнения состоит в  том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать  ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта  — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

    Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

    Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м).

3. Метод инвестиций

    Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также  является методом, базирующимся на использовании  идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость.

    Отсюда  и название метода.

    Для преобразования величины арендной платы  в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

    Принципиальным  в МИ является то, что названный  доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.

    Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего  для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих  сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).

    Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

    При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

    Далее оценка стоимости объекта недвижимости определяется как результат деления  величины арендной платы (или, как уже  подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный  под именем капитализации прибыли.

    Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в необходимости:

    1) вычислить чистую прибыль владельца,  например по совокупности получаемых  им арендных платежей;

    2) найти достоверную информацию  о показателе доходности, ориентируясь  на сделки-аналоги.

    Обратим также внимание, что метод инвестиций является как бы граничным, носящим  в себе признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так  и методов, использующих информацию о прибыли

4. Доходные и другие (комбинированные) методы

    Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

    Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов — нормативных, затратных и сравнения.

    Следует обратить внимание на главные компоненты доходных методов:

    алгоритм капитализации дохода (идея которого уже была упомянута при рассмотрении метода инвестиций); суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью;

    собственно  показатель доходности данного бизнеса  недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем  прибыли и вычисляется искомая  стоимостная оценка. 

1. Показатель  доходности (ставка капитализации)

    1. Наилучшим источником для определения  показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPI_i и ценах SP_i на i-е реализованные объекты недвижимости. Эта информация должна быть доступной (т.е. реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов i, т.е., по крайней мере, нескольких адекватных продаж). Тогда статистическая обработка совокупности данных от деления (NPI_i / SP_i) будет соответствовать искомому значению показателя доходности Y (yield). Это, в частности, может быть прямое или взвешенное усреднение результатов деления, а информация о продажах может быть скорректирована для учета определенных несоответствий объектов недвижимости, например:

    Y = ∑[NPI_i * C_i / SP_i] / Q,

    где Y — искомое значение показателя доходности;

    ∑ — знак суммирования по индексу i;

    i — прецедент рыночной реализации, i = (1, Q);

    Q — количество известных прецедентов рыночных продаж;

    С. — коэффициенты приведения данных к адекватным условиям.

    Или

    Y = ∑{A(i) [NPI_i / SP_i]}

    где А_i — коэффициент значимости информации по i-му объекту,

    ∑{A} = 1

    Рассмотрим  содержание понятия "чистый операционный доход". В приведенных формулах чистый операционный доход означает ожидаемый совокупный годовой доход  от пользования данным объектом недвижимости за вычетом всех операционных расходов данного года (но без затрат на обслуживание возможных долгов и амортизационных начислений).

    Ожидаемые доходы могут, например, складываться от сдачи объекта в аренду и  при других формах возмездного пользования  объектом и его частями.

    Операционные  расходы могут включать обширную гамму регулярных текущих затрат, например:

    оплату  коммунальных услуг и энергообеспечения;

    эксплуатационные  расходы по строительному содержанию здания и помещений;

    расходы на содержание земельного участка и  стоянку для автотранспорта;

    расходы на уборку и вывоз мусора;

    расходы на управление, консультационные услуги, заработную плату персонала;

    налоговые платежи;

    платежи по обязательному страхованию;

    резервирование  средств и т.д.

    Заметим при этом, что, как уже упоминалось, многие из перечисленных статей расходов могут быть учтены в условиях арендного договора, т.е. существуют некие традиции разделения операционных расходов между собственником и арендатором. Тогда в ряде случаев арендная плата может отражать своеобразный "нетто-доход" собственника, а его операционные расходы будут связаны лишь с упущенной выгодой от неполной сдачи в аренду помещений объекта и потерь из-за неаккуратных арендных платежей.

    2. Другим возможным способом вычисления  показателя доходности являются  экспертные подходы, например аддитивная (кумулятивная, поэтапная) схема определения искомой ставки начиная с ее некоторого базового значения. В качестве такой базовой ставки, как правило, берегся минимальная, наименее рискованная ставка процента по наиболее надежным ценным бумагам, например по долгосрочным правительственным обязательствам. Отметим, что для стабильных развитых рыночных экономик, говоря о процентах по долгосрочным правительственным обязательствам, принимают их в качестве базовых безрисковых ставок. В условиях российских реформ и сложного переходного периода к этой категории количественных оценок минимально рискованных ставок имеет смысл относить ставку рефинансирования Центрального банка, ставки вкладов наиболее надежных банков и т.п. В известном плане, такие базовые ставки играют роль границы эффективной инвестиционной альтернативы вложениям средств в приносящую доход недвижимость.

    Далее эта базовая безрисковая ставка Y₀ увеличивается определенными компенсационными долями Y, соответствующими учитываемым рискам R и другим инвестиционным особенностям недвижимости, включая: низкую ликвидность, риски неэффективного управления, экологические и законодательные риски, аспекты, связанные с возмещением вложенных средств, и т.д.:

    Y = Y₀ + ∑          {Y_r}, r = (1, R)⁶

    Практика  показывает, что при подобном накоплении влияния учитываемых R факторов исходное значение безрисковой ставки Y₀ может возрастать более чем вдвое. О реальных соотношениях таких ставок можно, в частности, судить, сравнивая данные о ставках капитализации для стран с различной степенью состояния экономики и развития рыночных механизмов, с различной социально-политической стабильностью.

2. Метод капитализации прибыли

    В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) — на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника. Отличительная же особенность МКП заключается в специфических способах определения стоимости аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника.

    МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых  требуется специальное регулирование, например для объектов розничной  торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).