Методы оценки недвижимости

    С — моделью приемлемой доходности (или рентабельности) предпринятой девелопером (застройщиком) активности; модель отражает меру риска проекта развития данной недвижимости в данном месте и при конкретных социально-экономических условиях, например: от значения ожидаемой рентабельности в 15—20% — при стабильных условиях до 50% и более — в условиях повышенного риска;

    D — моделью предполагаемой цены на земельный участок (при приобретении в собственность или приобретении прав долгосрочной аренды); эта оценка в ряде случаев может, в свою очередь, определяться некоторыми фиксированными нормативами или методами сравнения — по известным прецедентам продаж.

    Из  соотношений уравнения [1] следуют  три варианта его практического использования.

    1. Оценка максимальной суммы, которую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка. Это наиболее распространенный способ использования метода остатка. Для его успешного применения необходима информация о приемлемой доходности С для данного инвестора в данных условиях и о затратах на развитие проекта:

    D = А - (В + С).         [2]

    2. Оценка ожидаемых  доходов предпринятого  девелопером делового  проекта при условии известных ему затрат на приобретение земельного участка и сооружение объекта:

    C = A - (B+D).          [3]

    3. Оценка допустимых  затрат на развитие  (новое строительство, расширение, реконструкцию и т.п.) объекта при условии известных затрат на землю и приемлемой для инвестора доходности инициируемого им бизнес-проекта:

    B = A - (C+D).          [4]

6. Метод предпринимательской оценки

    Метод предпринимательской оценки (МПО) по своей природе является комбинированным, т.к. в его основе изначально заложены три оценки:

    оценка  по методу восстановительной стоимости (МВС), оценка по методу приведенного чистого  дохода (МПЧД), оценка стоимости распродажи (СР), определяемая по рыночным или нормативным  методам.

    В упрощенном виде алгоритм МПО заключается  в следующем:

    1) определяется максимальное значение  стоимостной оценки объекта из  результатов, получаемых при альтернативном  применении следующей пары методов:  приведенного чистого дохода  и стоимости распродажи: max {ПЧД, РС}. Другими словами, предприниматель определяет для себя наибольший из предполагаемых к получению доходов: либо при попытках развить в будущем коммерческую деятельность объекта (и это будет приведенный чистый доход), либо при простой распродаже средств, например в соответствии с правилами ликвидации объекта;

    2)  полученная максимальная  оценка дохода  сравнивается с  затратами на воссоздание подобного объекта, вычисляемыми, например, методами восстановительной стоимости или замещения. Другими словами, предприниматель оценивает, а не лучше ли, не экономнее ли построить такой же объект заново и, таким образом, не связывать себя заботами о старом объекте;

    3)  итоговая предпринимательская оценка (ПО) определяется как минимальное значение от таких сравнений, как 

    min {PC, ВС}

    или

    min {ПЧД, ВС}.⁸

    В результате общая формула метода предпринимательской оценки может быть представлена в следующем виде:

    ПО = min {ВС, max (ПЧД, PC)}

    Таким образом, видно, что в данном методе комбинируются различные классы методов, сочетаются затратный подход и подход с расчетами уже упоминавшихся выше показателей экономического эффекта.

4. Заключение

В итоге  мы видим, насколько разнообразны методы оценки недвижимости и насколько сложен этот процесс. Ведь столько нужно учесть! Оценочная деятельность один из наиболее важных видов деятельности на современном рынке, пренебрегать знанием о сущности которого нецелесообразно. Разобрав соответствующие методы, мы получи представление и о рынке недвижимости в целом.

5. Список литературы
1. Оценочная деятельность, Соловьев М.М., 2003
2. Оценка недвижимости и бизнеса, Федотова М.А., Уткин Э.А., 2000
3. Методы оценки и прогнозирования развития сферы недвижимости в строительстве, Рахман И.А., 2001
4. Федеральный стандарт оценки №1 от 20 июля 2007
5. Федеральный стандарт оценки №2 от 20 июля 2007
6. Федеральный стандарт оценки №3 от 20 июля 2007