Методы оценки недвижимости

ify">    недвижимость, расположенная в разных странах.

    Среди других факторов, влияющих на выбор  базиса и, далее, соответствующих методов  оценки, необходимо указать на следующие  факторы:

    тип объекта (в частности, глава 5 ЕСОН концентрирует  внимание оценщиков на специальных типах недвижимости, таких, как коммерческая недвижимость, истощимое имущество, имущество государственного сектора);

    возможности и направления дальнейшего использования  объекта;

    добровольность  и компетентность покупателя и продавца, достаточность периода маркетинга;

    дата (срочность) проведения оценки;

    поврежденная  и незавершенная в строительстве  недвижимость;

    Среди других факторов, влияющих на выбор  базиса и, далее, соответствующих методов  оценки, необходимо указать на следующие факторы:

    тип объекта (в частности, глава 5 ЕСОН концентрирует внимание оценщиков на специальных типах недвижимости, таких, как коммерческая недвижимость, истощимое имущество, имущество государственного сектора);

    возможности и направления дальнейшего использования  объекта;

    добровольность  и компетентность покупателя и продавца, достаточность периода маркетинга;

    дата (срочность) проведения оценки;

    поврежденная  и незавершенная в строительстве  недвижимость;

    факторы окружающей среды (особенно в аспекте  присутствия ядовитых веществ и  опасных строительных материалов) и др.

    В результате складывающийся для конкретной ситуации набор факторов, (состоящий, как правило, из наиболее часто проявляющих себя на данном секторе рынка операций с недвижимостью) и определяет такую категорию, как базис оценки. Поскольку ситуации оценки могут быть самыми разнообразными, то понятным является и множественность базисов оценки.

    Приведем  в качестве иллюстрации известное  разнообразие используемых базисов  оценки в различных международно признанных документах.

    Так, в Международных стандартах оценки (МСО) для различных ситуаций используют следующее множество базисов:

    рыночная  стоимость,

    рыночная  стоимость при существующем использовании,

    потребительская стоимость,

    стоимость действующего предприятия,

    специальная стоимость,

    стоимость при вынужденной продаже,

    утилизационная  стоимость,

    ликвидационная  стоимость,

    остаточная  стоимость замещения и др.

    Европейские стандарты TEGoVA в качестве основных рекомендуют использовать следующие типовые базисы оценки (см. ЕСОН, п. 4.02.3):

    рыночная  стоимость,

    рыночная  стоимость при существующем использовании,

    стоимость при альтернативном использовании,

    отрицательная стоимость (как опенка стоимости  объекта, генерирующего убытки),

    остаточная  стоимость замещения.

    Кроме того в ЕСОН внимание уделено и  таким базисам оценки, как:

    стоимость замещения и восстановительная  стоимость,

    стоимость в использовании — с включением и без включения в оценку нематериального  актива "гудвил" (фирменная марка, торговый знак, качественный образ  компании),

    стоимость действующего предприятия,

    стоимость при вынужденной продаже (трактуемая как аналог ликвидационной стоимости),

    прогнозы  и ретроспективы оценки и др.

3. Классификация методов оценки

    На  основе анализа зарубежного опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной документации, а также в развитие выше изложенной унифицированной системы базисов оценивания систематизируем методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих четырех групп.

    I. Нормативные методы.

    II. Затратные методы. Методы балансовой стоимости. Методы восстановительной стоимости. Методы замещения.

    III. Сравнительные (аналоговые) методы. Метод восстановительной стоимости по аналогам. Метод сравнения.

    Метод инвестиций.

    IV. Доходные и другие (комбинированные) методы (использующие данные о будущих затратах и доходах).

    Метод капитализации прибыли.

    Метод приведенного чистого дохода.

    Метод подрядчика.

    Метод остатка.

    Метод предпринимательской оценки. 

1. Нормативные методы

    Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма.

    При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например:

    при операциях купли-продажи земельных  участков (в том числе продажи  прав долгосрочной аренды городских  земель) на конкурсной основе — право  повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%);

    при продаже земельных участков на аукционах  и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков — право не ограничивать их цену и т. д.

    Так, в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" и начиная с распоряжения мэрии Москвы от 31 марта 1992 г. № 173-РВМ с 1 января 1992 г. пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс некоторое количество специфического характера подзон); изначально для них установлены базовые ставки ежегодной арендной платы и земельного налога, которые регулярно индексируются для всех выделенных зон и подзон. Землевладельцы и землепользователи, наделенные правом бессрочного пользования землей, облагаются ежегодным земельным налогом в размере, кратном базовой ставке (например, в размере 100%). Наравне с этим установлены нормативные льготы по арендной плате для различных категорий пользователей (например, в размере 50% и менее от базовой ставки).

    Нормативный подход применяется также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся  в аренде, при реализации права  их выкупа. Например, установленный  алгоритм нормативной оценки состоит в умножении общей площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 — для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 — для встроенных помещений).

    Наиболее известный прецедент нормативной оценки связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений приватизация жилья в России проводится бесплатно. (В то же время в мировой практике известны схемы приватизации муниципального жилья путем его выкупа с различными условиями и льготами для жильцов. В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с другой — на возможности улучшения содержания жилых домов после перехода бремени ответственности за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают интересный феномен на рынках жилья. Приватизированная или полученная бесплатно квартира немедленно "скачком" приобретает потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д.

    В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных  документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия.

 

2. Затратные методы
1. Методы балансовой стоимости

    Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

    Иллюстрацией  применения метода балансовой стоимости  является процедура, зафиксированная во Временных методических указаниях по оценке стоимости объектов приватизации (Приложение 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. № 66, а также последующие развивающие Указ нормативные акты). Процедура устанавливала порядок оценки имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для интересующих нас в первую очередь объектов недвижимости:

    определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств;

    объекты незавершенного строительства и  неустановленное оборудование после  инвентаризации оценивались по балансовой стоимости.

    Для определения величины уставного  капитала акционерного общества из стоимости  имущества предприятия, определенного в указанном выше порядке, дополнительно исключались статьи пассива баланса в части резерва предстоящих расходов и платежей, собственных источников финансирования капитальных вложений и доходов будущих периодов.

    Одна  из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются в соответствии с заданными индексами.

    Преимущества  МИБС по сравнению с МБС проявляются  за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях галопирующей инфляции, устойчивых тенденций изменения валютных курсов), когда оценка в старых ценах уже никак не соответствует действующим ценам и условиям.