Основные методы оценки недвижимости

Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………....3

ГЛАВА 1.  ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ………………………………….5

1. Основные понятия оценки недвижимости ………………………...5
2. Описание процесса оценки………………………………………….6

ГЛАВА 2.  ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……...9

   2.1.    Классификация методов оценки …………………………………….9

   2.2.    Нормативный  метод…………………………………………………10

   2.3.    Затратные  методы……………………………………………………12

   2.4.    Сравнительные  методы……………………………………………...18

   2.5.    Доходные  методы……………………………………………………22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………30

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………….32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней  связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют  ли они природное происхождение  или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок  территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так  же подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

В Российском законодательстве понятие  недвижимости включает приравненные к  нему движимые вещи. Не по родовым или  видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для  действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или  материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных  отношений.

Недвижимость как товар с  экономической точки зрения имеет  двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается  либо сам объект, либо предоставляемые  им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости - это определенный набор  механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку  объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора  или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что  различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России , то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

 

ГЛАВА 1. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1. Основные понятия  оценки недвижимости

 

   Оценка недвижимости представляет собой установление стоимостного эквивалента рассматриваемого объекта. В прикладном плане под оценкой недвижимости понимается процесс формирования обоснованной стоимостной оценки конкретного объекта недвижимости, которая производится по заказу и относится ко времени проведения оценки (как вариант — ко времени предполагаемой с объектом оценки операции) с учетом складывающихся условий.

Из приведенных выше определений  следует: оценка недвижимости — это: адресный процесс, нацеленный на конкретный объект недвижимости, с учетом его типа и характеристик (физических, структурных, технологических, правовых и др.), его окружения, в том числе пространственного, экологического, социального и экономического; 
процесс, привязанный к типу операции, которую предполагается провести с оцениваемой недвижимостью (например: купля-продажа, аренда, страхование, налогообложение, использование в залоговых целях и т.д.); 
процесс, привязанный к определенному моменту времени; чаще всего за такой установленный стандартами профессиональных оценщиков момент принимается время проводимой оценки; в ряде случаев приходится ориентироваться на будущее время — время намеченной операции с недвижимостью (при оценках в рамках анализа проектов развития, для залоговых операций и др.); субъектно-ориентированный процесс, т.е. привязанный к заказчику как одному из множества участников предполагаемой операции с оцениваемой недвижимостью, а также к специалисту, проводящему заказанное оценивание; регламентированный процесс, порядок и условия которого (например, четкое следование определенным нормам и правилам, стандартам и процедурам, договорным положениям) устанавливаются законодательством и руководствами профессиональных общественных организаций, согласовываются его участниками — заказчиком и оценщиком; процесс, развивающийся в складывающихся внешних условиях, имеющий свои стадии со своими промежуточными и конечными результатами, учитывающими возможную динамику ситуаций; процесс, носящий достаточно сложный расчетно-аналитический характер и соответственно связанный с обработкой значительных объемов информации и определенными компьютерными расчетами, аналитическими сравнениями и выбором.

 

1.2. Описание процесса оценки

 

Процесс оценки - логически  обоснованная и систематизированная  процедура последовательного решения  проблем с использованием известных  подходов и методов оценки для  вынесения окончательного суждения о стоимости. 
          Определение стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Основная задача первого этапа в процессе оценки - определение цели оценки или, в более общем виде, - идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость. Большое значение имеет также выявление намерений относительно использования в дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности. 
     На втором этапе процесса оценки составляется план оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и подходов, позволяющих избегать непродуктивных затрат и формулировать требования к необходимой информации. План оценки дает возможность оценить временные и качественные затраты на подготовку заключения о стоимости объекта и сфокусировать процесс поиска и анализа уместной в каждом конкретном случае информации. Договор на оценку содержит обоснованные сроки и стоимость выполнения отчета заданной формы, принимая во внимание все вышеперечисленные аспекты. 
     Третий этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта. Важность этого этапа очевидна, поскольку от качества и полноты собранной информации из доступных достоверных источников напрямую зависят результаты работы в целом. Особое внимание уделяется личной инспекции объекта оценки, подтверждению достоверности собранной информации, ее полезности и актуальности.

Четвертый этап в процессе оценки заключается в расчете стоимости объекта и методическом обосновании результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного товарного рынка используемые методы дают различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка. Различия обусловлены целым рядом факторов, важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.п.

Окончательное заключение о стоимости основано на всей совокупности имеющейся рыночной информации и может представлять собой не только конкретное значение стоимости,   но  и  некоторые  пределы  оцененной  стоимости  или даже  более  сложные аналитические зависимости.

Таким образом, процедура  оценки включает в себя следующие этапы: 
- установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 
- описание объекта, исследование состояния и выделение особенностей; 
- изучение документации на объект оценки, предоставленной Заказчиком; 
-    интервью с представителем Заказчика;

- анализ рыночной информации (истории, текущей конъюнктуры и тенденций); 
-    выбор подходов к оценке стоимости;

- определение рыночно обоснованной величины арендной ставки для объекта; 
- составление письменного отчета об оценке рыночной арендной ставки (платы за пользование).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2.  ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ       

 

2.1. Классификация методов  оценки

 

На основе анализа зарубежного  опыта, публикаций в методической литературе и периодике, международных стандартов, отечественных разработок и нормативно-законодательной  документации, а также в развитие выше изложенной унифицированной системы  базисов оценивания систематизируем  методы оценки объектов недвижимости в рамках следующих четырех групп: 

 I.Нормативные методы.

II. Затратные методы:

- методы балансовой стоимости.

- методы восстановительной стоимости.

- методы замещения.

III. Сравнительные (аналоговые) методы:

- метод восстановительной стоимости по аналогам.

- метод сравнения.

- метод инвестиций.

IV. Доходные и  другие (комбинированные) методы (использующие   данные о будущих затратах и доходах):

- метод капитализации прибыли.

- метод приведенного чистого дохода.

- метод подрядчика.

- метод остатка.

- метод предпринимательской оценки.

 

                     

 

     2.2.  Нормативные методы

 
     Нормативные методы предназначены для оценки объектов недвижимости, как правило, не отличающихся уникальными свойствами. Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентирующим характером соответствующих нормативно-законодательных документов федерального и муниципального уровней. Так, начиная с постановления Правительства Российской Федерации от 25 февраля 1992 г. № 112 (и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к местным условиям актов региональных властей) установлен порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности (не затрагивая исторически болезненную для России проблему свободной купли-продажи земли), предназначена для применения в важных ситуациях обеспечения экономического регулирования земельных отношений, например, при передаче земли в собственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев. При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма. 
  При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права, например: 
при операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе — право повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный процент (например, 50%); при продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков — право не ограничивать их цену и т. д.

Так, в соответствии с  Законом Российской Федерации "О  плате за землю" и начиная с  распоряжения мэрии Москвы от 31 марта 1992 г. № 173-РВМ с 1 января 1992 г. пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс некоторое количество специфического характера подзон); изначально для них установлены базовые ставки ежегодной арендной платы и земельного налога, которые регулярно индексируются для всех выделенных зон и подзон. Землевладельцы и землепользователи, наделенные правом бессрочного пользования землей, облагаются ежегодным земельным налогом в размере, кратном базовой ставке (например, в размере 100%). Наравне с этим установлены нормативные льготы по арендной плате для различных категорий пользователей (например, в размере 50% и менее от базовой ставки).

Нормативный подход применяется  также в ряде случаев для оценки объектов, находящихся в аренде, при реализации права их выкупа. Например, установленный алгоритм нормативной  оценки состоит в умножении общей  площади зданий и помещений, занимаемых соответствующими арендаторами, на нормативную  ставку арендной платы и нормативно заданный коэффициент (К = 3 — для отдельно стоящих зданий и сооружений и К = 2 — для встроенных помещений).

Наиболее известный прецедент  нормативной оценки связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений  приватизация жилья в России проводится бесплатно. (В то же время в мировой  практике известны схемы приватизации муниципального жилья путем его  выкупа с различными условиями и  льготами для жильцов. В частности, в Великобритании процессы выкупа муниципального жилья нацелены, с одной стороны, на повышение качества жизни, а с  другой — на возможности улучшения  содержания жилых домов после  перехода бремени ответственности  за жилье на частного собственника.) Обратим внимание, что бесплатная приватизация и бесплатное предоставление муниципального жилья порождают  интересный феномен на рынках жилья. Приватизированная или полученная бесплатно квартира немедленно "скачком" приобретает потенциальную стоимость на вторичном рынке жилья. И тем самым достаточно ясная социальная политика справедливости становится весьма уязвимой и порождает проблемы типа определения действительно нуждающихся семей и отдельных граждан, защиты от необоснованных льгот, злоупотреблений и т.д. 
    В заключение следует обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или соответствующих нормативных документах могут появляться требования не фиксированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оценки, а ориентирования на определенные базисы и методы оценки. Так, например, мы уже отмечали предпочтения, отдаваемые рыночной стоимости объекта оценки в Федеральном законе об оценочной деятельности. Законодательство по бухгалтерской отчетности, в свою очередь, фиксирует методы оценки активов предприятия. 
 
2.3.  Затратные методы