Основные методы оценки недвижимости

Методы балансовой стоимости

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса. 
Иллюстрацией применения метода балансовой стоимости является процедура, зафиксированная во Временных методических указаниях по оценке стоимости объектов приватизации (Приложение 2 к Указу Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. № 66, а также последующие развивающие Указ нормативные акты). Процедура устанавливала порядок оценки имущества приватизируемых государственных и муниципальных предприятий при определении начальной цены предприятия, величины уставного капитала акционерного общества. В состав оцениваемого имущества предприятия включались основные средства и вложения, запасы и затраты, денежные средства и прочие финансовые активы. При этом для интересующих нас в первую очередь объектов недвижимости: 
определение стоимости основных средств осуществлялось по остаточной стоимости, рассчитанной путем уменьшения величины их первоначальной балансовой стоимости на величину износа, исчисленного по данным бухгалтерского учета на момент оценки исходя из норм амортизации основных средств; объекты незавершенного строительства и неустановленное оборудование после инвентаризации оценивались по балансовой стоимости.

Для определения величины уставного капитала акционерного общества из стоимости имущества предприятия, определенного в указанном выше порядке, дополнительно исключались  статьи пассива баланса в части  резерва предстоящих расходов и  платежей, собственных источников финансирования капитальных вложений и доходов  будущих периодов.

Одна из модификаций метода индексированной балансовой стоимости (МИБС) основывается на использовании  аналогичных положений МБС. Однако отдельные статьи баланса пересчитываются  в соответствии с заданными индексами.

Преимущества МИБС по сравнению  с МБС проявляются за счет процедур индексации в условиях ценовой нестабильности (например, в условиях галопирующей инфляции, устойчивых тенденций изменения  валютных курсов), когда оценка в  старых ценах уже никак не соответствует действующим ценам и условиям.

Методы восстановительной  стоимости

В принципе метод восстановительной  стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным  на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные  с оценками по методам балансовой стоимости. 
 
Так, в МБС не учитывается реальный, фактический износ и моральное старение фондов (амортизация начисляется по нормативам). Главный недостаток МБС — оценка материальных активов в старых ценах, существовавших в момент приобретения активов. Хотя в МИБС и осуществляется определенная индексация (как переоценка стоимости отдельных видов основных средств в соответствии с ростом цен на них), эта индексация проводится усредненно и агрегированно — по группам. 
    Оценка по схеме МВС включает прямой пересчет всех видов затрат на воссоздание объекта. При этом учитывается текущий уровень цен и сложившиеся на данный момент экономические условия. Принимаются в расчет также затраты, связанные с подготовкой персонала. Практически при применении метода восстановительной стоимости производятся полные сметно-финансовые расчеты проекта строительства и обеспечения хозяйственной деятельности вновь создаваемого объекта, функционально и параметрически полностью одинакового с оцениваемым объектом. Таким образом, расчет по схеме МВС непосредственно "восстанавливает" данный объект и определяет стоимость такого восстановления. 
     Для учета процессов физического износа, изменяющегося во времени строительного состояния объекта применяется метод остаточной восстановительной стоимости (МОВС). Его содержание в полном объеме повторяет начала МВС, развивая его в направлении учета износа, потери стоимости с течением времени существования объекта. То есть расчет по схеме МОВС восстанавливает данный объект, относя этот процесс к моменту его реализации в прошлом, и корректирует исходную стоимость с учетом изменений за прошедшее до настоящего момента время. 
     Простейшей схемой учета износа объекта является линейная модель, которая уменьшает исходное значение стоимости С_в0, исчисленной методом восстановительной стоимости, пропорционально времени существования t. При этом необходимо также задавать некоторое, нормативным образом установленное, время жизни объекта Т.

Таким образом, линейная модель учета физического износа определяет следующую формулу вычисления текущего значения остаточной восстановительной стоимости C_вt объекта оценки:

C_вt = С_в0 (T – t) / T[1] 
Заметим, однако, что даже в этой простейшей формуле заложены, по крайней мере, две дискуссионные проблемы:

1) справедливость значений  цен, закладываемых в расчет  исходного значения восстановительной  стоимости С_в0. Необходимо соотнести произошедшие изменения цен на различные компоненты объекта в прошлом (в год создания объекта) и настоящем (в год оценки): принять за основу цены настоящего времени шли все-таки ориентироваться на структуру и значения цен прошлого времени с соответствующей их индексацией; 
         2) обоснованность определения нормативного значения времени жизни объекта Т. Так, устанавливаемые строительными или иными нормативами значения времени жизни по различным причинам часто не соответствуют реальным возможностям объекта (например, в силу исключительно качественного или, наоборот, неудовлетворительного содержания объекта). Поэтому наряду с линейными моделями износа возможно применение различного типа нелинейных моделей F(t, T).

Тогда текущее значение остаточной восстановительной стоимости объекта оценки определяется формулой:

C_вt = С_в0 * F (t, T).

 Кроме того, существенные коррективы в оценку значения времени жизни объекта и в модель его физического износа могут вносить проводимые ремонтные работы.

В отечественной практике технической инвентаризации объектов применяются сложные многоступенчатые алгоритмы интегральных оценок физического  износа по данным инвентарных осмотров экспертами отдельных конструктивных компонентов и инженерных систем объекта оценки. Такие оценки сочетают в себе элементы не только нормативных, но и экспертных методов. Это происходит потому, что именно эксперт соотносит свою оценку состояния строительной конструкции или инженерной системы с данными нормативных таблиц износа (а этих таблиц — ограниченное число), принимает решение о необходимых корректировках оценок (чтобы соотнести многообразную реальность с дискретными значениями нормативов). 
    Следует также обратить внимание на происходящие изменения остаточной стоимости объекта оценки в связи не только с физическим, но и с моральным старением. Последнее также может быть учтено с помощью моделей линейного или нелинейного типа (с той же проблемой установления обоснованного значения времени жизни или алгоритмического определения темпов морального старения объекта) либо с помощью экспертов. 
 
Методы замещения

В принципе методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны  выше представленным МВС. Различие состоит  в том, что в методах замещения  воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается  адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей  постройки в прошлом, в направлении  учета современных требований и  технологических возможностей.

Таким образом, если в методах  восстановительной стоимости мы ведем стоимостные вычисления для  полных копий объектов оценки, то в  методах замещения мы работаем с  замещающими их функциональными копиями.

Этим самым в методологию  оценивания через идею замещения  объектов вносится еще одна экспертная составляющая, которая поднимает  проблему обоснованного выбора функциональной копии оцениваемого объекта. 
Изменения могут быть необходимыми, как, например: исключение выявленных вредных для здоровья строительных материалов (асбест, граниты, другие излучающие материалы), применение по новым нормам безопасности новых материалов, конструкций и систем (исключение пожароопасных пластиковых покрытий, установка современных систем пожаротушения, кондиционирования воздуха и т.д.). Однако изменения могут носить необязательный характер, но отвечающий современным взглядам на комфортность среды обитания (например полная телефонизация всех рабочих мест, кодированный доступ в здание и помещения, подключение к сетям Internet и т.д.). Конечно, сразу же возникает непростой вопрос, насколько необходимы и допустимы изменения при использовании МЗ. В этом, с одной стороны, определенная дополнительная свобода для эксперта-оценщика, а с другой — дополнительная ответственность по доказательности своего выбора при замещении объекта-оригинала его функциональной копией. Последнее может быть также предметом согласованного решения заказчика оценки и эксперта-исполнителя оценки. 
   Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения С_з0 в направлении учета в значении текущей стоимости C_зt фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости: 
C_вt = С_в0 (T – t) / T и C_вt = С_в0 * F (t, T).

 Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

2.4.  Сравнительные (аналоговые) методы

 
Метод восстановительной  стоимости по аналогам

    Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов "просто" восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) как раз и состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах. 
   В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

     В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий: нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога, получение информации о сметной стоимости объекта-аналога, перенос результатов на оцениваемый объект, 
проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

   МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства — школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий.

Метод сравнения

    Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях. 
    Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

    Однако главное преимущество МС одновременно порождает и главную проблему этого метода — наличие достаточной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

   Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

   Выход из этой ситуации недостаточности аналоговой информации часто связывают с расширением, своеобразным "загрублением" поля поиска, включением в число сравниваемых нескольких отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда определение искомой аналоговой оценки С_cm будет определяться произведением полученной из баз данных стоимостной оценки аналога C_cdb на корректирующий множитель k_i (или иную обоснованную форму комбинации множителей I(k_i)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога: 
C_cm = C_cdb * I(k_i).

    В принципе возможная сфера использования МС достаточно обширна. Метод сравнения можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, МС можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости — школьных зданий, жилых и офисных помещений, складских и малых производственных объектов.

    Итак, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях. 
    Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

   Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска объектов-аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду), к удельным показателям (удельные строительные затраты, усредненная ставка арендной платы за 1 кв. м или1 куб. м).