Основные методы оценки недвижимости

Метод инвестиций

     Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Отсюда и название метода.

   Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других

инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов. 
   Принципиальным в МИ является то, что названный доход на капитал в этом случае функционально не связан с банковской ставкой ссудного процента и его нельзя непосредственно получить из общей нормы процента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов является источником для расчетов по методу инвестиций.

   Следует также отметить, что, алгоритмически достаточно простые, расчеты по методу инвестиций используются чаще всего для оперативной оценки инвестирования в недвижимость. В более общих сложных случаях следует предполагать более сложное движение и динамические расчеты потоков материально-технических и финансовых средств (когда, например, используют методы типа cash flow).

   Обращаясь к алгоритмам метода инвестиций, подчеркнем, что их суть состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

   При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

   Далее оценка стоимости объекта недвижимости определяется как результат деления величины арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под именем капитализации прибыли. 
Таким образом, центральные вопросы метода инвестиций заключаются в необходимости: 
1) вычислить чистую прибыль владельца, например по совокупности получаемых им арендных платежей;

2) найти достоверную информацию  о показателе доходности, ориентируясь  на сделки-аналоги.

  Обратим также внимание, что метод инвестиций является как бы граничным, носящим в себе признаки двух смежных групп: как сравнительных методов, так и методов, использующих информацию о прибыли 
 
2.5.  Доходные и другие (комбинированные) методы

   Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

    Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов — нормативных, затратных и сравнения. 
   Следует обратить внимание на главные компоненты доходных методов: 
- алгоритм капитализации дохода (идея которого уже была упомянута при рассмотрении метода инвестиций); суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью; 
- собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

 
Показатель доходности (ставка капитализации)

     1. Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPI_i и ценах SP_i на i-е реализованные объекты недвижимости. Эта информация должна быть доступной (т.е. реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов i, т.е., по крайней мере, нескольких адекватных продаж). Тогда статистическая обработка совокупности данных от деления ( 
NPI_i / SP_i) будет соответствовать искомому значению показателя доходности Y (yield). Это, в частности, может быть прямое или взвешенное усреднение результатов деления, а информация о продажах может быть скорректирована для учета определенных несоответствий объектов недвижимости, например: 
Y = ∑[NPI_i * C_i / SP_i] / Q, где Y — искомое значение показателя доходности; 
∑ — знак суммирования по индексу i; i — прецедент рыночной реализации, i = (1, Q); Q — количество известных прецедентов рыночных продаж; С. — коэффициенты приведения данных к адекватным условиям. 
Или Y = ∑{A(i) [NPI_i / SP_i]}, где А_i — коэффициент значимости информации по i-му объекту, ∑{A} = 1

   Рассмотрим содержание понятия "чистый операционный доход". В приведенных формулах чистый операционный доход означает ожидаемый совокупный годовой доход от пользования данным объектом недвижимости за вычетом всех операционных расходов данного года (но без затрат на обслуживание возможных долгов и амортизационных начислений). 
   Ожидаемые доходы могут, например, складываться от сдачи объекта в аренду и при других формах возмездного пользования объектом и его частями. 
Операционные расходы могут включать обширную гамму регулярных текущих затрат, например:

- оплату коммунальных услуг и энергообеспечения;

- эксплуатационные расходы по строительному содержанию здания и помещений;

- расходы на содержание земельного участка и стоянку для автотранспорта; 
- расходы на уборку и вывоз мусора;

- расходы на управление, консультационные услуги, заработную плату персонала; 
- налоговые платежи;

- платежи по обязательному страхованию;

- резервирование средств и т.д.

     Заметим при этом, что, как уже упоминалось, многие из перечисленных статей расходов могут быть учтены в условиях арендного договора, т.е. существуют некие традиции разделения операционных расходов между собственником и арендатором. Тогда в ряде случаев арендная плата может отражать своеобразный "нетто-доход" собственника, а его операционные расходы будут связаны лишь с упущенной выгодой от неполной сдачи в аренду помещений объекта и потерь из-за неаккуратных арендных платежей. 
   2. Другим возможным способом вычисления показателя доходности являются экспертные подходы, например аддитивная (кумулятивная, поэтапная) схема определения искомой ставки начиная с ее некоторого базового значения. В качестве такой базовой ставки, как правило, берегся минимальная, наименее рискованная ставка процента по наиболее надежным ценным бумагам, например по долгосрочным правительственным обязательствам. Отметим, что для стабильных развитых рыночных экономик, говоря о процентах по долгосрочным правительственным обязательствам, принимают их в качестве базовых безрисковых ставок. В условиях российских реформ и сложного переходного периода к этой категории количественных оценок минимально рискованных ставок имеет смысл относить ставку рефинансирования Центрального банка, ставки вкладов наиболее надежных банков и т.п. В известном плане, такие базовые ставки играют роль границы эффективной инвестиционной альтернативы вложениям средств в приносящую доход недвижимость.

   Далее эта базовая безрисковая ставка Y₀ увеличивается определенными компенсационными долями Y, соответствующими учитываемым рискам Rи другим инвестиционным особенностям недвижимости, включая: низкую ликвидность, риски неэффективного управления, экологические и законодательные риски, аспекты, связанные с возмещением вложенных средств, и т.д.: Y= Y₀ + ∑          {Y_r}, r = (1, R)

 
Метод капитализации  прибыли

   В методе капитализации прибыли (МКП) искомая стоимость недвижимости оценивается, как в методе инвестиций (МИ) — на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника. Отличительная же особенность МКП заключается в специфических способах определения стоимости аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника. 
МКП применяется для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, например для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и др. То есть при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от МИ, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

   Так, в МКП оценка стоимости аренды для объектов специального регулирования основывается на информации о получаемой предприятием прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивается как некоторая функция оборота минус расходы на закупки и некоторые другие затраты (кроме ренты). 
Далее эту прибыль можно разделить на две части:

1)  вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск;

2)  плата за недвижимость, т.е. собственно искомая величина арендной платы. 
    Исходным в МКП является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить. 
    Итак, мы видим, что размер прибыли, получаемой предпринимателем, непосредственно влияет на его возможности платить большую или меньшую арендную плату. Следовательно, на основе информации о прибыли и типе бизнеса с помощью МКП можно получить достаточно реалистичную оценку возможной ставки арендной платы и капитализированную стоимость бизнеса. Причем, как отмечают специалисты, в ряде случаев результаты могут быть более достоверными, чем при использовании прямого метода сравнения. 
   Сложность состоит в том, чтобы на основе доступных оценщику бухгалтерских данных определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем и пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочтение при поиске необходимой информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого постоянно возрастают оборот и чистая прибыль.

   Оценщик должен рассматривать отчетные данные критически, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т. п. Кроме того, цена фирмы (и прибыль) во многом может зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов. 
 
Метод приведенного чистого дохода

     Метод приведенного чистого дохода (МПЧД) является дальнейшим развитием метода капитализации прибыли (МКП).

Характерным для МПЧД является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий и выбора производственной программы. Важным фактором МПЧД является работа с данными как о доходах, так и о затратах, которые также должны рассматриваться в динамике. 
   Таким образом, применяя МПЧД, нужно иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в том числе:

- прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре цен, инфляции, положения на рынках, условий кредитования и др.);

- намечаемую программу инвестиций в развитие предприятия.

   Сущность МПЧД состоит в том, что потоки доходов и расходов суммируются по годам (или иным регулярным временным периодам, например кварталам) и далее с помощью алгоритмов дисконтирования приводятся к одному моменту времени. Это, как правило, время проведения аналитического расчета или ожидаемое время начала бизнес-проекта. 
   Рассмотрим более детально содержание МПЧД.

Методологический подход к оценке объекта основывается на описании и сравнительном анализе  затрат и поступлений, связанных  с деятельностью данного предприятия  или операциями с ним, такими, как приобретение и использование, развитие, реконструкция и т.д. Таким образом, временной период достаточно продолжителен.

   Оценка объекта по методу МПЧД существенно зависит от того, каким образом предполагается использовать оцениваемый объект. 
В основе МПЧД лежит информационная технология формирования финансовых потоков во времени (cash flow). МПЧД является базовым методом оценивания при подготовке и анализе инвестиционных проектов, бизнес-планов развития.

  Финансовый аспект анализа и оценки в МПЧД состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких, как кредиты, акции, средства других организаций, государственные вложения и дотации, иностранные инвестиции.