Тема 7. Доходный метод  оценки  недвижимости. 

План.

1. Структура доходного метода.
2. Основополагающие принципы доходного метода.
3. Ставка капитализации, дисконтирования.
4. Условия арендных платежей.
5. Реконструированный отчет о доходах и расходах.
6. Метод прямой капитализации.
7. Оценка с применением техники остатка.
8. Второй метод капитализации.

 
 

     Доходный метод оценки недвижимости  отражает мотивацию типичного  покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с  требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

     Основное преимущество доходного  метода по сравнению с рыночным  и затратным заключается в  том, что он в большой степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных. 

1. Структура доходного  метода.  

     На первом этапе при использовании  доходного метода составляется  прогноз будущих доходов от  сдачи оцениваемых площадей в  аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплутационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

     Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.

     Если в перспективе ожидается  неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.

     Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.

      Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода  на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

      Второй метод капитализации, как  уже отмечалось, определяет стоимость  недвижимости как сумму текущих  стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости.  При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи. 

2. Основополагающие  принципы доходного  метода. 
 

     Теоретической базой доходного  метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение  анализа поведенческих характеристик  участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.

     Приведем принципы, которые наиболее  значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на  соответствующем принципе.

 

ПРИНЦИП                            СФЕРА ВЛИЯНИЯ 

Ожидания                             Весь спектр прогнозных данных:

(основной  принцип,              ценообразующие факторы,

на котором  базируется          характеристики дохода, капитала,

оценка  по доходу)                 коэффициенты 

Замещения                            Выбор и анализ объектов-аналогов,

                                                 Анализ альтернативных инвестиций 

Спроса                                    Учет и анализ факторов:

И предложения                      полезность, дефицитность,

                                                  Конкурентоспособность,

                                                  Доступность рынка капитала,

                                                  Монопольный, государственный контроль

                                                  Деловая активность,

                                                  характеристика населения   

предельной                             Анализ объекта недвижимости:

продуктивности                     экономическое соответствие документов

(баланса,  вклада)                     недвижимости,

                                                   ее использование и тип землепользования 
 
 
 
 

3. Ставка капитализации,  дисконтирования. 
 

      Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой

               V = NOI/Ro

Где V         -      стоимость

       NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода

      Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

     Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде  всего отражает риски, которым  подвергаются средства вкладываемые в данный актив.

    Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации – методе дисконтирования денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом: 

        

где i     – ставка дисконтирования

      FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия)

      N    – период владения

      L     – номер платежного периода 

     Стоимость определяется как сумма  текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии, рассчитанный по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала. 

4. Условия арендных  отношений. 
 

     Основа для прогнозирования дохода  от недвижимости – анализ арендных  отношений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.

      Рассмотрим основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов аналогов для приведения их к рыночным условиям. 

УСЛОВИЯ  АРЕНДНОГО      КРАТКИЕ  ПОЯСНЕНИЯ

СОГЛАШЕНИЯ

Виды  арендных платежей

С фиксированной                     Соглашение заключается обычно на

Арендной  ставкой                    короткие сроки или при ожидаемой

                                                    Экономической стабильности 

С корректировкой                     Для учета возможных изменений  цен

Арендных  платежей                  или стоимости собственности 

С процентной арендной            К постоянной величине арендных

Платой                                        платежей добавляется процент от

                                                     Дохода, приносимого предпринима-

                                                     Тельской деятельностью арендатора

Распределение эксплуата-

Ционных расходов

Валовая рента                             Все эксплуатационные расходы несет

                                                      Владелец 

Чистая  рента                                Все эксплуатационные расходы несет

                                                       Арендатор 

Промежуточный вариант            Владелец и арендатор делят бремя

                                                        Эксплуатационных расходов в

                                                        Соответствии с условиями арендно-

                                                        Го соглашения

Продолжительность

Арендных  соглашений

Краткосрочное                               До 1 года

Среднесрочное                               1 – 3 года