Доходный метод оценки недвижимости

              Ro = m*Rm + (1 – m)*Re

     Значение ставки капитализации  для собственного капитала определяется  исходя из данных по сопоставимым  объектом делением значения дохода  до налогообложения на величину  собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применяется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собственности в течении всего срока самоамортизирующегося кредита, стоимость недвижимость в конце срока владения равно нулю.

     Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb

              Ro = L*Rl + (1 – L)*Rb

Где L – доля стоимости земли в стоимости недвижимости.

     Этот метод применим, если информация  по сопоставимым объектам позволяет  достаточно точно определить  ставки капитализации для физических  компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улучшения) в общей стоимости.

     Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей: 

     где  долевое изменение стоимости

           член управления, корректирующий или компенсирующий изменение стоимости, или норма возврата (при потери стоимости). 

     Это выражение представляет собой  уравнение Эллвуда при условии,  что недвижимость инвестируется  без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что  доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться  в ту или иную сторону. При уменьшении стоимости за период владения, инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счет периодического дохода, увеличение стоимости как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

     Замена изменения стоимости эквивалентным  периодическим доходом позволяет  для определения текущей стоимости  вместо дисконтирования использовать  ставку капитализации как ставку  дисконтирования, скорректированную  на изменение стоимости первоначального капитала. Фактор фонда возмещения sff позволяет сформировать денежный поток, эквивалентный величине изменения первоначальной стоимости. Этот фактор представляет собой периодические отчисления в фонд возмещения (при потере стоимости) в долевом выражении относительно первоначальной стоимости или в фонд компенсации при увеличении стоимости.

      Если стоимость капитала не  изменяется, то в приведенном  выражении величина *** равна  нулю  и доход можно капитализировать  по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования, т.е. Ro = Yo.

     В случае, когда поток дохода  бесконечен, а капитал обесценивается, возврат капитала обеспечивается  за счет дохода, а параметр  sff стремится к нулю. Здесь стоимость также определяется делением годового дохода на ставку капитализации, равную ставке дисконтирования Ro = Yo.

     При прогнозе потери стоимости  возврат первоначального капитала  должен быть обеспечен за счет  реинвестирования части периодического  дохода.

     Основное допущение, когда прогнозируется потеря стоимости, - равномерный периодический поток дохода содержит доход на инвестиции и возврат первоначального капитала. Соответственно ставка капитализации включает ставку отдачи на капитал и норму возврата, формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.

     Первоначальное выражение имеет  вид:

            Ro = Yo + sff,i,n

Так как *** = -1 и фонд возмещения должен учесть возврат всего первоначального  капитала.

     Определение Ro зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, т.е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактор фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

     Метод Хоскольда  предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обеспечить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом и заключается допущение Хоскольда – фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

     Формирование фонда  возмещения при  линейном возврате  капитала выполняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-ь возмещении капитала равна 1/т, где т – время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

                  R = Y + 1/n

     При долевом изменении стоимости норма возврата учитывает частичное возмещение, или компенсацию, первоначальной стоимости с учетом допущения относительно способа компенсации. 

7. Оценка с применением  техники остатка. 

     Техника остатка использует положение  из классической теории экономики  земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

      Техника остатка для оценки земли позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

     Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который приходится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в его стоимость.

     Наиболее распространено применение  техники остатка при анализе  наиболее эффективного использования  земли и при оценках земли  в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, т.е. когда определение стоимости строительства не составляет труда, а износ незначителен.

     Техника оценки для оценки здания обычно используется, когда применение затратного метода проблематично, например в случае сильно изношенных зданий. При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участков.

8. Второй метод капитализации. 
 

     Анализ дисконтированного денежного потока DCFA предполагает использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в стоимость. Расчет текущей стоимости выглядит следующим образом: 

     По сравнению с прямой капитализацией, где используются одномоментные  параметры, этот метод при определенных  условиях более предпочтителен, так как требует учета и  анализа показателей дохода и  капитала за весь инвестиционный период.

     Применение DCF-метода требует знания:

• Величины и динамики будущих доходов
• Времени получения этих доходов
• Величины стоимости актива или изменения стоимости в конце инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения активом)
• Значение ставки дохода на капиталовложения (ставки дисконтирования, нормы прибыли)
• Уровня риска, характерного для инвестирования подобных активов.

     Динамика будущих доходов определяется  на основе данных о текущих  доходах и ретроспективной информации  о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный период. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То же самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительнее этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

     На российском рынке недвижимости  еще не сложились условия для  корректной оценки типичного  периода владения, т.е. нет данных  для определения временных предпочтений  инвесторов. Кроме того, политическая  и экономическая нестабильность  значительно сокращает возможность длительных прогнозов. Исходя из потребностей метода и условий его применения среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения в диапазоне 3 – 5 лет.

    При прогнозе цены продажи  в конце периода владения редко  представляется возможность определить абсолютное значение этой величины. Естественно определять абсолютное изменение стоимости, опираясь на выявление тенденции изменения ценообразующих факторов, т.е. цена перепродажи определяется как (1 + ***)V, где *** - долевое изменение стоимости за период владения, а V – первоначальная (текущая) стоимость. Тогда 

     Определить цену будущей продажи  можно также, используя метод  прямой капитализации, применяя  ставку капитализации к доходу, следующему после периода владения.

     Применимость этого способа оценки  величины реверсии ограничивается  возможностью прогноза ставки  капитализации. При прогнозировании  будущей стоимости следует учитывать  фактор физического разделения  недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, как правило, со временем ее стоимость или растет, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений, помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенен износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

     Оценка инвестиционной стоимости  базируется не на прогнозе  возможных рыночных параметров, а на информации, отражающей интересы  и предложения конкретного инвестора,  т.е. применение метода дисконтирования денежного потока при определении инвестиционной стоимости (а также анализе инвестиционных проектов) менее проблематично, чем при определении рыночной стоимости.