Методы оценки стоимости объектов недвижимости

  Ставка  капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

  Ставка  дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рис. 3. Модель капитализации дохода 

  Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

• операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

• фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
• резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

  Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; 
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. 
 

  Доходный подход используется при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

  В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.

1. Метод капитализации доходов

  При использовании  метода капитализации доходов в  стоимость недвижимости преобразуется  доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода.

  Достоинства и  недостатки метода определяются по следующим  критериям:

•  возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

•  тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

•  способность учитывать конкурентные колебания;

•  способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность). 

  Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

    или   , где

  С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

  КК - коэффициент  капитализации (%).

  Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

  При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

  •  нестабильность потоков доходов;

  •  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. 

  Основные  проблемы данного  метода

  1. Метод не  рекомендуется использовать, когда  объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного  строительства, т.е. в ближайшем  будущем не представляется возможным  выход на уровень стабильных  доходов.

  2. В российских  условиях основная проблема, с  которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность»  рынка недвижимости, прежде всего  отсутствие информации по реальным  сделкам продажи и аренды объектов  недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации  по коэффициенту загрузки на  каждом сегменте рынка в различных  регионах. В результате расчет  ЧОД и ставки капитализации  становится очень сложной задачей.

  Основные  этапы процедуры  оценки методом капитализации:

  1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

  2)   расчет ставки капитализации;

  3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

  Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

    , где

  S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

  См - арендная ставка за 1 м².

  Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

  ДВД = ПВД –  Потери + Прочие доходы

  Чистый  операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

  ЧОД = ДВД –  ОР.

  Операционные  расходы - это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

  Расчет  коэффициента капитализации.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

  Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных затрат.

  Коэффициент капитализации  состоит из двух частей: 
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

  Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного  построения: 
+  Безрисковая ставка дохода +  
+  Премии за риск + 
+  Вложения в недвижимость +  
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости +  
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

  Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

  В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные  и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

    ;

    ; где

  Rн – номинальная ставка;

  Rр – реальная ставка;

  Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

  При расчете  валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

  Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с  помощью следующих формул:

    ;

    ; где

  Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

  Kurs – темп валютного курса, %.

  Расчет различных  составляющих премии за риск:

  •  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

  •  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

  •  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

  Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

  Если объект недвижимости приобретается с помощью  собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом  связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

  Коэффициент капитализации  для заемного капитала называется ипотечной  постоянной и рассчитывается по следующей  формуле:

    ; где

  Rm – ипотечная постоянная;

  ДО – ежегодные  выплаты;

  К – сумма ипотечного кредита.

  Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций  сложного процента: она равна сумме  ставки процента и фактора фонда  возмещения или же равна фактору  взноса на единицу амортизации.

  Коэффициент капитализации  для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

    ; где

  Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

  PTCF – годовой  денежный поток до выплаты налогов;

  Кс – величина собственного капитала.

  Общий коэффициент  капитализации определяется как  средневзвешенное значение:

    , где

  М – коэффициент  ипотечной задолженности.

  Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапитализации.

  Существуют  три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

  Метод Ринга.

  Этот метод  целесообразно использовать, когда  ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными  частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма  возврата - ежегодная доля первоначального  капитала, помещенная в беспроцентный  фонд возмещения: