Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 

 

Анализ  характеристик сопоставимых объектов

Таблица 12

 
 
 

Наличие различий с оцениваемым объектом – 1; отсутствие различий – 0.

Таким образом, учитывая количество внесенных поправок, в качестве аналогов оценщик будет  использовать объекты  №1, №2, №3, №7, объект №8 не будет учитываться в качестве аналога, т.к.  для расчета поправки на местоположение (Центр-Октябрьский р-он) объектов парных продаж данных рынка не обнаружено. 

Определение рыночной стоимости  объекта методом сравнения продаж

Таблица 13

ОБЪЯСНЕНИЕ  ВНОСИМЫХ ПОПРАВОК

Порядок внесения поправок следующий: рыночные условия, местоположение, физические характеристики.

      Права. В рамках данной работы объекты аналоги выбраны с аналогичными правами, как и объект оценки. Поэтому величина поправки составляет 0% .

      Условия финансирования сделки. Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами. Величина корректировки составляет 0%.

      Условия продажи. Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок по средствам публичной оферты, в результате можно сделать заключение, что цены на аналоги не подвержены не типичным для рынка недвижимости условиям продажи. Величина корректировки составляет 0%.

      Рыночные  условия (дата продажи). Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по состоянию на 1 квартал 2008. Оценка производится по состоянию на апрель 2008 года, соответственно цены продаж аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносится.

      Местоположение. Поправка на местоположение рассчитывается на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.

      При расчете данной поправки принимаются  во внимание, как правило, следующие  характеристики:

• месторасположение объекта в конкретном районе (округе);
• удаленность от центра в соотношении с оцениваемым объектом;
• удаленность объекта от ближайших транспортных магистралей.

 

   В качестве объектов парных продаж для  поправки местоположение Октябрьский  р-н.- Ленинский р-н  выбираем объекты 2 и 8

 

   П _ан = Ц хар-ка как Об.Оц./Ц хар-ка как Ан = (44000/42000-1)*100%= 4,8%

      ФИЗИЧЕСКИЕ  ХАРАКТЕРСТИКИ:

      Общая площадь здания. Поправка на общую площадь рассчитывается также на основе данных о парных продажах объектов и учитывает к какому классу по площади относится тот или иной объект.

        В качестве объектов парных  продаж для поправки «общая  площадь»  выбираем объекты 6 и  9

      П _ан = Ц хар-ка как Об.Оц./Ц хар-ка как Ан = (36000/40500-1)*100%= -11,1%

      Наличие телефона. Наличие телефона оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие телефона рассчитываются на основе парных продаж. Величина поправки составляет 19,2%.

      П _ан = Ц хар-ка как Об.Оц./Ц хар-ка как Ан = (31000/26000-1)*100%= 19,2%

 
 
 
 

Поправка  на парковку.

Таблица 14.

 
 
 

      Организованная  парковка. Все выбранные объекты аналоги имеют организованную парковку, поэтому поправка на ее наличие равна 0%.

      Тип постройки. Поправки на тип постройки учитывает состояние основных конструктивных элементов здания, год строительства (реконструкции), материал ограждающих констукций. Данная поправка равна 0%, так как все здания-аналоги  построены в один временной промежуток, материал ограждающих конструкций – кирпич.

        Состояние помещений. Поправка на состояние помещений не применялась, все объекты-аналоги как и оцениваемый объект находятся в хорошем состоянии, после ремонта.

      Корректировка на наличие инженерных сетей  не применялась, все объекты аналоги, как и оцениваемый объект имеют все инженерные сети

      Экономические характеристики. Данная поправка равна 0%, так как все объекты аналоги и оцениваемый объект на обладают особенными экономическими характеристиками.

 

     Удельный  вес внесенных  поправок

Таблица 15