Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 

        ОБЪЯСНЕНИЕ ВНОСИМЫХ ПОПРАВОК

 

      Корректировка на местоположение и наличие парковки является процентной, поэтому расчет ее производится на основе анализа  парных продаж в таблице ниже:

 
 
 

Расчет  стоимости корректировки на местоположение:

Выбираем  аналоги №1 и №3  П(доброе)=490/450 – 1= 0,08 = 8%

                    аналоги №3 и №6  П(центр)1= 490/530 -1= -0,075 = 7,5%;

                    аналоги №5 и №4 П(центр)2= 470/500-1=-0,06 = 6%,  поправку Центр-Октябрьский  р-он               принимаем как среднее арифметическое  между П(центр)1 и П(центр)2,

                                                                   П(центр)=-(7,5+6)/2=-6,75%

Расчет  стоимости корректировки на наличие  автостоянки:

Выбираем  аналоги №3 и №5  П=490/470 -1 = 0,043 = 4,3% 

 

ДЕЙСТВИТЕЛНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД.

      Действительный  валовой доход рассчитывается как потенциальный валовой доход с учетом реальной загрузки и потерь от неплатежей.

 

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОТЕРЬ ОТ ПРОСТОЯ (НЕДОЗАГРУЗКИ) ПОМЕЩЕНИЯ И ПОТЕРЬ ОТ НЕДОСБОРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Для оцениваемого помещения  коэффициент недоиспользования  составит 8,3 %, определяется из расчета того, что арендодатель месяц тратит на поиск арендатора (1/12 х 100 %) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – 0,083 = 0,92.

По сложившейся  практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

Имеется выписка из бухгалтерского баланса  точных данных об эксплуатации данного  Объекта в связи с тем, за последний год эксплуатационные расходы по содержанию здания составили

577 868.81руб.

 
 
 

ЧИСТЫЙ  ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД 

      Чистый  операционный доход равен действительному  валовому доходу с учетом операционных расходов и резерва на замещение.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

.

Определение коэффициента капитализации

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта  недвижимости является самостоятельным  бизнесом, требующим дохода.

Ставка  дисконтирования включает в себя:

• безрисковую ставку;
• премию за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям  с минимально возможным уровнем  риска. В качестве безрисковой могут  использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия  за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик  рассматриваются составляющие премии за риск:

• премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
• премия за низкую ликвидность;
• премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки

Для определения  безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

• Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение  ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.

• Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при использовании ставки LIBOR (London Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

• Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки  рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

• Ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка  рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный  банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

• Государственные облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми  и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили  доверие к рублевым облигациям, поэтому  в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

• Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту  ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой  ставки в расчетах используется ставка доходности - депозит в надежном банке - Сбербанк, порядка 7,75-8,5% ( е ) выбираем 8%.(Интернет-источник - http://www.srb.ru/)

 

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты  недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке  в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость  конкретной приносящей доход собственности  может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый  от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно  рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет  премии за риск представлен в Таблице  «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости». 

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

                                                         Таблица 8.