Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

.

Невозможность полного сбора арендной платы  подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (К_н), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (К_с ) составит:

.

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному  вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

• Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Эксплуатационные  расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Эксплуатационные  расходы принято делить на три  группы:

• условно-постоянные;
• условно-переменные;
• расходы на замещение.

К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых  не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в  эту группу включают:

• налог на имущество;
• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
• платежи за земельный участок;
• некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых  зависит от эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

• коммунальные;
• на текущие ремонтные работы;
• заработная плата обслуживающего персонала;
• налоги на заработную плату;
• на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
• на рекламу и заключение арендных договоров;
• на консультации и юридическое обслуживание;
• на управление;
• прочие расходы.

Расходы на замещение – расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким  элементам относят:

• кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
• санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
• элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено  тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из действительного  валового дохода, а итоговый показатель является чистым операционным доходом.

• Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта рядом способов в зависимости от выбранного метода оценки.

Для определения  текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода, возможно использование двух методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод капитализации по норме отдачи на капитал:

•       метод капитализации по расчетным моделям;

•       метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

 

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать  тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации  применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

 

Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как «сальдо реальных денег», которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

 

метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

 

метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков  используется, если:

• Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
• Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
• Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод капитализации по расчетным моделям  используется, если:

• Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

 

ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА МЕТОДА ДОХОДНОГО  ПОДХОДА И РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

 

Учитывая, что Объект оценки требует проведения капитальных ремонтных работ, а  также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости , можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода).

 

  ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО  ВАЛОВОГО ДОХОДА

 

      Для определения  потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.

      С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за 1 кв. м., в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная ставка за 1 кв. м. умножается на площадь оцениваемого объектаВесь этот процесс отображен ниже.

ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА АНАЛОГОВ

      Наилучшее и наиболее эффективное использование  объекта оценки достигается при  его использовании как офисного (в соответствии с предполагаемым договором аренды), поэтому в качестве аналогов мною были выбраны помещения, по назначению и использованию аналогичные оцениваемому.

        Критериями отбора послужили  следующие параметры:

• права;
• условия финансирования;
• рыночные условия (дата продажи);
• местоположение;
• функциональное назначение здания, в котором располагаются оцениваемые помещения;
• назначение помещений (в соответствии с ННЭИ);
• этаж/этажность;
• общая площадь;
• состояние здания и состояние/уровень отделки помещений;
• планировка помещений;
• перекрытия;
• наличие/отсутствие охраны;
• наличие/отсутствие организованной парковки;
• наличие/отсутствие отдельного входа в помещения (с улицы, со двора, через проходную);

      коммуникации  и инженерные устройства (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, лифт, телефонные линии, кондиционирование).

 

                                          Исходные данные об объектах –аналогах

Таблица 7.