Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

                                

Федеральное агентство по образованию РФ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

ВлГУ

Кафедра СП 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа

по дисциплине:

«Оценка объектов недвижимости»

на тему:

«Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2» 
 
 
 
 
 
 

                                                   Выполнил: ст. группы ЭС-105

                                                   Монаков Д.Э.

                                                   Проверил: Щека А.А. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                        Владимир 2008

 
 
  Содержание

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                               

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.ОБЩИЕ  СВЕДЕНИЯ

 

1.   Задание на проведение оценки

 
 
 
 
 
 

1.2 Перечень использованных при проведении оценки  объекта данных

При проведении оценки Объекта Оценщик  использовал полученные от Заказчика  документы, приведенные в табл.1 «Опись полученных от Заказчика документов».

Опись полученных от Заказчика  документов

Таблица 1.

 

1.3 Стандарты, подходы  и методы оценки  объекта

В рамках настоящего исследования Оценщик руководствовался следующей последовательностью  определения стоимости объекта  оценки:

• изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных Заказчиком
• визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр объектов проведен специалистами Оценщика совместно с представителями Заказчика;
• сбор общих рыночных данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта;
• сбор специальных рыночных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам;
• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;
• применение стандартных процедур расчета стоимости объекта;
• согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. На данном этапе были проанализированы результаты расчетов и сделан вывод относительно итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
• составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Стандарты оценки:

федеральный стандарт оценки "Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256  .

 федеральный  стандарт оценки "Цель оценки  и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255  .

федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден  Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

      Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ

      Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания помещения, его состояния, а также выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.

      Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода:

• сравнительный подход;
• доходный подход.
• затратный подход

      Заключительным  этапом процесса оценки является сравнение  результатов, полученных с помощью  указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта  с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                2. ХАРАКТЕРИСТИКА  ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

Характеристики  Объекта оценки представлены в табл.2. «Описание характеристик оцениваемого Объекта».

Описание  характеристик оцениваемого Объекта

Таблица 2

  Расположение  объекта оценки.                       

   Рисунок 1.

        Подъезд к объекту недвижимости организован по дороге с асфальтовым покрытием. рельеф участка спокойный.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                        3. ИДЕНТИФИКАЦИЯ АНАЛИЗА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

3.1 Анализ российской  экономической ситуации

 

Экономика

• По  данным   Минэкономразвития   России   в  2007   г.   инфляция  достигла   11,9%. Официальный прогноз на 2008 г. - 8,5%, но, по мнению ряда экспертов рынка, - 10% и более.

Инвесторы

• Канадская   SITQ   инвестирует   около   200   млн. долларов   в  девелоперские   проекты   на территории России и СНГ.  Группа ВТБ выступит партнером компании в России. Портфель недвижимости SITQ включает 114 объектов общей площадью 3,3 млн. кв. м в США, Франции, Великобритании, Германии. Стоимость активов под управлением компании составляет 10,3 млрд. канадских долларов.

 

 

Уровень доверия  к России продолжает неуклонно расти. Высокодоходный рынок недвижимости привлекает даже наиболее консервативных инвесторов, таких как западные пенсионные фонды. Они рассматривают возможности для инвестирования не только в Москве, но и за ее пределами.

• IMG Partners создает фонд инвестиций в недвижимость России и СНГ. Средства фонда   в   размере  450   млн. евро   планируется   направить   в  девелоперские   проекты. Предположительно доля ЕБРР достигнет 75 млн. евро — 20% от общего объема фонда. 
Российские девелоперы и их проекты как в Москве, так и в регионах России вызывают значительный интерес у международных инвесторов,   так как норма доходности девелоперских проектов в России может достигать 20%.

Девелоперы

• Крупнейший девелопер  ОАЭ DAMAC Properties планирует развивать гостиничную, офисную, жилую недвижимость на Юге России (Краснодар, Сочи, Анапа, Геленджик, Ейск). Предположительно общий объем инвестируемых средств достигнет 200 млн.долларов. 
Значительный потенциал и низкий уровень конкуренции на региональном рынке делает Юг России в высшей степени привлекательным для иностранных инвестиций. Недостаток   качественных   помещений   на   рынке   гостиничной   недвижимости привлекает в регион международных девелоперов и гостиничных операторов.