Показатель  рождаемости увеличился на 6,3% и составил 10,2, смертности снизился на 4,6% (18,7). Число  умерших превысило число родившихся в 1,8 раза. Наибольшее увеличение смертности наблюдалось от новообразований (5,1%), болезней органов дыхания (2,4%). Отмечено снижение смертности от инфекционных и паразитарных болезней на 14,2%, болезней системы кровообращения – 6,1%.

     Коэффициент детской смертности составил 7,1 умерших  на 1000 родившихся против 8 в январе-октябре 2006 года.

     Миграция. В январе-октябре т.г. на территории области наблюдался миграционный прирост, который составил 2182 человека. Прирост международной миграции по сравнению с прошлым годом увеличился на 56,5%.

 

                 3.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой  совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих  на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Текущий год отмечен ростом объема сделок по инвестиционному приобретению объектов коммерческой недвижимости торгового назначения. Основные факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность недвижимости в городе как для внутренних, так и для внешних инвесторов таковы:

1. Стабильность экономической ситуации;
2. Увеличение предложения на рынке недвижимости
3. Расширение возможностей для доступа к кредитным ресурсам для финансирования проектов в сфере недвижимости
4. Принятие Земельного Кодекса, закрепившего возможность приобретения прав собственности на землю.

    Первичный рынок объектов коммерческой недвижимости.

    Анализируя  состояние  рынка  коммерческой  недвижимости, надо отметить, что первичный  рынок объектов данного типа в  последнее время развивается  слабо. В большей мере это касается торговых и офисных помещений. Это  связано в первую очередь с практическим отсутствием свободных земельных участков под застройку. Однако спрос на объекты коммерческой недвижимости продолжает оставаться на достаточно  высоком уровне, что подтверждается фактами состоявшихся аукционов, проводимых фирмами-застройщиками при начале строительства новых жилых домов, в которых на первых этажах запланировано размещение торговых и офисных помещений.

    Строительство новых производственных зданий не производится или находится в стадии незавершенного строительства.

    Вторичный рынок объектов коммерческой недвижимости.

    Объекты вторичного рынка коммерческой недвижимости в городе появляются в связи с  продажей с аукционов муниципального имущества, в случаях покупки  квартир на первых этажах жилых домов  и с последующим переоборудованием их под торговые и офисные помещения, а также при добровольной продаже ставшего невостребованным недвижимого имущества.

    Анализ  арендных ставок на объекты недвижимости.

    Основным  видом сделок на рынке коммерческой недвижимости является аренда. Арендные ставки могут колебаться:

    -для  торговых помещений от 400 до 900 руб./мІ  в месяц, в зависимости от  месторасположения объекта  и  качества отделки помещения;

    - для офисных помещений от 350 до 950 руб./мІ в месяц, причем на  стоимость аренды оказывает влияние качество отделки помещения;

    - для производственных и складских  помещений от 100 до 300 руб./мІ в  месяц, в зависимости от месторасположения  объекта и наличия инженерных  коммуникаций.

    По  сравнению с 2006 годом уровень  арендной платы в 2006 году повысился практически одинаково по всем видам помещений и составил 12% - 15% в год. Стоимость аренды зависит от функциональной пригодности помещений и уменьшается при отсутствии удобств, связи, из-за невыгодного местоположения и качества самих объектов. Разница в уровне аренды аналогичных помещений может объясняться площадью сдаваемых объектов. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 300 м2.

    Оценщик предполагает, что стоимость аренды  будет расти и дальше на 10% - 15% в год, что связано с большим  дефицитом сдаваемых в аренду помещений.

 

    ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ  РАСХОДЫ - обычно включают в себя управление зданием, коммунальные платежи, охрану, техническое обслуживание, уборку помещений  общего пользования, вывоз мусора, налоги на собственность, страховку, НДС. Очень часто потребление электроэнергии оплачивается по факту. Определение эксплуатационных расходов может значительно варьироваться от здания к зданию.

    Эксплуатационные  расходы принято делить на три  группы:

1. условно-постоянные;
2. условно-переменные;
3. расходы на замещение.

    К условно-постоянным расходам относят  расходы, размер которых не зависит  от степени эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых  услуг. Обычно в эту группу включают:

4. налог на имущество;
5. страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
6. платежи за земельный участок;
7. некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

    К условно-переменным расходам относят  расходы, размер которых зависит  от эксплуатационной загруженности  объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

8. коммунальные;
9. на текущие ремонтные работы;
10. заработная плата обслуживающего персонала;
11. налоги на заработную плату;
12. на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
13. на рекламу и заключение арендных договоров;
14. на консультации и юридическое обслуживание;
15. на управление;
16. прочие расходы.

    Расходы на замещение – расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким  элементам относят:

17. кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
18. санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
19. элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.

    Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено  тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

    . Эксплуатационные расходы зависят  от качества здания, а также  управляющей компании и варьируются  в пределах:

    2000 -3100 руб  за кв.м. в год 

    УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ - арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом, поквартально. Предоплата в среднем составляет арендную плату за один – три месяца. На гарантийный депозит, равный арендной плате за один-три месяца, не начисляются проценты. Как правило, платежи осуществляются в виде ежеквартальной предоплаты.

    ПЕРИОД, СВОБОДНЫЙ ОТ ВЫПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ  до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов, в том числе срока  договора аренды и степени готовности помещений.

    ПРАВО ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ - предпочтительное право продления договора аренды предоставляется арендатору в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Особые права продления договора подлежат обсуждению в процессе переговоров.

    ПРАВО ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА - по договоренности.

    Возможность досрочного расторжения и преимущественного продления договоров аренды активно применяется в профессионально управляемых зданиях.

    СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ - как правило, новые высококачественные здания предлагаются под внутреннюю отделку, при этом площади общего пользования полностью отделаны, работают туалеты, лифты, отопление и системы безопасности, подведены инженерные системы. Помещения класса В обычно предлагаются в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторичного рынка - в существующем виде.

    ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА - стоимость отделки может включаться или не включаться в базовую арендную ставку. В случае если стоимость отделки не включается в базовую арендную плату, она может учитываться при определении периода, свободного от оплаты арендной платы. Следует учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке не покрывает всех расходов арендатора на отделку. Данный вопрос рекомендуется уточнять до подписания договора аренды.

    Эффективность здания – соотношение полезной и  арендуемой площадей в здании.

    Во  Владимире  этот показатель варьируется от 70% в старых до 87-95% в современных зданиях.

    Определяющим  фактором формирования цены на объект недвижимости, при прочих равных условиях,    является его месторасположение. Так, город Владимир можно условно  подразделить на зоны:

    - район Доброе – наиболее низколиквидная  недвижимость. Один из крупнейших  спальных районов, но вследствие  своей новизны, инфраструктура  достаточно слаба. Существенное  влияние оказывает близость промышленной  зоны. Арендные ставки на офисную  недвижимость класса В варьируются в пределах от 300-500 руб/м2 в мес., продажа – 25 000 - 30 000 руб/м2;

    - Ленинский район – более престижный, в среднем за аналогичный 1ой  зоне объект, покупатель готов  заплатить до 10% большую сумму.  Хорошая транспортная развязка, благоприятная экологическая обстановка. Арендные ставки на офисную недвижимость класса В варьируются в пределах от 400-700 руб/м2 в мес., продажа – 30 000 - 40 000 руб/м2

    - Октябрьский район, Центр –  характеризуется наиболее высокой  стоимостью как жилой так и коммерческой недвижимости, пользующийся наивысшим спросом. Близость к историческому центру обуславливает деловую активность, еще более стимулирующую спрос. Арендные ставки на офисную недвижимость класса В варьируются в пределах от 500-800 руб/м2 в мес., продажа – 40 000 - 45 000 руб/м2

 
 

Интернет источники: www.miel.ru, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, http://www.avo.ru/

                      4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

    Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут  использоваться при использовании  всех методов оценки.

    Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность:  рассмотрение только тех способов использования земельного участка, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами.

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

      В рамках настоящего исследования я не проводила подробных расчетов для земельного участка как условно свободного, поскольку объектом оценки является отдельно стоящее 2-х этажное офисное здание. Исходя из проведенного мною анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что оцениваемые помещения являются нежилыми, и используются как офисные и их перепрофилирование не предусматривается, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его в текущем использовании.