Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 

Определение стоимости 1 га земельного участка

Таблица 17.

 
 
 

Определение стоимости права  долгосрочной аренды земельного участка

Таблица 18.

 
 
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ  СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ

    Стоимость здания определялась с использованием Справочника Оценщика, Издательство «КО-ИНВЕСТ», 2005 г. Основная формула расчета:

 

    ПСВ = УПСС₂₀₀₅ х S х И _2005-.2008 х К_н х К_м х К_з х НДС,

 

    где:

    ПВС –полная восстановительная стоимость, руб.;

    УПСС₂₀₀₅ - восстановительная стоимость 1 м² данного объекта в ценах 2005 г.;

    S - площадь, м²;

    И_2005-02.2008 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 2005 года на дату оценки в Москве и    Московской области (сборник "Индексы цен в строительстве" №59);

    К_н – индекс, учитывающий имеющееся несооветствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н = 1)

    К_м   - индекс, учитывающий местоположение объекта (для Владимира по сравнению с Москвой = 0,89)      

    К_з -  коэффициент, учитывающий коммерческую прибыль (прибыль застройщика);

    НДС – налог на добавленную стоимость – 18%

    Информационной  основой стоимостных  показателей послужил сборник укрупненных  показателей стоимости  строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник  оценщика», «Производственные  и складские  здания»  в ценах 2005 года.

где:

К_з - коэффициент, учитывающий коммерческую прибыль определяем по Озерову (см. «Экономика и маркетинг», «МКС» 2003)

К_з = ½ + n*y(1+1/3*n*y + C_a(1+2/3*n*y+2/3n²y²));

Где     n – нормативный срок строительства по СНиП 1.04.03-85

           n = 0,54 (года);

           y – норма отдачи на вложенный капитал (ставка дисконтирования)

           y = 0,156

           C_a – доля авансового платежа к общей стоимости строительства;

           C_a = 0,5

К_з =1+ ½ + 0,54*0,156(1+1/3*0,54*0,156 + 0,5(1+2/3*0,54*0,156+2/3*0,29*0,024))=1,63;

 

    На  основании данных сборника «Общественные  здания» КО-ИНВЕСТ был выбран объект-аналог для оцениваемого здания:

 
 

Таблица 19.

Следовательно, полная стоимость воспроизводства, рассчитанная с помощью расценок из сборника УПСС будет равна:

 
 
 

ПВС = УПСС₂₀₀₅ х S х И _2005-.2008 х К_н х К_м х К_з х НДС=

 

= 15913,21*618,3*1,338*0,89*1,63*1,18=22 535 789руб.

 
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

        Величина общего (или накопленного) износа рассчитывается по формуле:

 

                    

где:

И_физ – физический износ в долях от стоимости замещения,

И_функ – функциональный износ в долях от стоимости замещения,

И_внеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.

 

   Физический износ.

Физический износ объекта оценки Оценщиком определялся методом экспертизы состояния, по результатам визуального осмотра дефектов в конструктивных элементах. Распределение удельных весов конструктивных элементов и устройств выполнено в соответствии с Табл. 165, УПВС, Сборник № 4.

    В данном Отчете использовался нормативный  метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического  износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты  в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ. Физический износ здания определяется по формуле:

    

,

    где:

    И_физ – физический износ объекта оценки, (%);

    И_i – физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

    L_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

    n – количество конструктивных элементов в здании.

 

Результаты расчета  физического износа приведены в  Табл. 20.

Характеристика  конструктивных элементов здания и расчет его износа

Таблица 20.

 

Расчет  величины физического  износа

Таблица 21.

 
 

  Функциональный  износ.

 

          Функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть вызван временными факторами, как то моральное устаревание использованных материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправными. Функциональный износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкций здания.