Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

               Кроме того, стоимость функционального  износа определяется как снижение  стоимости (недополучение доходов  в случае сдачи в аренду  или продажи), вызванное несоответствием  конструктивного решения сооружения  современным стандартам, устранение которого нецелесообразно с экономической точки зрения.

            Анализируя современные требования, предъявляемые к данному типу  недвижимости, оценщик пришел к  выводу, что оцениваемый объект  частично соответствуют требованиям,  предъявляемым к современным помещениям такого типа (наличие инженерных коммуникаций, хорошая транспортная доступность, отделка хорошего качества). Поэтому величину функционального износа объекта оценки принимаем равной 5 %.

 

  Внешний (экономический) износ.

 

     Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. (общий упадок района, плохое местоположение объекта или состояние рынка). 

     Месторасположение объекта и его окружение также  оказывает воздействие на коммерческую привлекательность (потеря стоимости  в случае его продажи или снижение арендных ставок в случае коммерческого использования).

     На  момент оценки внешний износ объекта  составляет 5 % (фактор близости промышленной зоны).

 
 
 

Расчет стоимости здания с использованием затратного подхода

Таблица 22.

 

     Стоимость объекта оценки, полученная затратным  подходом,

     составляет  20 187 004 рублей

     (Двадцать  миллионов сто  восемьдесят семь  тысяч четыре рубля).

 
 
 
 
 
 
 

                                   5.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

 

 В результате  проведения оценки тремя подходами  получены данные, приведенные в  нижеследующей Таблице 23.

Данные  по трем подходам оценки

Таблица 23

 
 

Согласование  результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.

Для целей  настоящей оценки используются следующие  критерии согласования:

А. Возможность  отразить действительные намерения  потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность  параметров используемых методов учитывать  конъюнктурные колебания;

Г. Способность  учитывать специфические особенности  объекта, влияющие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется  следующая последовательность действий:

Выявляются  приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого  строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала:

 

Шкала отношений для  парного сравнения

Таблица 24

 

Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

W ij =(Пaij)1/n.

где aij- важность критерия (индекса)

Полученные  веса нормируются:

W ij = W ij / W.

 Полученные  таким образом величины и представляют  собой итоговое значение весов  каждого из критериев.

Проводится  реализация описанной процедуры  выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.

Производится  расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

Результаты  расчета весовых коэффициентов  для определения рыночной стоимости  объекта оценки приведены ниже в  Приложении 4 к настоящему Отчету.

Расчет  весовых коэффициентов

 

                                                                                                                                                                        Таблица 25

 
 
 
 
 

Расчет итоговой величины рыночной  стоимости Объекта  оценки

 

Таблица 26

 
 

Рыночная  стоимость -оцениваемого объекта, по состоянию на 27 апреля 2008 года составляет  23 721 583 (двадцать три миллиона семьсот двадцать одну  тысячу  пятьсот восемьдесят три рубля).

 

            На основании проделанных расчетов  и заключений  определена итоговая  рыночная стоимость оцениваемого объекта:

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                               6.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ  от 29 июля 1998 года.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254.
5. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости /А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Н.В.Агуреева, И.Л. Артеменков, Л.П. Белых, Г.В. Булычева, В.М. Дидковский, В.С. Зимин, Е.Н. Иванова, И.В. Королев, П.Н. Костин, С.Ю. Кузнецов, Г.И. Микерин, Е.И. Нейман, Е.В. Охрименко, С.Е. Охрименко В.И. Петров, Е.Г. Синогейкина, Е.А. Сычева, С.А. Табакова, Е.П. Ушакова, А.Е.. Федоров, В.В. Шихирин, Д.Н. Якубова,. М.: Финансы и статистика, 2003. 494 с.
6. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса /А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, С.А.Ленская, И.Ю. Беляева, Г.В. Булычева, Е.Н. Иванова, И.В. Королев, И.В. Ларионова, В.И. Петров, Т.П. Прудникова, Т.В. Тазихина, О.В. Тихонов, М.А. Эскиндаров, Д.Н. Якубова, М.Е. Белокурова, Е.А. Сычева. М.: Финансы и статистика, 2002. 512 с.
7. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000. - 352 с.
8. Правила оценки Физического износа жилых зданий ВСН  53-86 (р) г. М, 1994.
9. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. СПб: Питер, 2001. – 336 с.
10. ВСН 58 - 88 (р) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения”.
11. Александров В. Т. Ценообразование в строительстве. СПб: Питер, 2001. 352 с.
12. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. 720 с.
13. Сборник  КО-ИНВЕСТ
14. Материалы сети Интернет.