Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 
 

     Средневзвешенная  цена за 1 кв. м объекта оценки, рассчитываемая в рамках сравнительного подхода равна:

8961,12+2998,12+18184,25+12670,74 = 42814,23

     руб./ кв. м

Стоимость оцениваемого объекта равна: 42814,23*618,3 = 26 472 035 рублей

 
 
 

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом,

     составляет 26 472 035 рублей

     (двадцать  шесть миллионов  четыреста семьдесят  две тысячи тридцать  пять рублей).

 

5.3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ  ПОДХОДОМ

Предпосылка данного подхода заключается  в том, что стоимость любого имущества  зависит от затрат на воспроизводство  аналогичного имущества. Согласно затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется как сумма полной восстановительной стоимости (ПВС) улучшений, за вычетом накопленного износа, и предварительно оцененной стоимости участка земли. Под улучшениями понимаются возведенные конструктивные элементы здания, а также проведенные к нему инженерные сети.

    Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию улучшений  в первоначальном виде, включая в  них прибыль строительной организации  и инвестора.

    Под накопленным износом понимается общая потеря на момент оценки конструктивными  элементами объекта недвижимости стоимости в процентном выражении под действием физических, функциональных и внешних факторов.

       

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ  СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ

    В соответствии с вышеизложенным стоимость  объекта недвижимости определяется как его полная восстановительная стоимость¹ за минусом накопленного износа:

 

    Сз = Снс х (1 - И),                                                            

 

    где Сз – стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с использованием затратного подхода;

    Снс – стоимость нового строительства отдельных конструктивных элементов объекта недвижимости;

    И – накопленный  износ отдельных  конструктивных элементов объекта  недвижимости.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

    Оценка  земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку отдельного земельного участка.

    Целью кадастровой оценки является одновременное  определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

    Целью оценки отдельно взятого участка является определение рыночной или какой-либо другой стоимости земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

    Расчет  рыночной стоимости  земельного участка  методом сравнения  продаж

    Метод предполагает следующую последовательность действий:

    • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

    • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

    • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

    • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

    • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

    К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

    Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

    • местоположение и окружение;

    • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

    • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

    • транспортная доступность;

    • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

    К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

    • условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

    • условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

    • обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

    • изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

    Характер  и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

    Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

    • прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

    • прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

    • корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

    • определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

    • экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

    Необходимо  отметить, что для целей определения стоимости права собственности 1 сотки земли использовалась площадь всего участка.

    В результате исследования рынка прав на земельные участки Владимира  были выявлены следующие объекты-аналоги:

                                              Определение аналогов

Таблица 16.

 

    ПРИМЕНЯЕМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ:

 

    Рыночные  условия (дата продажи)

    Все объекты выставлены на продажу в апреле 2008года. Срок экспозиции подобных объектов на рынке составляет 6-9 месяцев. Таким образом, по данной характеристике объекты идентичны, поэтому поправка на дату продажи не производилась.

          Корректировка на передаваемые права

    Все объекты предполагают передачу прав долгосрочной аренды. Ввиду того, что  это не расходится с оцениваемым объектом, корректировка не вводилась.

         Корректировка на месторасположение

    При прочих равных условиях земельные участки, расположенные в различных районах  Владимира, имеют разную стоимость. Соответственно, право долгосрочной аренды  данных земельных участков при соблюдении рыночных условий, будет предложено за разные суммы. На величину стоимости влияет в первую очередь удаленность от центра . На основе анализа рынка предложений земельных участков можно сделать следующие выводы по отношению введения корректировок на местоположение. Так как Октябръский район является наиболее ликвидным по сравнению с другими районами,  то разница в стоимости земельного участка при всех прочих равных условиях по сравнению с Ленинским районом составляет 5%; с микрорайоном Доброе – 10%, с микрорайоном Юрьевец – 20%.

            Поправка на масштаб

    При прочих равных условиях, меньшие по площади земельные участки имеют  более высокую в пересчете  на единицу цену. Цена на земельный  участок под ИЖС до 1000 кв.м. при  прочих равных условиях максимальна. Так как площади объектов входят в одну категорию (до 1000 кв.м.), то поправка на  масштаб не вводилась.

          Корректировка на целевое назначение участка

    При прочих равных условиях, целевое назначение участка определяет различную стоимость на земельном рынке. Ввиду того, что все аналоги соответствуют целевому назначению оцениваемого объекта, корректировка по данному показателю не производилась.

           Корректировка на наличие коммуникаций и подъездных путей

    Наличие на земельном участке коммуникаций и подъездных путей существенно влияет на его стоимость. По мнению риэлтерских и аналитических агентств (www.2gp.ru), полное отсутствие коммуникаций понижает продажную стоимость участка на 30-50%. Таким образом, применительно к рассматриваемым аналогам: корректировка не вводилась, так как аналоги обладают сходными характеристиками.