Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 
 

Определение премии за низкую ликвидность

Премия  за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная  премия вычисляется по формуле:

,

где:

П –  премия за низкую ликвидность;

R_б - безрисковая ставка;

L- период  экспозиции (в месяцах);

Q- общее  количество месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 2%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию  за инвестиционный менеджмент Специалисты  оценивают на уровне 3%.

Определение нормы возврата капитала

Объект  недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в  течение которого эксплуатация объекта  является физически возможной и  экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует  три способа расчета нормы  возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в  наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России¹

Расчет  производится по формуле:

R_возвр – норма возврата капитала;

R – ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

k –  срок экономической жизни, принимается  равным 103 года, в соответствии  с  тем, что нормативный срок службы оцениваемого объекта (II группа капитальности) составляет 120 лет, здание введено в эксплуатацию в 1991году, соответственно к=120-17=103 года.

 
 
 
 

Расчет  ставки капитализации  для улучшений

Таблица 9.

 

Определение рыночной стоимости  Объекта оценки методом капитализации дохода

Таблица 10.

 

     Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом,

     составляет  20 974 429 рублей

     (двадцать  миллионов девятьсот  семьдесят четыре  тысячи четыреста  двадцать девять  рублей ).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5.2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

         Сравнительный подход к оценке  недвижимости отражает принцип  спроса и предложения, а также  принцип замещения.

    Необходимой предпосылкой для применения методов  сравнительного подхода является наличие  информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

    Основные  трудности при применении методов  сравнительного подхода связаны  с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

    В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

    метод валовой ренты;

    метод сравнения продаж.

    В рамках сравнительного подхода расчеты  производятся по методу сравнения продаж.

    Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа  недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

    Применение  метода сравнения продаж заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

    подробное исследование рынка с целью получения  достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

    определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

    сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью  корректировки их продажных цен  или исключения из списка сравниваемых;

    приведение  ряда скорректированных показателей  стоимости сравнимых объектов к  рыночной стоимости объекта оценки.

    В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

    Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.promrealty.ru, www.ps33.ru,  www.ricregion.ru, и др.).

    Имеется несколько единиц сравнения, используемых в подходе сравнительного анализа  продаж при оценке фактических данных. Наиболее широко используемой и соответствующей  нашим задачам является такая  единица, как стоимость одного квадратного  метра общей площади (руб/кв. м).

    Для объектов-аналогов были определены цены продажи за 1 кв. м, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом цена продажи за 1 кв. м умножается на общую площадь оцениваемого объекта.     

 

    ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА АНАЛОГОВ

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование  объектов оценки достигается при  его использовании как офисного, поэтому в качестве аналогов нами были выбраны здания и помещения, по назначению и использованию аналогичные оцениваемому.

 Критериями  отбора послужили следующие параметры:

- права;

- условия  финансирования;

- рыночные  условия (дата продажи);

- местоположение;

- функциональное  назначение здания, в котором  располагаются оцениваемые помещения;

-  общая  площадь;

- состояние  здания и состояние/уровень отделки  помещений;

- планировка  помещений;

- перекрытия;

- наличие/отсутствие  охраны;

- наличие/отсутствие  организованной парковки;

коммуникации  и инженерные устройства (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, лифт, телефонные линии, кондиционирование).

 

Характеристики  сопоставимых объектов

Таблица 11