Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

    Анализ  ННЭИ земельного участка вместе с  улучшениями проводился следующим  образом.

    Исходя, из 3-х основных направлений (торговое, офисное, производственно-складское), возможного функционального использования, определялось то, при котором данный объект сможет принести максимальных доход, или увеличит его стоимость.

    Качественный  анализ.

Варианты  использования.

 

   Максимально эффективное использование.

   Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т. е. возврат равный или  больший расходов на компенсацию  затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

   Ниже  приведен качественный анализ вариантов  использования объекта, позволяющий  выявить наиболее целесообразные из всех физически и финансово возможных.

   Метод заключается в анализе основных параметров, характеризующих объект, то есть в присвоении каждому параметру  определенного балла (от 1 до 5), и  нахождению суммарного балла; чем выше бал, тем большее преимущество отдается размещению на участке того или иного функционального типа объекта недвижимости. Процесс представлен в нижеприведенных таблицах:

Таблица 3. Качественный анализ.

Таблица 4 Качественный анализ.

Таблица 5 Качественный анализ.

Таблица 6 Итоговый вариант.

 
 

      Таким образом, исходя из проведенного нами анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в данном районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что здание является нежилым и в настоящее время используются как офисное, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его по текущему назначению, т.е. как офисного.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                        5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА

5.1 Оценка стоимости  объекта доходным  подходом

      Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

    Преимущество  доходного подхода по сравнению  с затратным и сравнительным  подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается, как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ ПРИ ДАННОМ ПОДХОДЕ:

• Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД).

ПВД - представляет собой максимальный доход, который  способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,

Aст  – средняя ставка аренды Объекта  оценки,

S –  площадь Объекта оценки.

• Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде  не имеет возможности постоянно  сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

Степень незанятости объекта доходной недвижимости арендаторами характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Отношение сданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду, называется коэффициентом загрузки. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки.

Таким образом, величина потерь о незанятости  площадей либо определяется исходя из рыночных данных, либо рассчитывается для конкретной недвижимости по формуле:

;

К_НД – коэффициент недоиспользования;

К_n – доля площадей, подлежащих сдаче в аренду, на которые в течение года происходит смена арендаторов;

n_c – средний период в течение года, который необходим для поиска новых арендаторов после ухода старых;

n_a – общее число арендных периодов в году.

Полученная  в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных  для этого площадей конкретного  объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (К_з), который определяется следующим образом: