Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания

 

 

 
 

 
 

 

 

 

     3.2 Анализ экономической ситуации региона

    Владимир, один из самых древних городов  России, основан в 990 году Киевским князем Владимиром Святославичем. Владимир расположен в Центральном экономическом районе страны в 180 км. на восток от Москвы и стоит на левом берегу реки Клязьма. Город является административным центром Владимирской области.В городе образовано три административных района - Ленинский, Октябрьский, Фрунзенский, и три внутригородских муниципальных образования — пос. Юрьевец и Энергетик, пос. Лесной. 
Площадь земель городской черты — 12 380 Га.Численность населения составляет 357,4 тыс. чел. 
Владимир находится в зоне с умеренным континентальным климатом, средняя температура июля +18 градусов Цельсия, средняя температура января -11 градусов Цельсия. Средняя годовая норма осадков 560 мм, примерно 2/3 из этого числа приходится на осадки в виде дождя в тёплое время года.

    Посредством железных и автомобильных дорог  город Владимир интегрирован в экономическое  пространство России. Основные грузопотоки  осуществляются в направлении Москвы и Нижнего Новгорода, с которыми город Владимир связан автомобильной и железной дорогами. Автомобильная дорога государственного значения Москва — Нижний Новгород, проходящая через Владимир, в настоящее время проходит реконструкцию — расширяется, завершено 85% работ в направлении Владимира. Все автомобильные дороги, связывающие Владимир с ближайшими областными и районными центрами, — направлений Иваново, Ярославль, Кострома, Рязань, имеют твердое покрытие. Допустимая нагрузка на дорожное полотно позволяет осуществлять перевозки тяжелых, до 20 тонн, грузов. 
Наличие транспортного коридора в направлении Москвы открывает выход предприятиям города Владимира на рынки Восточной и Западной Европы. В настоящий момент под Москвой строится крупный контейнерный терминал (6 млн. т. контейнеров в год). В районе Нижнего Новгорода так же проектируется строительство контейнерного терминала. 
Ближайший крупный аэропорт, способный принимать тяжелые пассажирские и грузовые самолеты находится в 100 км. от Владимира в городе Иваново. 
Практически все виды энергоресурсов город импортирует из других регионов России. Поставки угля осуществляются железнодорожным транспортом из Воркуты и Кузбасса. Электроэнергия поставляется электростанциями находящимися в Ленинградской и Костромской областях. Поставки нефтепродуктов осуществляются из Нижегородской области, г. Кстово, "Норси-ойл".   

     В январе-ноябре текущего года сохранилась  положительная динамика основных показателей, характеризующих социально-экономическое  развитие региона. Так, объём отгруженных  товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами составил 139049,2 млн. рублей, что в действующих ценах на 41,1% больше  аналогичного периода 2006 года. Индекс промышленного производства по полному кругу организаций – 112,7%, крупным и средним – 112,5%.

     Обеспечен рост объёмов работ, выполненных по виду деятельности "строительство" (162,1%), ввода в действие жилых домов (159,7%), грузооборота автомобильного транспорта (148,9%),  услуг связи (136,3%). 

     Оборот  розничной торговли  вырос на 31,8% (55866,2 млн. рублей). Населению области оказано платных услуг во всех секторах реализации на 18759,7 млн. рублей, что 6,1% больше, чем в январе-ноябре прошлого года. Оборот общественного питания увеличился на 16%.

     Реальные  денежные доходы населения (доходы, скорректированные  на индекс потребительских цен) в январе-октябре т.г., по предварительной оценке, выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 16,8%, среднемесячная  заработная плата одного работника (включая субъекты малого предпринимательства) – 24,5% и составила 8952,1 рубля.

     Строительство. В январе-ноябре т.г. объём работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", составил 11255,6 млн. рублей, что в сопоставимых ценах выше уровня аналогичного периода прошлого года на 62,1%. Рост данного показателя обеспечен в городах Владимире, Гусь-Хрустальном, Коврове; округе Муром; Гороховецком, Гусь-Хрустальном, Камешковском, Ковровском, Меленковском, Петушинском, Судогодском  и Юрьев-Польском районах.

     Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, построены 3822 новые квартиры общей площадью 313,6 тыс. кв. метров (159,7% к январю-ноябрю 2006 года). Населением за счёт собственных и заёмных средств введены в эксплуатацию 183,5 тыс. кв. метров жилья (1613 квартир), что на 54,2% больше, чем в соответствующем периоде 2006 года. Доля этих домов в общем объёме введённого жилья составила 58,5%.

     В 17 территориях объёмы построенного жилья превысили уровень прошлого года. Среди них города Гусь-Хрустальный (в 3,7 раза), Владимир (в 2,1 раза), Ковров (122,9%); округ Муром (199,8%), Камешковский район (в 4,3 раза), Юрьев-Польский (в 2,8 раза), Петушинский (в 2,2 раза), Ковровский (в 2 раза), Киржачский (199%), Гусь-Хрустальный (164,6%), Судогодский (161,4%), Суздальский (147,4%), Меленковский (135,1%), Собинский (131,4%), Муромский (121,6%), Гороховецкий (120%), Кольчугинский (117,2%).

     В регионе внедряются различные технологии домостроения: каркасно-монолитные (технология "Рекон"), крупнопанельные со смешанными конструктивными системами, кирпичные со стенами из кирпича различной цветовой гаммы, монолитные со стенами из мелкоштучных материалов, деревянные. 

     Областной адресной инвестиционной программой на 2007 год предусмотрен лимит финансирования капитальных вложений в сумме 1224,2 млн. рублей. По состоянию на 1 декабря т.г. программа профинансирована на 1089 млн. рублей (89% от общего объёма средств, предусмотренных на год), в том числе  из областного бюджета – 915,8 млн., федерального – 173,2 млн. рублей.

     В рамках реализации областных целевых  программ "Социальное развитие села до 2020 года" и "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры на 2006-2010 годы" освоены средства соответственно в размерах 339,2 млн. и 134,1 млн. рублей.

     Потребительский рынок. В январе-ноябре т.г. оборот розничной торговли увеличился на 31,8% и составил 55866,2 млн. рублей.

     Основную  его часть по-прежнему формировали  торгующие организации и индивидуальные предприниматели, реализующие товары вне рынка (91,5% против 87,1% в аналогичном  периоде прошлого года). При этом объём их продаж возрос по сравнению с январём-ноябрём 2006 года на 38,5%, а вещевых, смешанных и продовольственных рынков сократился на 13,3%.

     В структуре оборота розничной  торговли доля продажи непродовольственных  товаров увеличилась на 1,4% и составила 50,5% (28188,1 млн. рублей), продовольственных соответственно – 49,5% (27678,1 млн.). Уровень товарных запасов в розничной торговле по состоянию на 1 декабря т.г. составил 19 дней.

     Оборот  общественного питания сложился в сумме 2629,3  млн. рублей (116% к январю-ноябрю 2006 года).

     Населению области оказано платных услуг  во всех секторах реализации на 18759,7 млн. рублей, что на 6,1% превысило уровень  соответствующего периода  прошлого года. Наибольший рост отмечен на туристские услуги (135,3%), физической культуры и спорта (126,5%), связи (122%), гостиниц и аналогичных мест проживания (116,9%), медицинские (110,9%), ветеринарные (109,7%), культуры (105,7%), транспорта (104,9%).

     Объём услуг бытового характера составил 2156,8 млн. рублей, что на 2% больше, чем в январе-ноябре прошлого года. Положительная динамика сложилась по ремонту и техобслуживанию автомототранспортных средств (129,5%), услугам прачечных (120,2%), фотографий (112,2%), по ремонту и строительству жилья (107,1%), услугам бань и душевых (105,7%), парикмахерских (105,6%).

     Внешняя торговля (оборот), в  том числе экспорт  и импорт. Во внешнеэкономической деятельности в январе-ноябре т.г. на постоянной основе принимали участие 451 участник, из которых 367 - юридические лица. Предприятия и организации области вели внешнюю торговлю с 86 странами мира, причем на долю 10 основных стран-контрагентов приходилось около 70% внешнеторгового оборота. Ведущие позиции по всем показателям внешней торговли занимали Германия, Украина, Турция и Казахстан.  

     Внешнеторговый оборот по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 50,3% и составил 759,1 млн. долларов, в том числе экспорт увеличился на 78,8% (348,4 млн. долларов), импорт – 32,4% (410,7 млн. долларов).

     Цены. По данным территориального органа государственной статистики, индекс потребительских цен на товары и услуги в ноябре т.г. к декабрю прошлого года составил 112,1% против 108,6% в аналогичном месяце 2006 года. Продовольственные товары подорожали на 16,7% (6,6%), непродовольственные – 4,7% (5,5%),  платные услуги населению – 13% (16,7%).

     Индекс  цен производителей промышленных товаров  составил 119,5%, строительной продукции  – 119,7%, сельскохозяйственной – 129,8%. Тарифы на грузовые перевозки автомобильным  транспортом увеличились в ноябре т.г. по отношению к декабрю прошлого года на 5,1%.

     Стоимость минимального набора продуктов питания  в среднем по области (в расчёте  на человека в месяц) составила в  ноябре т.г. 1743,28 рубля, по сравнению  с октябрём она увеличилась на 4,7%, декабрём прошлого года - 26,6%. 

     Уровень жизни населения. Денежные доходы населения в январе-октябре т.г., по предварительной оценке, сложились в сумме 88529,9 млн. рублей и увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 27%, денежные расходы соответственно – 90283,3 млн. и 25,9%. Превышение расходов над доходами составило 1753,4 млн. рублей.

     В структуре использования денежных доходов увеличилась доля потребительских  расходов и обязательных платежей при  заметном снижении доли сбережений. Из общего объёма денежных доходов население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 64401,3 млн. рублей (72,8%), уплату налогов и взносов – 11356,1 млн. (12,8%), накопление сбережений во вкладах и ценных бумагах – 6480,8  млн. (7,3%), покупку валюты – 3798,6 млн. рублей (4,3%).

     Реальные  располагаемые денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских  цен) по сравнению с соответствующим  периодом прошлого года выросли, по предварительной  оценке, на 15%.

     Денежные  доходы на душу населения в январе-октябре т.г. составили в среднем 6065,4 рубля, или 128,2% к аналогичному периоду 2006 года.

     Среднемесячная  начисленная заработная плата одного работника, включая субъекты малого предпринимательства, увеличилась  по сравнению с январём-октябрём прошлого года на 24,5% и составила 8952,1 рубля. Реальная заработная плата возросла на 14,5%.

     Величина  прожиточного минимума в среднем  на душу населения за III квартал т.г. утверждена постановлением Губернатора области в размере 3656 рублей, что выше её уровня за предыдущий период на 3%.

     Просроченной  задолженности по заработной плате  работникам бюджетной сферы не имеется.

     По  состоянию на 1 октября т.г. численность  пенсионеров области составила 445,5 тыс. человек. Средний размер назначенной  месячной пенсии сложился в сумме 3260,4 рубля.

     Рынок труда. На 1 декабря т.г. в органах службы занятости области зарегистрировано 15049 граждан, не занятых трудовой деятельностью, из них 13164 безработных (1,7% экономически активного населения). С начала года численность безработных сократилась на 1392 человека.

     Уровень безработицы, рассчитанный как отношение  численности зарегистрированных безработных к численности трудоспособного населения в трудоспособном возрасте, составил в целом по области 1,5%. Однако по-прежнему остается сложной ситуация на рынке труда в Селивановском (4%), Камешковском (3,7%), Гусь-Хрустальном (3,2%), Судогодском (3%) муниципальных районах; городе  Радужный (2,6%).

     Коэффициент напряженности (численность незанятых  граждан в расчёте на одну заявленную в органы службы занятости вакансию) в среднем по области составил на 1 декабря т.г. 1,1 человека. Вместе с тем в Селивановском районе на одну вакансию претендовало 10 незанятых граждан, Камешковском и Судогодском – 7, Суздальском и Юрьев-Польском – 6, Кольчугинском – 5, Гусь-Хрустальном, Меленковском и Муромском – 4 человека.

     При содействии органов службы занятости  трудоустроено 45046 человек, в том числе 20800 безработных. В оплачиваемых общественных работах приняли участие 3520 человек, из них 2820 безработных. Государственная услуга по профессиональной подготовке, переподготовке, повышению квалификации предоставлена 2580 безработным гражданам.

     Демография. Демографическая ситуация в январе-октябре т.г. характеризовалась сокращением естественной убыли населения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 1801 человека или 14,8%. Число родившихся увеличилось на 5% и составило 12306 человек, умерших сократилось на 5,1% (22694). Коэффициент естественной убыли по области составил 8,6 на 1000 человек населения (в январе-октябре 2006 года – 10).