Особенности недвижимости как объекта оценки

ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

    Ценность  земли предопределена ее уникальными  характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

    Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая собой денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

    Цели  оценки недвижимости.

    В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

    Проведение  оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям. Необходимость определения  рыночной стоимости данной недвижимости возникает:

    n при приватизации;

    n при передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

    n при использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

    n при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

    n при переуступке долговых обязательств;

    n при передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

    n при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

    Указанные выше случаи определения рыночной стоимости  недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную  собственность, выраженную различными формами.

    Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого  имущества, находящегося в частной собственности, возникает:

    n при купле-продаже объектов недвижимости;

    n акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

    n внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

    n дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

    n ликвидации объектов недвижимости;

    n сдаче недвижимости в аренду;

    n уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

    n страховании объектов недвижимости;

    n кредитовании под залог объектов недвижимости;

    n разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

    n исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

    Земля или земельный участок является объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот  же объект рассматривается с разных сторон.

    География изучает физические параметры земли  и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы  в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

    Экономисты  определяют роль земли в составе  прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля ¾ главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость, и, следовательно, может быть оценен.

    Социология  рассматривает земельный участок  и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую  частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее использования приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

    Право исследует такие вопросы, как  владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими  характеристиками земли, а правами  и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении  земли.

    Недвижимость ¾ это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

    Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается  в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

    Недвижимость  может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

    Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

    Ограниченность  земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных  случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

    Недвижимость  относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

    Физические  характеристики объекта недвижимости как особенного товара включают ее долговечность, неразрывную связь  с землей, невозможность хищения  и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются  его зависимостью от местоположения.

    Физическое  описание недвижимости содержит, во-первых, информацию о размерах и форме  земельного участка, качестве почвы, имеющихся  коммуникациях, а во-вторых, описание строений, их размера, функционального  назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

    Понятие недвижимости. Деление имущества на движимое и недвижимое изначально было определено в римском праве и впоследствии применялось в России, начиная с Указа Петра I от 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 г. после введения в действие Гражданского кодекса РСФСР.

    Переход страны в начале 90-х годов к  рыночным отношениям потребовал существенного  изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 г. Государственной  Думой был принят новый Гражданский  кодекс Российской Федерации, в котором  дается определение недвижимости.

    В ст. 130 отмечается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т. е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

    С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.

    В ст. 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятие». В ней  указывается, что предприятием как  объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

    Предприятие в целом или его часть могут  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

    В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

    Термины «недвижимость» и «оценка различных  объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке этих понятий.

    Принятые  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения  термина «недвижимость», поэтому  практикующие оценщики руководствуются  международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых  к недвижимости относят землю  и все, что неразрывно с ней  связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».