Принципы оценки объектов недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

Глава 1. Принципы пользователя

Глава 2. Принципы, связанные  с объектами недвижимости

Глава 3. Принципы, связанные  с рыночной средой

Глава 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка

Заключение

Список используемой литературы 
 
 

Введение 

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). 

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка  недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать  юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым  последствиям. 

С исторической точки  зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный  дисбаланс между доступностью современных  методов оценки и недоразвитостью  самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в  исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок  развивались параллельно, и новые  методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой  технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как  сообщество специалистов, переквалифицировавшихся  в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках. 

Кажется, однако, что  российские оценщики уже набрали  достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, Российское общество оценщиков (РОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. 

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее  экономического поведения людей, имевших  дело с недвижимостью. 

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно  объединены в следующие четыре группы: 

принципы, основанные на представлениях пользователя; 

принципы, связанные  с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения); 

принципы, связанные  с рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все  или основные принципы оценки, чтобы  получить более достоверную и  точную оценку стоимости объекта  недвижимости. 

Глава 1. Принципы пользователя 

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся  принципы полезности, замещения и  ожидания. 

Полезность - это  способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение  данного периода времени. Принцип  полезности заключается в том, что  всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору  и может быть использован для  реализации определенных функций или  личных потребностей, например, использование  недвижимости в качестве промышленного  предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея  и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.  

Принцип замещения  определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной  цены, взимаемой за другой аналогичный  объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной  полезностью. Принцип замещения  используется во всех трех подходах к  оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном. 

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта  недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его  перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного  подхода к оценке. 

Глава 2. Принципы, связанные  с объектами недвижимости 

К этой группе относятся  принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип  вклада), возрастающей и уменьшающейся  доходности, сбалансированности (принцип  пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных  прав. 

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли  лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как  правило, требует наличия четырех  составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.  

Земля - это земельный  участок и находящиеся на нем  природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным  законодательством, и оформляются  свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля - основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом  виде производственной деятельности.  

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его  на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.  

Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство  основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства - труд, землю и управление. 

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности  и талант управленческого персонала  предприятия. Успешное управление позволяет  оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.  

В связи с тем, что в данный момент времени и  в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция  на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Подобное суждение согласуется с основным положением экономической теории - земля имеет  “остаточную стоимость” и определенную ценность только тогда, когда имеется  остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким  образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после  оплаты затрат на труд, капитал и  управление.

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после  покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад - это сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты  на ремонт квартиры позволяют увеличить  ее стоимость, причем в размерах, значительно  превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип  предельной продуктивности или принцип  вклада. Размер вклада соответствует  разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и  затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно  повысить стоимость магазина розничной  торговли, если в результате возрастет  объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает  пропорциональное увеличение темпов роста  прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли  становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после  достижения данного предела, не дадут  пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального  увеличения стоимости объекта недвижимости).  

Для определения  указанной предельной точки, когда  прибыль (и стоимость) объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные  варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты  получения прибыли от строительства  различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать  окончательный выбор типа объекта  недвижимости для строительства  на этом участке. В процессе вариантного  проектирования различных сочетаний  составляющих производства и определения  на этой основе максимальной прибыли  реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется  следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных  вложений превосходят объемы работ  в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит “замораживание капитала” и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная  ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств  недостаточно для строительства  объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами  в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается  разработка календарных графиков строительства  объекта, чтобы получить максимально  возможный эффект от реализации проекта.