Оценка недвижимости

     Федеральное агентство по образованию

Нижегородский государственный 

лингвистический университет

им. Н. А. Добролюбова 
 
 
 
 

Экономический факультет

Специальность: финансы и кредит 
 
 

Реферат по дисциплине «Оценка собственности»

На  тему : «Оценка недвижимости» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Выполнила: студентка группы        

                  8ФЗИ  

                       Проверил:  
 
 
 
 
 
 
 

     Нижний  Новгород, 2009  

     Оценка  Недвижимости.

     Недвижимость  – это товар, имеющий обращение  в инвестиционной сфере. Объектами  недвижимости могут выступать жилые  и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

     Недвижимость  можно рассматривать как:

     - потребительскую стоимость, удовлетворяющую  личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются  требования,  определяемые  естественными  свойствами  и индивидуальными предпочтениями;

     - фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

     - источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса. Данными видами недвижимости владеют с целью получения устойчивого потока доходов на вложенный капитал.

     К  специфическим   признакам   недвижимости  можно  отнести  следующие:

     1. стационарность (недвижимость связана  с участком  земли);

     2.  уникальность и неповторимость  – каждая конкретная недвижимость (особенно нежилая) уникальна по физическим  характеристикам  и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

     3.  недвижимость  фундаментальна  –   ее  невозможно  похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

     4.  специфический характер оборота  через оборот прав на нее; 

     5.  к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические требования – сделки должны пройти государственную регистрацию (ФЗ № 122 –ФЗ от 21 июля 1997 г. «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

     6.  высокий уровень издержек на проведение сделок (транзакционных издержек) и длительный срок экспозиции;

     7.  стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли – сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднены;

     8.  низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

     9.  возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;  
 
 

10.   необходимость постоянного  управления  недвижимостью, портфелем  инвестиций в недвижимость на достаточном  уровне для получения приемлемого дохода.

Классификация недвижимости.

     В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

    Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

 1. Специализированная недвижимость - это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом  рынке для продолжения существующего использования одним  владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее  бизнеса. Специальный  характер  недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером  или местом  положения или сочетанием  этих факторов.

 2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом  рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих

  1. Естественные (природные) объекты  —  земельный участок, лес  и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

  2. Искусственные объекты (постройки  ). Искусственные объекты получили название —  «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

а) жилая недвижимость —  малоэтажный  дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом  (свыше 20 этажей). Объектом  жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость —  офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и  сооружения:

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

-  культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения —  мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная  инженерная  подготовка  земельного  участка  под  застройку и т.д.

            Классификация жилой недвижимости.

     Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов. Применительно  к  объектам   жилой  недвижимости  возможно  несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье —  место постоянного проживания;

- вторичное жилье —  загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье —  предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно  к  условиям   крупных  городов  принято  выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье. 

К нему предъявляются следующие основные требования:

- размещение в наиболее престижных районах города;

- принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

- кирпичные стены; 

- общая площадь квартир не менее 70 кв. м ;

- наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м .);

- наличие охраняемого подъезда, подземного  или близко расположенного гаража и др.

Д ля  малоэтажных  домов  коттеджного  типа,  входящих  в  состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком  расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях;  наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

- некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м  (соответственно);

- наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м .;

- большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным  домам, расположенным  в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Д ля него  характерно:

- размещение в любом  районе города;

- соответствие  архитектурно-планировочных  параметров  современным  строительным  нормам  и правилам ;

- по конструктивно-технологическим  параметрам  принадлежность к домам  второго поколения индустриального домостроения и современным .          

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием  фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики:

- размещение в непрестижных районах;

- удаленность от основных транспортных коммуникаций;

- принадлежность к таким  конструктивно-технологическим  типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтностроительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

- размещение в первых этажах  домов других типов;

- заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д. 

Рассмотренная  классификация  учитывает  предпочтения  целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений  на рынке жилой недвижимости применяется  типология, включающая:

- дома «старого» фонда, построенные  в дореволюционный период;

- дома, построенные за период с  1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся  лаконизмом   архитектурно-планировочных  решений,  расположенные в непосредственной близости к местам  приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

- «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических  архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;