Оценка недвижимости

- дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки),  характеризующиеся  заниженными  архитектурно-технологическими параметрами;

Существует  и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

- дома с кирпичными стенами; 

- панельные дома;

- монолитные дома;

- деревянные дома;

- дома смешанного типа.

     Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным  объемом  сделок и их специфичностью. В  основном  здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом  секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей.

Покупатели  большое внимание  уделяют наличию  максимально полного спектра  коммуникаций (автономных  систем   тепло-  и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам  из кирпича или дерева. В  качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум  10 соток. 
 

     Классификация коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом  приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем  жилой, поэтому и сделок соответственно меньше,  хотя  во всем мире коммерческая  недвижимость  является  наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом  секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая  недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом  регионе, муниципальном  образовании принимаются различные факторы, по которым  помещение относится к тому или иному классу. Этомогут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада,  центрального  входа, наличие лифтов),  качество  менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов)

и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ  являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным  вложением  денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам  низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги).

4. Магазины  и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов  Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость остановок общественного  транспорта.  Чаще  всего  подобные  центры  оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом , фактически на пустыре,  возле  крупной  магистрали.  

К факторам, обуславливающим  успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение;

-составление функционального решения и накопления —  потребностипотенциальных посетителей;

-  правильно  составленный  прогноз  развития  территории,  прилегающей к участку застройки (на 5— 10 лет);

- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

- четко проработанный подбор арендаторов; 

- верно выбранная управляющая компания.

     Регионы  страны  находятся  в  разных  экономических  условиях  и развиваются по своим  сложным  законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом  процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования .

     Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным  показателем  развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.

     На  выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом  центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.

5.  Промышленная (индустриальная)  недвижимость.

     Недвижимость  способна приносить доход – прямой или косвенный – в зависимости от типа использования. Прямой доход – арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

     Исходя  из вышесказанного, возникает необходимость  оценки объектов недвижимости. Рыночная оценка недвижимости определяет несколько видов стоимости. Наиболее распространенными являются рыночная, ликвидационная, восстановительная и т.д.

     Стоит заметить, что рыночная стоимость  – это та стоимость, за которую  объект недвижимости приобретет покупатель, владеющий информацией о сложившемся рынке. Рыночная стоимость, как правило, применяется при сделках купли-продажи, определении суммы арендных платежей и т.п.

     Ликвидационная  стоимость обычно ниже рыночной. Это  такая стоимость, которую можно  получить при продаже объекта  недвижимости в предельно сжатые сроки.

     Восстановительная стоимость чаще всего применяется  при заключении договоров страхования  и характеризует стоимость строительства  нового здания или сооружения при  наступлении страхового случая.

     Правом  оценки недвижимости принадлежащей субъекту обладают равно как юридические, так и физические собственники. Проведение оценки стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

     Для рыночной оценки недвижимости и оценки имущества, находящегося в частной собственности, оценка рыночной стоимости осуществляется при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

     Независимо  от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки недвижимости необходимо предоставить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов Вам предоставит оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

     Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

     Стоимость объекта не влияет и не может влиять на стоимость оценки объекта недвижимости (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации), а напрямую зависит от трудоемкости оценки и удаленности объекта недвижимости. 

     Говоря  об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом "Об оценочной деятельности в РФ" и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

     Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

     Оценить можно совершенно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

     Наиболее  распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.

     Недвижимое  имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

     В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

     Для определения  реальной стоимости производится рыночная оценка недвижимости. Оценка стоимости квартиры определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью и т. д.).

     Кроме точности, преимуществом независимой оценки недвижимости, проведенной профессиональным оценщиком, является ее объективность. Таким образом, обращение к независимому оценщику при определении рыночной стоимости квартиры является оптимальным решением, которое выгодно всем участникам потенциальной сделки.

     Оценить квартиру на сегодняшний день является , пожалуй, наиболее востребованной услугой по оценке объекта недвижимости, говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

Также, оцениваются объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства). 

• Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.