Оценка недвижимости

 

     Оценка  коммерческой недвижимости включает в  себя определение стоимости права  собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.

     Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением; принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.); особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

                        Процесс оценки недвижимости.

     Процесс  оценки  –  это  последовательность  действий,  обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки в отчет.

     Процесс оценки представляет собой комплекс систем авизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит, недвижимость? 

     Международные и Национальные стандарты оценки (в частности

Стандарты оценки,  обязательные  к применению  субъектами  оценочной

деятельности)  предусматривают  применение  при  оценке  недвижимости

трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов:

доходного, затратного и сравнительного. 

                  Структура процесса оценки.

1.Постановка задачи (определение проблемы)

• Идентификация объекта
• Выявление предмета оценки
• Определение даты оценки 
• Установление цели и функции оценки
• Установление вида оценочной стоим ости
• Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика

2. Составление плана   и заключение договора на оценку

• График работы по оценке
• Источники и способы сбора информации 
• Затраты на сбор и обработку информации 
• Выбор оценочной методологии 
• Определение состава группы экспертов оценщиков 
• Денежное вознаграждение оценщика 
• Подготовка и подписание договора на проведение оценки

3.Сбор и анализ  данных

• Осмотр объекта оценки 
• Сбор общих данных 
• Сбор специальных данных (об оцениваемом и аналогичных объектах) 
• Проверка полноты и достоверности данных 
• Анализ и обработка данных

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

• Анализ земельного участка как свободного и анализ земельного участка с улучшениями
• Правовая обоснованность выбранного варианта использования
• Физическая возможность 
• Экономическая осуществимость 
• Максимальная продуктивность

5. Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов

• Рыночный подход 
• Затратный подход 
• Доходный подход

6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

• Проверка данных 
• Проверка допущений и выводов
• Проверка математических расчетов 
• Окончательное заключение об оценочной стоимости (синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием  трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоим ости)

7. Составление отчета об оценке 

     ПРАВИЛА  ПОДГОТОВКИ  ОТЧЕТА  ОБ ОЦЕНКЕ 

     Отчет об оценке – это итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости имущества и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке.

Задачи отчета:

1) выполнить требования действующего законодательства;

2) зафиксировать  все важные моменты оценки;

3) обеспечить  четкую доказательную базу и аргументированность;

4) применить  системный подход.

Отчет об оценке в соответствии со статьей 11 Федерального закона

«Об оценочной  деятельности  в РФ»  составляется  в письменной  форме.

Обычно используют одновременно 2 формы:

- полный отчет; 

- заключение о стоимости оцениваем ого объекта (т.е. отчет в виде письма).

К отчету об оценке предъявляются следующие требования:

1.  Изложение  всех  логических  построений  и  выводов  из  них должно быть ясным  и четким .

2.  Все факты  должны быть документально подтверждены.

3.  Отчет должен содержать цель и функцию оценки, четкое определение вида оцениваемой стоимости, расчет затрат, прогноз доходов, документальное подтверждение используемых фактов и выводов.

4.  Эксперт  – оценщик должен представить обоснование используемых им  методов оценки.

5.  В  приложении к отчету лица, принимавшие участие в оценке, подтверждают,  что они не имеют какого-либо интереса в  оцениваемом  объекте собственности и не заинтересованы лично в результате оценки.

6.  Отчет должен быть подписан всеми лицами, принимавшими участие в оценке.

7.  Отчет  должен  содержать  копии  документов  об  образовании

оценщика,  копию  лицензии  на  осуществление  оценочной  деятельности,

копию страхового полиса гражданской ответственности оценщика. 

     В  случае, если при проведении оценки объекта определяется не

рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны  быть указаны :

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком  оценки объекта оценки;

- место нахождения  оценщика и сведения, о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

- реквизиты юридического  лица и балансовая стоим ость  данного объекта оценки; 

- стандарты оценки  для определения соответствующего вида стоимости  объекта  оценки,  обоснование  их  использования  при  проведении

оценки данного  объекта оценки, перечень использованных при проведении

оценки данного  объекта оценки данных с указанием  источников их получения, а также  принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;  
 
 

- последовательность  определения стоим ости объекта оценки и ее

итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения  стоимости объекта оценки;

-  перечень  документов,  используемых  оценщиком   и  устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им  метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен

печатью, а также  подписан оценщиком  – индивидуальным  предпринимателем  или работником  юридического лица, который соответствует требованиям  статьи 24 Федерального закона №  135 и осуществил оценку объекта, и его руководителем . 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Литература: 

1. Международные стандарты оценки / Микерин Г.И . - М .: ИНТЕР-

РЕКЛАМА, 2003. - 384 с.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. за-

кон от 29 июля 1998г  № 135-Ф 3 // Рос. газ.-1998.-6 авг. - С.10.

3. Оценка недвижимости: учебник для студ. вузов / [под ред. А.Г.

Грязновой, М .А. Федотовой]. - М .: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.

4. Тарасевич  Е .И . Оценка недвижимости / Е  .И . Тарасевич. - СПб.:

Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.

5. Тэпман Л .Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие / Л .Н. Тэмп-

ман. - М .: ЮНИТИ , 2002. – 302 с.