Оценка недвижимости

Актуальность темы исследования. Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных (ф методов этой оценки.
Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.
Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.
Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой ($ недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными
авторами.
Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, СИ. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.
Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С, Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки (** недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа.
Дается экономическая основа традиционных оценочных моделей как для индивидуальной, так и для массовой оценки, анализ экономической структуры этих моделей (спецификация модели) и описание алгоритмов присваивания весовых коэффициентов компонентам модели (калибровка модели) с использованием компьютеризованных процедур анализа действия факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, эти исследования, ориентированы на оценку в целях налогообложения, а не для (^ совершения сделок.
Аспекты, связанные с особенностями построения гедонической модели ценообразования представлены в работах таких зарубежных исследователей как: Allan Din, Martin Hoesli, Andre Bender, Marc K. Francke, Gerjan A. Vos, Jos E. Janssen. В работах этих авторов рассматриваются вопросы ценообразования на местных рынках жилья, которые имеют свою специфику. И потому неприменимы к другим странам и регионам из - за особенностей их рынка жилья.
В работах отечественных ученых: Л.П. Белых, Н.Г. Волочкова, В.И. Горемыкина, П.Г. Грабового, В. В. Григорьева, Л.Л. Игнатова, Ю.Н. Кулакова, И.Г. Лукманового, Б.Д. Новикова, В.И. Ресина, Г.М. Стерника, Е.Т. Тарасевича, М.А. Федотовой рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, вопросы теории оценки недвижимости. Как и переводные издания, все они содержат изложение трех общепринятых подходов индивидуальной оценки различных видов недвижимости, однако в них недостаточно полно раскрыты вопросы массовой оценки недвижимости, в особенности жилой.
Актуальность и недостаточная проработанность проблемы оценки по большой группе объектов вторичного рынка жилья предопределили цель и задачи данного исследования.
Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой Ч* недвижимости.
Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи:
- сформировать системное представление о жилой недвижимости как объекте оценки и рассмотреть теоретические основы оценки;
- проанализировать существующие методические подходы к оценке недвижимости и обосновать авторский методический подход;
- обосновать преимущества и недостатки существующих подходов и методов индивидуальной оценки с целью выявления наиболее приемлемых к
(4ti! использованию в Новосибирске;
- обосновать необходимость использования методов массовой оценки стоимости жилой недвижимости и предложить инструментарий этой оценки;
- апробировать предложенный методический подход на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска;
- обобщить результаты исследований и дать рекомендации к использованию предложенного инструментария оценки жилой недвижимости.
Объектом исследования является стоимость жилой недвижимости вторичного рынка жилья.