Мероприятия по повышению стоимости ООО «Алтай»

 

Продолжение таблицы 2.7

Индекс цен производителей промышленных товаров3		107,1
Индекс тарифов на грузовые перевозки3		124,5
Индекс цен строительной продукции3		116,3
Стоимость минимального набора продуктов  питания в декабре, руб.,	2700,70	117,13
РЫНОК ТРУДА
Среднесписочная численность работников организаций (без учета совместителей), тыс. человек	551,1	100,6
Численность безработных, зарегистрированных в органах государственной службы занятости (на конец периода), тыс. человек	22,3	92,8

2.3.3 Анализ  среды местоположения

 

Адрес объекта оценки:

Хабаровский край, город  Хабаровск, Краснофлотский район Северного административного округа, улица Краснознаменная 13а.

Объект фактически занимает земельный участок категории  земли поселений.

Объект находится на пересечении улиц Краснофлотская, Краснознаменная, Флотская, переулка Партизанского.

Дорога по улицам Краснофлотской и Краснознаменной имеет твердое  покрытие, частично нуждается в ремонте.

Время проезда до центра на общественном транспорте составляет около 40 минут, на личном транспорте – 15-20 минут.

Рядом с объектом расположены производственные помещения, база, гаражные кооперативы, здания жилого фонда. Рядом расположены также опоры ЛЭП.

Для данного района характерна низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха, средние уровни шума и сравнительно невысокая интенсивность движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

К положительным характеристикам  местоположения объекта оценки относится:

- удовлетворительные  экологические характеристика;

- хорошая транспортная доступность,

- удобный подъезд,

- наличие места для парковки.

На основе анализа  среды местоположения объекта оценки сделан вывод о коммерческой привлекательности объекта.

2.3.5 Имущественный (затратный) подход

 

Произведем расчет стоимости  предприятия с позиции издержек на его создание при выполнении условия, что предприятие обладает значительными материальными активами и остается действующим,  позволяет метод чистых активов.

Сущность метода чистых активов состоит в том, что  все активы предприятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V – с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается стоимость чистых активов предприятия.

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса  в целях оценки стоимости предприятия  заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива  и пассива баланса в текущие цены.

Определение рыночной стоимости недвижимого  имущества

Представим состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме  таблице. 2.8.

 

Таблица 2.8 - Состав недвижимости ООО «Алтай»

Наименование	Место расположения	Назначение	Характеристика (вид материала, наличие инженерных коммуникаций)	Реквизиты право- устанавливающего документа
Здание склада	Краснознаменная 13а	Склад-холодильник		Договор купли-продажи №470 от 21.04.1999

 

Офисное помещение предприятием арендуется и не является его собственностью.

Объект оценки представляет собой холодильник с холодной пристройкой. 

Основная часть строения представляет собой холодильник. Это  одноэтажное здание (Лит Б) 1985 года постройки, относящееся ко II группе капитальности. Капитальный ремонт был сделан в 2008 году.

Основной объект состоит  из тамбура и трех морозильных  камер:

Имеется также холодная пристройка. Это одноэтажное здание (Лит в). На основании анализа полученных документов и визуального освидетельствования объекта оценки были получены следующие данные.

В качестве базы данных о  стоимостях возведения типовых объектов применяется Сборник укрупненных  показателей восстановительной  стоимости (УПВС).

В качестве исходных данных для расчетов были выбраны:

1. Индекс перехода от цен 1969 года в цены 1983 года: 1,17 х 1,01 = 1,1817;

Таблица 2.9 - Описание объекта оценки

Наименование объекта	Здание холодильника, литер Б
История создания и эксплуатации объектов оценки	Здание г построено в 1985 году. За период эксплуатации аварийных ситуаций не было.
Правоустанавливающие документы	1. Свидетельство о  регистрации  права собственности, технический  паспорт БТИ. 2. Технический паспорт БТИ от 10.12.2008
Собственник	ООО «Алтай» по договору купли-продажи № 470 от 21.04.1999 года
Право собственности	Полное
Обременения на объект	Не зарегистрированы
Основные характеристики объекта	Литер Б: Год постройки - 1985. Этажность здания - 1. Строительный объем, м3 – 622. Общая площадь. – 214,5 м2 Высота – 2,9 м Описание основных конструктивных элементов: Фундаменты – бетонный ленточный; Стены – железо, сэндвич панели; Крыша – сэндвич панели; Полы – бетонные; Проемы дверные –металлические ворота; Вид внутренней отделки – простая; Инженерное оборудование здания – электричество; Группа капитальности - II.

 

2. Индекс перехода  от цен 1983 года в цены 1991 года 1,48;

3. Коэффициент удорожания  строительно-монтажных работ по  отношению к ценам 1991 года (по  данным РЦЦС Хабаровского края) – 63,42.

4. НДС – согласно  действующему законодательству  принят в размере 18%.

Таблица 2.10 - Описание объекта оценки

Наименование объекта	Здание холодной пристройки, литер  в
История создания и эксплуатации объектов оценки	Здание  построено в 2008 году. За период эксплуатации аварийных  ситуаций не было.
Правоустанавливающие документы	1. Свидетельство о  регистрации  права собственности. 2. Технический паспорт БТИ от 10.12.2008
Собственник	ООО «Алтай»
Право собственности	Полное
Обременения на объект	Не зарегистрированы
Основные характеристики объекта	Литер в: Год постройки - 2008 Этажность здания - 1. Строительный объем, м3 – 33. Общая площадь. – 13,6 м2 Высота – 2,4 м Описание основных конструктивных элементов: Фундаменты – бетонный ленточный; Стены – железо, сэндвич панели; Крыша – сэндвич панели; Полы – бетонные; Проемы дверные –металлические; Вид внутренней отделки – простая; Инженерное оборудование здания – электричество; Группа капитальности - III.

 

 

5. Прибыль предпринимателя  связана с продолжительностью  строительства и учитывает временной  фактор получения отдачи от инвестиций. Она рассчитана исходя их нормативной продолжительности строительства объекта недвижимости по методике, предложенной сотрудниками Петербургского технического университета Д.Д.Кузнецовым и Е.С.Озеровым. Согласно этой методике расчёт прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчёт прибыли предпринимателя производится по формуле:

 

                              (6)

 

где П – прибыль  предпринимателя, %;

С_о – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

n – период строительства, лет;

i– годовая норма отдачи на вложенный капитал, %.

Нормы продолжительности  строительства определены по СНиП 1.04.03.-85 «Нормы продолжительности строительства».

Период строительства составляет 6 месяцев. Доля авансового платежа составляет 47 % от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи принята равной ставке капитализации  для объекта оценки. Доля авансового платежа принята в размере  объема капитальных вложений на первый месяц строительства по данным СНиП 1.04.03.-85 «Нормы продолжительности строительства».

Расчет ставки прибыли  предпринимателя приведен  в таблице 2.11.

 

Таблица 2.11 — Расчет прибыли предпринимателя

Показатель	Значение
Продолжительность строительства  по СНиП, мес.	6
Продолжительность строительства  по СНиП, лет.	0,5
Годовая норма отдачи, %	18
Доля авансового платежа, %	47
Прибыль предпринимателя, %	6,76

 

В результате расчётов прибыль предпринимателя составила 6,76 %. Исходя из предположения о том, то инвестор не будет вкладывать средства в проект, доходность которого ниже уровня инфляции, к полученной величине прибавляется средний процент инфляции (13 %) . Прибыль предпринимателя составляет 19,76%.

Определим восстановительную  стоимость объекта оценки.

Полная восстановительная  стоимость здания на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

 

 

где V _стр. – строительный объём объекта недвижимости, куб.м.;

С _ед.1969г. - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., руб.;

К ^кл – поправочный коэффициент для 1 климатического района;

К ¹ – коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1983 г.;

К ² – коэффициент перехода от сметных цен 1983 г. к сметным ценам 1991 г.;

К ³ – коэффициент рыночных удорожаний строительно-монтажных работ на дату оценки;

НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

П – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя.

Расчет восстановительной  стоимости произведем отдельно для  каждого объекта оценки.

 

 

 

 

 

Таблица 2.12–  Расчет восстановительной стоимости  холодильника

Наименование показателя	Коэффициент	Значение
Аналог		Сборник 18, табл. 26
Стоимость измерителя		15
Поправка на удельный вес	0,79	11,85
Поправка на климатический р-он	1,09	12,92
Строительный объем, м3		622
Стоимость в ценах 1969 г.		8036
Стоимость в ценах 1984 г.	1,1817	9494
Стоимость в ценах 1991 г.	1,48	14051
Стоимость в текущих ценах	63,42	891122
Итого		891122
С ПП, руб.	1,1976	1067208
С НДС, руб.	1,18	1259305

 

Таблица 2.13 –  Расчет восстановительной стоимости  пристройки

Наименование показателя	Коэффициент	Значение
Аналог		Сборник 28, табл. 159
Стоимость измерителя		38,3
Поправка на климатический р-он	1,05	40,22
Поправка на удельный вес	1	40,22
Строительный объем, м3		13,6
Стоимость в ценах 1969 г.		547
Стоимость в ценах 1984 г.	1,1817	646
Стоимость в ценах 1991 г.	1,48	957
Стоимость в текущих ценах	63,42	60671
Итого		60671
С ПП, руб.	1,1976	72660
С НДС, руб.	1,18	85739