Мероприятия по повышению стоимости ООО «Алтай»

 

Совокупная восстановительная  стоимость составит 1345044 рубля.

Таким  образом, восстановительная  стоимость объекта в ценах 2009 года составила 1345044 рублей.

Следующей процедурой затратного подхода является определение износа.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)

В результате визуального  освидетельствования объекта оценки выявлены дефекты строительных элементов, которые относятся к позициям, вызывающим исправимый физический износ. Расчет величины отложенного ремонта выполнен в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе - ВСНр 53-86.

В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений  конструктивных элементов, выявленные в результате технического освидетельствования.

Таблица 2.14 – Расчет исправимого физического износа

Наименование конструктивных элементов	Стоимость элемента, руб.	Износ, %	Износ, руб	Остаточная стоимость, руб
Фундамент	255049	15	38257,35	216791,65
Стены	366633	25	91658,25	274974,75
Перекрытия	0	0	0	0
Кровля	79703	0	0	79703
Полы	318811	0	0	318811
Проемы	127525	0	0	127525
Внутреняя отделка	0	0	0	0
Электро и сантехустройства	31881	0	0	31881
Прочие работы	79703	0	0	79703
Итого	1259305	40	129915,6	1129389

 

По объекту пристройка исправимого физического износа нет.

Неисправимый физический износ

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или от даты проведения ремонта (замены). Нормативные  сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

 

Таблица 2.15 - Расчет неисправимого физического износа КЖЭ холодильника

Наименование конструктивных элементов	Стоимость элемента, руб.	Фактический возраст, лет	Нормативный возраст, лет	Износ, %	Износ, руб.
Кровля	79703	1	15	7	5314
Полы	318811	1	15	7	21254
Проемы	127525	1	30	3	4251
Внутреняя отделка	0	0	15	0	0
Электро и сантехустройства	31881	1	25	4	1275
Прочие работы	79703	1	15	7	5314
Итого	637623				37407

 

Таблица 2.16 - Расчет неисправимого физического износа КЖЭ пристройки

Наименование конструктивных элементов	Стоимость элемента, руб.	Фактический возраст, лет	Нормативный возраст, лет	Износ, %	Износ, руб.
Кровля	15433	1	15	7	1029
Полы	12861	1	15	7	857
Проемы	1715	1	30	3	57
Внутреняя отделка	1715	0	15	0	0
Электро и сантехустройства	1715	1	25	4	69
Прочие работы	2572	1	15	7	171
Итого	36011				2184

 

При расчете неисправимого  физического износа долгоживущих элементов  коэффициент износа определялся как отношение хронологического возраста здания к нормативному сроку эксплуатации. \

Общий физический износ  объекта оценки

Представляет собой  сумму показателей в рублях: исправимый физический износ (отложенный ремонт) плюс неисправимый физический износ  короткоживущих элементов, плюс неисправимый физический износ долгоживущих элементов. Расчет общего физического износа объекта оценки приведен в таблице 2.17.

 

Таблица 2.17 — Расчет общего физического износа объекта оценки

Вид износа	Холодильник	Пристройка	Всего
Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	129916	0	129916
Неисправимый физический износ  короткоживущих элементов, руб.	37407	2184	39591
Неисправимый физический износ  долгоживущих элементов, руб.	212410	845	213255
ИТОГО общий физический износ, руб.	379733	3029	382762
Стоимость воспроизводства объекта  оценки, руб.	1259305	85739	1345044
Физический износ, %	30,15	3,53	28,46

 

Функциональный износ  представляет собой потерю стоимости  здания в результате несоответствия функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.

По результатам анализа  рынка факторов, вызывающих функциональный и экономический износ, выявлено не было.

Стоимость замещения  представляет собой полную стоимость  воспроизводства объекта оценки уменьшенная на величину совокупного износа.

Таблица 2.18 — Расчет совокупного износа и стоимости замещения

 

Наименование показателя	Значение
Физический износ, %	28,46
Стоимость воспроизводства объекта  оценки, руб.	1345044
Совокупный  износ, руб.	382762
Стоимость замещения, руб.	962282

 

Итого стоимость недвижимости затратным подходом составила 962282 руб.

Поскольку земельный  участок не является собственностью предприятия, то оценка его стоимости  не производится.

У предприятия на балансе  не имеется собственных автотранспортных средств.

Оценка  товаро - материальных запасов

Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревших запасов на предприятии нет.

Корректировка не производится.

Сумма 1443 тыс.руб.

Оценка  расходов будущих периодов

Нет

Оценка  дебиторской задолженности

На предприятии существует дебиторская задолженность со сроком погашения 12 месяцев,  данный вид статьи баланса не корректируется.

Сумма 569 тыс.руб.

Оценка  денежных средств

Эта статья не подлежит корректировке. Сумма 170 тыс.руб.

Расчет  скорректированной величины чистых активов 

 

 

 

 

 

Таблица 2.19 -Расчет чистых активов

АКТИВ	По данным баланса, тыс.р.	Скорректированная стоимость, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01, 02):	2646	2800
Прочие внеоборотные активы	4337	4337
ИТОГО по разделу I	6983	7137
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы:	1443	1443
денежные средства:	170	170
прочие оборотные активы	1572	1572
ИТОГО по разделу II	3185	3185
ПАССИВ
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	2318	2318
Отложенные налоговые обязательства
Прочие долгосрочные обязательства
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты (66)
Кредиторская задолженность:	4179	4179
Прочие кредиторы
ИТОГО по разделу V	4179	4179

 

После внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 3825 тыс. рублей.

2.3.6 Рыночный (сравнительный) подход

 

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

• отраслевым сходством;
• сопоставимостью размеров компаний;
• перспективами роста компаний;
• степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости  предприятия заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое  было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика  ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

• цена / чистая прибыль;
• цена / денежный поток;
• цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

• цена / балансовая стоимость активов;
• цена / чистая стоимость активов.

Для расчета стоимости  предприятия на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М – мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

 

Таблица 2.20 -Сведения о предприятиях - аналогах

Предприятие-аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
1	5500	2000	2,75
2	6000	1500	4,0
3	4000	500	8,0