ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

     Наиболее  востребованными площадями являются офисы класса С и встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовлетворенным. 

 

3. Описание объекта оценки

 

3.1 Описание участка земли

 
 
 
 
 

3.2 Описание улучшений

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Вид снаружи

Вид изнутри

 

 
 
 

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

      Наилучшее и наиболее эффективное использование  является основополагающей предпосылкой стоимости.

      Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

      Рассматриваемое помещение в настоящее время офисного назначения. Следует рассмотреть варианты изменения функционального помещения с офисного в торговое, расширение помещения за счет покупки близлежащих жилых помещений, перевода их в нежилой фонд и присоединения к уже имеющемуся метражу.

      Варианты  наиболее эффективного использования  прилегающего к дому земельного участка: создание автостоянки за счет мощения плиткой полосы земли, свободной от зеленых насаждений и пешеходных троп. 

Купля-продажа

 

Аренда

 

 

5. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный  метод;

- метод  прямого сравнительного анализа  продаж;

- метод  капитализации дохода.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту. 

5.1 Затратный метод оценки

Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предложении, что он не застроен;

Стоимость ЗУ(без застроек)= 62м² х 1,77 х 1,5 х 3 230руб. х 1,2387 = 658 604 руб.

Стоимость отвода земли под застройку = S зу*384 руб./кв.м = 62 м² х 384руб. = 23 808

2)Определить  восстановительную стоимость улучшений  (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке;

Восстановительная стоимость здания=С69*Ос*Км*К84*Кп*Кз*Кндс

ВС=186х28,3х1,02х1,17х107,62х1,3х1,18 =1 037 059, 71руб.

3)Определить величину накопленного износа (1681126); 
 
 
 

 
 

Общая стоимость = 4 437 658 руб.

Рыночная стоимость (с учетом перевода в нежилой фонд) = 4 437 658 * 1,45 = 6 434 603 руб. 
 

      При оценке офиса нами не учитываются  функциональный износ, так как данный объект соответствует всем техническим  и функциональным требованиям, имеет типичную для офисных помещений планировку. Внешний износ также не учитывается, так как офис имеет выгодное месторасположение, то есть рядом расположена автостоянка и имеется удобный подъезд к офису.  
 
 
 

5.2 Сравнительный метод

      Для  того, чтобы объекты были сопоставимы возьмем объекты из одной экономической зоны города и наиболее близко соседствующие здания.

 

Рыночная  цена = 8 122 000 
 

5.3 Доходный метод