ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

Министерство  образования и науки РФ

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Ярославский  государственный технический университет» 

Кафедра экономики и управления 
 
 

 
 
 

ОТЧЕТ 

Об  оценке рыночной стоимости  объекта

  офисной недвижимости,

находящейся по адресу г.Ярославль, проспект Ленина, д. 18/50 
 
 
 

 

Ярославль

2009

_{Содержание}

_{1. Общие сведения}

      _{1.1 Основные сведения об объекте        3}

      _{1.2 Основные предложения и ограничивающие условия отчета   4}

      _{1.3 Сведения об объекте оценки        5}

_{2. Анализ объекта  оценки и его  окружения       7}

      _{2.1 Обзор социально-экономических условий Ярославской области  7}

      _{2.2 Обзор социально-экономических  условий района расположения}

            _{Объекта           14}

      _{2.3. Обзор рынка офисной недвижимости г. Ярославля    16}

_{3. Описание объекта  оценки          21}

      _{3.1 Описание участка  земли         21}

      _{3.2 Описание улучшений         22}

4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования    29

5. Определение стоимости объекта         42

      5.1 Затратный метод оценки         42

      5.2 Сравнительный метод оценки        44

      5.3 Доходный метод           45

6. Согласование  результатов и заключение о рыночной стоимости   45

7. Список литературы           46

8. Приложения           47 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Общие сведения

1.1 Основные факты и выводы

 
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Основные предложения и ограничивающие условия отчета

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Права оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи  и т.п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

 

1.3 Сведения об объекте оценки

 

Определение рыночной стоимости

      Рыночная  стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

• Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.
• Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.
• Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
• Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в  сделке.
• Оплата производится в денежной форме (наличной  или безналичной) и не сопровождается  дополнительными условиями.

 

Объем и этапы исследования 

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта  включает в себя следующие этапы:

1. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
2. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.
4. Оценка стоимости земли: выявлены сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внесены поправки с учетом особенностей оцениваемого участка: исходя из этого была определена текущая рыночная стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.
5. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены 3 метода (затратный, прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
6. Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

 
 

2. Анализ объекта  оценки и его  окружения 

1. Обзор социально-экономических  условий 

Ярославской области

Экономический анализ  

Социально-экономическое  положение

Численность населения

(на 1 января; тыс.человек) 

 

Естественное  движение населения

(на 1000 человек) 

 

Объем и изменение валового регионального продукта