Оценка недвижимости отчет

Оглавление

1. Вводная часть……………………………………………………………….....4

1.1 Постановка задания на оценку……………………………………………..4

1.2. Сведения  о заказчике оценки и об  оценщике……………………………..6

1.3. Допущения  и ограничения, на которых основывается  оценка…………..6

1.4.  Применяемые  нормативные документы и стандарты  оценки…………..7

1.5. Описание  объекта оценки…………………………………………………..8

1.5.1 Описание  помещения…………………………………………………….8

1.5.2 Описание  земельного участка………………………………………….10

1.6. Процесс  определения рыночной стоимости……………………………..10

1.7. Общие  понятия и терминология………………………………………….13

2. Общая часть………………………………………………………………….16

2.1. Анализ  макроэкономической ситуации в  стране………………………..16

2.2. Общие  сведения о местоположении объекта…………………................20

3. Оценка рыночной  стоимости объекта………………………………….…24

 3.1.  Краткое описание объекта оценки……………………………………….24

  3.1.1. Анализ наиболее эффективного использования………………….….24

     3.1.2. Наиболее эффективное использование земельных участков, как     свободных…………………………..…………………………………24

  3.1.3.  Наиболее эффективное использование  участка с улучшениями…..25

 3.2. Оценка  рыночной стоимости объекта оценки…………………………...26

  3.2.1. Определение стоимости затратным  подходом…………………….…26

        Оценка рыночной стоимости земельного участка…………………...27

        Оценка стоимости  замещения оцениваемого объекта……………….28

        Определение накопительного износа………………………………....29

  3.2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным  подходом……………32

  3.2.3. Оценка рыночной стоимости доходным  подходом……………….…35

 3.3. Согласование результатов оценки…………………………………….….39

4. Выводы……………………………………………………………………...…41

Список  литературы……………………………………………………………...42 
 
 
 
 
 
 
 

1. Вводная часть

1.1. Постановка задания на оценку

 

     В соответствии с целью оценки, а также договором в данном  отчете определяется рыночная  стоимость объекта оценки.

     Определение  рыночной  стоимости   приведено  в  Федеральном   Законе РФ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» №  135-Ф3 от 29.07.1998 года:

     Рыночная стоимость есть наиболее  вероятная цена, по которой данный  объект может быть отчужден  на открытом  рынке в  условиях  конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией,  а на величине цены сделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные  обстоятельства, то есть когда: 

   одна  из сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, а другая сторона  не обязана принимать исполнение;

   стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих  интересах;

   объект  оценки представлен на открытый рынок  в форме публичной оферты;

   цена  сделки  представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

   платеж  за объект оценки выражен в денежной форме.

   В Федеральном стандарте оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) 
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

   Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным  для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

   Разумность  действий сторон сделки означает, что  цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для  продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для  покупателя.

   Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной  степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь  условий сделки, наилучших с точки  зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о  состоянии рынка и объекте  оценки, доступным на дату оценки.

   Отсутствие  чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются  мотивы для совершения сделки, при  этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

   Определения рыночной стоимости, приведенные в  Федеральном законе и Стандартах оценки по смыслу полностью аналогичны. 

1.2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 

Сведения о  заказчике

Заказчиком настоящего отчета является: 

 

Сведения об оценщике

Оценку проводит ООО «*****» 

 
 

1.3. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка 

    Данный  отчет по оценке был составлен  с учетом следующих общих предположений  и ограничивающих условий:

    1. Предполагается, что право собственности  на объекты оценки оформлено  правильно, объекты недвижимости  свободны от любых залогов  или других отягощающих условий; не предполагается никакой ответственности за правовое описание или другие юридические вопросы.

    2. Считается, что информация, предоставленная  третьими сторонами, на которой  основывается весь отчёт или его часть, достоверна, её проверка не производилась во многих случаях. Точности такой информации не гарантируется, поэтому для всех сведений указывается их источник.

    3. Предполагается, что все существующие  федеральные, государственные и  местные законы и инструкции соблюдены.

    4. За изменение рыночных условий  ответственность не несётся, и  никаких обязательств по исправлению  данного отчёта с тем, чтобы  отразить события или условия,  которые произойдут после даты  оценки, не предполагается.

    5. Любое распределение общей стоимости  в данном отчете между составляющими  элементами объектов оценки применяется только для целей использования, указанных в данном отчёте.

    6. Предполагается, что нет никаких  спрятанных или невидимых факторов  в объектах недвижимости или подпочве, которые могут повлечь за собой снижение стоимости. Не несётся никакой ответственности за наличие или необходимость обнаружения такого рода обстоятельств.

    7. Ни оценщики, ни любое физическое  лицо, подписывающее или связанное  с этим отчётом, не обязано давать показаний, связанных с данным отчётом, или выступать в суде или другом органе судопроизводства, за исключением тех случаев, когда договорённость об этом была достигнута прежде и оформлена письменным соглашением, либо по официальному вызову суда.

    8. Данный отчёт был составлен  только для указанных целей  и не должен использоваться  для других каких-либо целей. 

1.4. Применяемые нормативные документы и стандарты оценки 

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Стандарты оценки.