Оценка недвижимости отчет

• на дополнительный риск, который имеется на инвестиции данного вида;
• на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями;
• на низкую ликвидность.

 

      Ставка  возмещения капитала рассчитывается как  отношение единицы к числу  лет, требуемых для возврата вложенного капитала. 

      Общий коэффициент капитализации определяется путем суммирования процентных ставок по отдельным рискам - ставки возврата капитала для данного вида инвестиций и безрисковой ставки.

      В качестве безрисковой ставки дохода взята ставка по Российским евробондам (15%). Таким образом, безрисковая ставка равна 15% годовых. По мнению оценщика, дополнительный риск капитальных вложений в административные помещения в дополнение к безрисковой ставке равен 3%. Дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями принимаем равным 3%. В случае необходимости, продажа данного здания займет достаточно длительное время. Исходя из этого, оценщик принял поправку на недостаточную ликвидность в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. В связи с этим ставка возврата капитала равна 5% (1/20).

      На  основе этих данных определяется общий  коэффициент капитализации и  рассчитывается стоимость объекта. 

Кумулятивный  метод расчета коэффициента капитализации.    Таблица 9.

       
 

Расчет  рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом Таблица 10.

 

     Таким образом, стоимость объекта оценки полученная доходным подходом составляет 8 350 502 рублей.

4. Согласование  результатов оценки

 

    Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  и, тем самым, выработка единой стоимостной  оценки.

    В результате анализа применимости каждого  подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие  выводы.

    Сравнительный подход отражает ту цену, которая может  возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени  он применим к развитым секторам рынка  недвижимости, которым является рынок  жилья. Однако это характерно для  недвижимости без обременений. После  исследования данного рынка, выяснилось, что информация  о продажах обремененной недвижимости на  рынке отсутствует.  

    Затратный подход полезен в основном для  оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых  не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля   экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости. В данном случае, рыночная стоимость не обремененной квартиры, рассчитанная в рамках затратного подхода, не принималась при согласовании результатов расчета, так как результат не отразил действительной рыночной стоимости объекта оценки с учетом обременения. 

    Окончательное заключение о стоимости акций выносится на основе согласования, при котором проводятся:

    - итоговая проверка данных, на  которых основывается оценка;

    - проверка обоснованности допущений,  положенных в основу оценки;

    - проверка правильности расчетов.

    При окончательном решении  о рыночной стоимости объекта оценки веса распределились следующим образом:

    1) Затратный подход - 0,33;

    2) Рыночный подход - 0,33;

    3) Доходный подход – 0,33 
 
 
 
 
 

     Расчет  рыночной стоимости объекта оценки

     Таблица 11.

 

    Рыночная  стоимость объекта оценки составляет на дату оценки, округленно, составляет: 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей. 
 
 

4. Выводы 

    В настоящем отчете проведена оценка рыночной стоимости офисного помещения, расположенного на земельном участке  площадью 116 кв. м. по адресу: Кемерово, пр.Ленина.

    Рыночная  стоимость офисного помещения,  площадью 502,9 кв.м., расположенного на земельном участке  площадью 116 кв. м. по адресу: г. Кемерово, пр.Ленина, д.165 по состоянию на 15 марта 2011 года, с учётом всех принятых допущений и ограничений, округлённо составляет:  

    8 681 000

    (Восемь  миллионов шестьсот  восемьдесят одна  тысяча) рублей. 

        

5.Заключение 

    Целью оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости (Федеральный закон №135-Ф3 от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ») . Дата оценки - 15 марта   2011 г. На основании информации предоставленной и проанализированной в курсовой работе я пришла к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС округленно составляет: 

    8 681 000

    (Восемь  миллионов шестьсот  восемьдесят одна  тысяча) рублей. 

           Таким образом, 8 681 000 (Восемь миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции на 15 марта 2011 г., когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;
3. Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;
4. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001г. №519;
5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002г. № 568-р);
6. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г. №1102-р);
7. «Свод стандартов оценки Российского Общества Оценщиков» (ССО РОО, М. 2005г.);
8. «Оценка и переоценка основных фондов» Григорьев В.В. (Инфра-М, М., 1995г.);
9. «Методы оценки недвижимости» Тарасевич Е.И. (Технобалт, СПб, 1995г.);
10. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е.И. (Издательство СПбГТУ, СПб, 1997г.);
11. «Оценка недвижимости» Харрисон Г.С. (РИО Мособлупрполиграфиздата, М., 1994г.);
12. «Оценка земельных участков» Эккерт Д. (РОО, М., 1994г.);
13. «Основы экономической оценки городских земель» В.А. Порвич (Дело, М., 1998г.);
14. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» под ред. Рутгайзера В.М. (Дело, М., 1998г.);
15. «Основы оценки стоимости недвижимости» под ред. Белокрыс А.М. (Международная академия оценки и консалтинга, М., 2004г.);
16. «Оценка собственности» Румянцева Е.Е. (Инфра-М, М., 2005г.);
17. «Оценка недвижимости» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. (Финансы и статистика, М., 2005г.).