Оценка недвижимости отчет

   С _вос = С _земли + ПИ + КИ + ПП,

   где С _земли  - стоимость земельного участка

   ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно  строительства);

   КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

   ПП - прибыль предпринимателя.

   При расчете стоимости строительства  Оценщик использовал укрупненные  показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

   С _вос = С _земли + (И х С ^таб х П _Kj х О) + КИ ₁ + ПП,

   где И - индекс удорожания стоимости строительства в текущий уровень цен.

   И = И _69-84 х И _84-2008;

   И _69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

   И _84-2008 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены 2006г.;

   П _Kj - произведение поправочных коэффициентов;

   С ^таб - стоимость единицы объема в уровне цен по УПВС;

   О - расчетный объем здания (строительный объем);

   КИ  ₁ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

   ПП - прибыль предпринимателя. 

Расчёт  стоимости замещения оцениваемого объекта приведен в таблице 4

         Расчет стоимости замещения                                      Таблица 4

 

   Таким образом, стоимость строительства  нового офисного помещения составляет:  6 603 648  рублей. 
 

   Определение накопительного износа.  

   Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения  физического состояния объекта  и/или его морального устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. 

   Физический  износ (И_ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

   Сроки службы зданий в целом зависят  от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости  от типа конструкций и видов примененных  основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

   Физический  износ: И_ф = (У_к ´ И_к) / 100,

   где У_к ´ И_к  - произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа конструктивного элемента.

   Для расчета величины физического износа сооружений применялся метод, в основе которого лежат данные о накопленном  износе сооружений, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта  оценки. Износ объекта определен  как произведение процента физического  износа объекта, определенного экспертным методом, на восстановительную стоимость  объекта.

   И = (ПВС * % износа) / 100%,

   где: И- физический износ объекта, руб.

   ПВС – восстановительная стоимость  объекта, руб.

   % износа - % износа объекта оценки, определенный экспертным путем.

   Если  по каким-либо причинам экспертного  заключения о состоянии объекта  оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта  определяется методом срока жизни  объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного  срока экономической жизни объекта  и его эффективного возраста.

   % износа = Ф / Н * 100%

   где:  % износа – физический износ объекта, %;

   Ф – фактический срок службы объекта (лет), определенный на основании данных технического паспорта, либо данных бухгалтерского учета;

   Н – нормативный срок службы объекта (лет). 

   В данной курсовой работе я рассчитала физический износ оцениваемого объекта с использованием разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения.

   Функциональный  износ  (И_ФУНК) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;
2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
3. недостатками, требующими удаления элементов.

   Оцениваемый объект построен в 1970 году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального износа принята 0%.

   Внешний  износ  (И_ВН) характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешний износ обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

   Внешний износ для объекта оценки не выявлен.

   Величина  суммарного износа определяется по формуле:

И_СУМ = (1 – (1 – И_ФИЗ / 100) * (1 – И_ФУНК  / 100) * (1 – И_ВН  / 100). 

   Расчет  физического износа с применением  метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице  № 5 

Расчет  физического износа объекта оценки

Таблица 5

 

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 24%. 
 
 

Расчет стоимости  офисного помещения с учетом полного  накопленного износа            Таблица 6

 

Далее рассчитаем стоимость земельного участка 

СЗ = 8 978 274  – 5 018 772= 3 959 502 руб.

Расчет стоимости  офисного помещения затратным подходом                               Таблица 7

 

     Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, определенная затратным  подходом с учетом стоимости  земельного участка, равна: 8 978 274 рубля. 
 

    3.2.2. Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

    Данный  подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В  его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется  приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

    Применение  сравнительного подхода заключается  в последовательном выполнении следующих  действий:

    изучение  рынка цен сделок (за неимением  таковых, цен предложений о продаже) тех объектов недвижимости, которые  наиболее сопоставимы с оцениваемым  объектом;

    сбор  и проверка информации по каждому  отобранному объекту о цене продажи  и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

    анализ  и сравнение каждого объекта  с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.;

    корректировка цен продажи или запрашиваемой  цены по каждому сопоставимому объекту  в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

    согласование  скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.