Оценка недвижимости отчет

    Заключительным  этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов и сведение полученных стоимостных  показателей к единой рыночной стоимости  объекта. Согласование поводилось с учетом особенностей оцениваемого объекта и достоверности используемой информации по каждому подходу. 

1.7. Общие понятия и терминология 

    Федеральные стандарты оценки, обязательные к  применению субъектами оценочной деятельности «Общие понятия оценки, подходы к  оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.) определяют следующие обязательные к применению оценщиками подходы  к оценке:

    затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта оценки, с учетом его износа. Предпосылка данного метода заключается  в том, что стоимость любого имущества  зависит от затрат на воспроизводство  аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной  стоимости улучшений за вычетом  накопленного износа и к результату добавляется стоимость земельного участка.

    Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта  в первоначальном виде, включая в  них прибыль строительной организации  и инвестора.

    Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом, на момент оценки, в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

    сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

    доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов  от объекта оценки. В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость  объекта оценки определяется величиной  будущих выгод ее владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода

    Метод оценки - способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

    Дата  проведения оценки  - это календарная  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

    Срок  экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

    Итоговая  величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного  оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

    Стоимость воспроизводства - это стоимость  точной копии оцениваемого объекта, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время;

    Стоимость замещения - это стоимость аналога  оцениваемого объекта, имеющего идентичные функциональные и конструктивные характеристики;

    Остаточная  стоимость - это первоначальная стоимость  или полная восстановительная стоимость  за вычетом суммы накопленного износа на дату определения остаточной стоимости;

    Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства  или стоимость замещения ранее  приобретенного объекта в современных  условиях с учетом происшедших изменений  цен и тарифов.

    Стоимость работ по ремонту (восстановлению) включает в себя трудовые и материальные затраты, прибыль, налоги, а также другие затраты  и платежи. Оценивается при наступлении  страховых случаев, а также при  предъявлении имущественных исков;

    Физический  износ — снижения стоимости, связанной  с частичной или полной потерей  конструктивными элементами имущества  и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного  старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при  проектировании или отступлении  от требований и нормативов.

    Функциональный  износ - потеря стоимости объекта  оценки в результате воздействия  факторов, присущих самому объекту  оценки в результате развития новых технологий, изменения в дизайне, материалах, производственном процессе, приводящих к появлению избыточных эксплуатационных затрат, недостатку полезности.

    Оцениваемые права. Целью оценки является определение  рыночной стоимости права собственности  на недвижимое имущество. Имущество (согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности  граждан и юридических лиц, а  также Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации, муниципальных  образований.

    Земельный участок — часть поверхности  земли (в том числе почвенный  слой), которая имеет фиксированную  границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю.

    Земельный участок может быть делимым и  неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ  и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

    В зависимости от субъекта права собственность  может быть публичной и частной. Публичная собственность – может  быть двух видов: государственной (собственность  Российской Федерации или собственность  субъекта Российской Федерации) или  муниципальной, т.е. собственность органа местного самоуправления.

    Рыночная  стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда  стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    Цена  — денежная сумма, предлагаемая или  уплаченная за объект оценки или его  аналог.

    Аналог  объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам объекту  оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных  условиях.

    Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

    Дисконтирование — процесс определения текущей  стоимости будущих доходов и  расходов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Общая часть

2.1. Анализ макроэкономической ситуации в стране.

    Анализ  внешних факторов, не относящихся  непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость

    При подготовке данного раздела использованы информационные материалы, размещенные  на сервере Министерства экономического развития и торговли Российской федерации (www.economy.gov.ru) – «Мониторинг о текущей ситуации в экономике Российской Федерации по итогам января-сентября 2010 года».

    После паузы в экономическом росте, сложившейся в июне-августе, в  сентябре динамика экономического роста  перешла в область положительных  значений. По оценке Минэкономразвития  России, очищенный от сезонности рост ВВП в сентябре  составил 0,2 процента. Основной вклад в динамику ВВП  внесли добывающие и обрабатывающие виды деятельности в целом, а также  строительство. Со стороны спроса динамика поддерживалась ростом инвестиций и  восстановлением запасов.

    По  сравнению с сентябрем прошлого года, по оценке Минэкономразвития  России, ВВП увеличился на 1,8% и за девять месяцев в целом его  прирост составил 3,4% к соответствующему периоду прошлого года.

    Второй  месяц подряд наблюдается рост инвестиций с исключением сезонного и календарного фактора. В сентябре прирост по сравнению с августом оценивается на уровне 0,9 процента.

    По  сравнению с соответствующим  периодом прошлого года в сентябре текущего года сохраняется значительный рост инвестиций – на 9,4%, в основном за счет эффекта низкой базы первых трех кварталов прошлого года, в  январе-сентябре рост составил 3,8 процента.

    Рост  инвестиций в основной капитал в  сентябре поддерживался увеличением объема выполненных работ в строительстве, которые на 0,8% превысили августовское значение (с исключением сезонности).

    По  отношению к сентябрю прошлого года строительство выросло на 5,4 процента. Однако в целом за девять месяцев по сравнению с соответствующим периодом прошлого года объемы работ в строительстве еще не достигли уровня прошлого года и составили 99,2 процента. При этом ввод жилых домов в сентябре текущего года оказался на 13,6% ниже уровня сентября прошлого года.

    Реальная  заработная плата в сентябре  с исключением сезонного фактора  после незначительного снижения в августе возобновила рост - на 0,2% по сравнению с августом текущего года.

    Продолжается  рост реальной заработной платы по сравнению с прошлогодними показателями. В сентябре прирост составил 5,1%, в январе-сентябре – 5,0 процентов. Сохраняется  положительная тенденция снижения задолженности по заработной плате - на 4,4% по сравнению с предыдущим месяцем.

    Реальные  располагаемые доходы населения  с исключением сезонного эффекта  в сентябре снизились на 0,6 процента. По отношению к сентябрю прошлого года прирост составил 1,5%, за период с начала года – 4,8% к соответствующему периоду 2009 года.

    В сентябре возобновилось улучшение  ситуации на рынке труда. С исключением  сезонности уровень безработицы  снизился  до 7,3% с 7,6% в августе. Без  учета сезонности уровень безработицы  составил 6,6 процента.

Основные  показатели развития экономики

(в % к соответствующему периоду предыдущего года)      Таблица 2.