Оценка недвижимости отчет

    Приказ  Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

    Приказ  Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и  виды стоимости (ФСО N 2)".

    Приказ  Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

    Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2007 г. N 60 "О порядке опубликования федеральных стандартов оценки".

    Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО  НКСО 1.1-2007.

    СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия  оценки, подходы и требования к  проведению оценки».

    СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости».

    СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования  к отчету об оценке». 

1.5. Описание объекта оценки 

    Объект  оценки представляет собой нежилые (офисные) помещения.

    Оцениваемые помещения находятся в административном 10-ти этажном здании с подвалом и расположены по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Ленина.

    Собственником оцениваемых помещений является ХХХ

    Территориальное расположение 10-ти этажного административного  здания с подвалом, в котором располагаются  оцениваемые помещения  на карте  города по отношению к центру города  наглядно представлено на рисунке ниже. 

     

Рис. 1. Расположение Здания, в котором находятся оцениваемые помещения по отношению к центру города (пр. Ленина). 
 

    1.5.1 Описание помещения

    Количественные  характеристики объекта оценки установлены  на основании правоустанавливающих и технических документов. Техническое  состояние объекта оценки исследовано  на основании разъяснений заказчика, а также другой информации ставшей  доступной оценщику. Кроме того, оценщик лично осмотрел объект оценки. Кадастровая стоимость установлена  на основании данных федеральной  службы кадастра.

    Объект  оценки – офисные помещения, общей  площадью 502,9 кв. м., расположенные в 10 этажном административном здании на седьмом этаже по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина. Данный район имеет высокую коммерческую, социальную и деловую активность, в основном представлен многоэтажными административными, торгово-офисными зданиями и жилой застройкой.

    Помещения находятся в хорошем техническом  состоянии. Описание технических характеристик  и параметров объекта приведено  в таблице 1. 

   Таблица 1.

 
 

1.5.2 Описание земельного участка

    Рельеф  участка ровный.

    Геодезические изыскания и топографическая  съемка местности в процессе оценки не проводились.

    Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, канализацией, теплоснабжением.

    Кадастровый номер земельного участка: ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ¹

    Законодательно  разрешенное использование земельного участка: земельный участок располагается  на территории земель поселений (г. Кемерово, пр.Ленина). Поскольку документация на земельный участок не предоставлена, Оценщик предположил, что на момент оценки возможным разрешенным использованием земельного участка под всем зданием является  эксплуатация административного здания.

    Земельный участок находится на праве собственности.

    Выводы:

    Достоинства объекта оценки:

    Расположение  в Центральном районе города.

    Расположение  в деловом центре города.

    Наличие телефонов, выделенной Интернет-линии.

    Наличие парковочных мест.

    Недостатки  объекта оценки:

    Не  выявлены. 

1.6. Процесс определения рыночной стоимости 

    В соответствии с определенной целью, особенностями оцениваемого объекта  и сложившейся экономической  ситуацией на рынке недвижимости был определен процесс оценки. Процесс оценки включал исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости. Процесс оценки состоял из нескольких этапов: сбор данных, обработка полученной информации, заключение и представление выводов и итогов работы.

    Процедура оценки включала осмотр оцениваемого объекта, интервью с экспертами и  собственниками, исследование рынка  продаж и аренды аналогичных объектов и их сравнительный анализ, анализ доходов и расходов при ведении  бизнеса на определенных сегментах  рынка недвижимости, рассмотрение альтернативных вариантов использования и определение  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. После этого  осуществлялся расчет искомой стоимости.

    При оценке использованы три общепринятых подхода к определению стоимости  недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

    Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта оценки, с учетом его износа (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

    Данный  подход основывается на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем  та, за которую возможно приобретение соответствующего участка земли  под застройку и возведение улучшений  аналогичной полезности.

    Расчет  производился в следующей последовательности:

    определение стоимости земельного участка;

    определение восстановительной стоимости улучшений;    

    определение величины составляющих накопленного износа: физического износа, функционального  устаревания и устаревания внешней  среды;

    корректировка полной восстановительной стоимости  на величину накопленного износа;

    добавление  к стоимости земельного участка  рассчитанной стоимости улучшений. 

    Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с  аналогичными объектами, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»).

    Данный  подход основывается на предположении, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение на рынке  другой собственности, обладающей такой  же полезностью.

    Расчет  производился в следующей последовательности:

    исследование  рынка, сбор информации о совершенных  сделках и предложениях аналогичных  объектов;

    выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;

    внесение  корректировок с учетом различий между оцениваемым и сопоставимыми  объектами;

    согласование  результатов и определение искомой  стоимости. 

    Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов  от объекта оценки (п.5 Раздела II. Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»)

    Данный  метод основывается на предположении, что стоимость объекта определяется чистой   текущей  стоимостью  будущих  денежных  потоков  при  соответствующей  ставке дисконта. Для определения искомой стоимости  определяется величина и структура  дохода, сроки и риск его получения. Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой  в будущем. Расчет производился в  следующей последовательности:

    Определение   потенциального  валового  дохода  как  суммарной  арендной  платы, которую можно получить при полной занятости помещений;

    Определение потерь от недозагрузки помещений, неуплаты арендной платы, смены арендаторов, расчет прочих доходов. Определение действительного валового дохода;

    Определение операционных расходов;

    Определение чистого операционного дохода;

    Определение ставки дисконта, обшей нормы капитализации;

    Определение чистой текущей стоимости будущих  денежных потоков;

    В рамках доходного подхода определение  чистой текущей стоимости будущих  денежных потоков может производиться  с помощью прямой капитализации  и анализа дисконтированного  денежного потока.

    Прямая  капитализация - процесс пересчета  определенного денежного потока за период в чистую текущую стоимость  с помощью общей нормы капитализации.

    Анализ  дисконтированного денежного потока - процесс пересчета прогнозируемых будущих денежных потоков за расчетное  число периодов в чистую текущую  стоимость, при определенной ставке дисконта.

    Для расчета был выбран метод прямой капитализации ввиду отсутствия необходимости капвложений в течение длительного периода времени в объект оценки и равномерности прогнозируемого потока доходов.

    Согласование  результатов оценки