Оценка недвижимости отчет

    В данном отчете для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод прямого сравнения продаж.  

    Основные  критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):  

    1) Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

    2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

    3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

    4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

    5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

    6) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

    Единицы сравнения.

    Поскольку объекты различаются по размеру  и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных  объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м ²), либо экономическая.

    Расчёт  стоимости помещения  методом  прямого сравнения продаж приведен в таблице 8.

    За  единицу сравнения принят 1 кв. м. офисного помещения.

    Оценка  рыночной стоимости сравнительным  подходом                             Таблица 8.

 

     Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, определенная сравнительным подходом равна: 8 978 274 рубля.

    3.2.3. Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Подход  с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость  недвижимости непосредственно связана  с текущей стоимостью всех будущих  чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Инвестор приобретает  недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей  продажи.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена недвижимости на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих периодов, после  завершения реконструкции и сдачи  недвижимости в эксплуатацию, т.е. сдачи  здания в аренду.

Исходя  из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью  в случае размещения в ней доходного  бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному  от сдачи недвижимости в аренду.

Характер  использования недвижимости для  аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

Расчет  стоимости может быть осуществлен  посредством метода прямой капитализации  доходов или капитализации по норме отдачи. В зависимости от конкретных обстоятельств может  быть применен либо один из этих методов, либо оба.

Типичный  владелец коммерческой недвижимости имеет  целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в  аналогичный по риску проект. При  этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование его средств. В  соответствии с этим, по аналогии с  возвратом кредитов, возврат вложенных  инвестиций принято делить на возврат  вложенного капитала и получение  дохода на капитал.

Чтобы уйти от абсолютных величин, все исходные значения делятся на величину первоначального  капитала и таким образом приводятся к единой базе. Полученные таким  образом показатели применяются  для количественного выражения  возврата инвестиций и называют нормами возврата. Нормы возврата обычно делят на нормы дохода или отдачи и нормы прибыли.

Нормы дохода выражают взаимосвязь между  доходами от объекта и размером инвестиций. К нормам дохода относят общий  коэффициент капитализации, коэффициент  капитализации для земли, коэффициент  капитализации для зданий, индекс доходности и т.п. Нормы дохода учитывают  в явном виде только доходы от объекта  и показывают, с какой скоростью  осуществляется возврат вложенных  средств. По аналогии с кредитом нормы  дохода показывают скорость возврата основной суммы.

Нормы прибыли выражают взаимосвязь между  всеми ожидаемыми от проекта выгодами, включая возврат средств от продаж или ликвидации объекта, и размер инвестиций. К нормам прибыли относят  норму процента, норму дисконта, внутреннюю норму прибыли, общую  норму отдачи и т.п. Нормы отдачи выражаются обычно как годовая ставка сложного процента и показывают, какой  объем прибыли приходится на единицу  вложенных средств за весь срок проекта.

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо капитализацией по норме отдачи. В  данном отчете был применен метод  прямой капитализации.

Анализ  доходов и расходов

Доходы. Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при стопроцентной ее занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или его аналогов, а так же прогнозы оценщиков относительно величины и изменения арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный  валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый  операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов (эксплуатационных расходов и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных  отчислений.

Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧОД за вычетом псевдорасходов: амортизации (т.к. не является расходом, а напротив служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредитов (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую  ежегодно получает собственник после  вычета всех денежных выплат.

Расходы. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объектов и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные  расходы принято делить на следующие  виды:

- условно-постоянные  расходы или издержки;

- условно-переменные  или эксплуатационные расходы;

- расходы  на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление; коммунальные расходы; расходы на уборку, расходы на эксплуатацию; расходы на содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые  либо имеют место всего один-два  раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую  замену быстроизнашивающихся компонентов  улучшений. К этой статье расходов не относят косметический ремонт, так  как его проводит обычно арендатор  за свои средства.

Расходы на замещение рассчитываются, как  ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что  деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости не резервирует эти деньги.

Используя вышеназванные положения, расчет стоимости  по доходному подходу сведен в  таблицу 9.

Приведем  расшифровку некоторых величин, используемых в таблице 10.

Арендная  ставка

В расчетах рыночная арендная ставка взята из исходных данных. Она сформировалась на основе рынка аренды в г. Кмерово и составила 300 руб. за м² .  

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Потенциальный валовой доход определен из расчета  сдачи в аренду всей общей площади  объекта по наиболее вероятной арендной ставке.

Затраты нулевого периода

Затраты нулевого периода это минимальные  затраты, необходимые для приведения объекта в наилучшее использование. Считали, что объект оценки может сдаваться в аренду по рыночной арендной ставке, сложившейся в данном раине, без дополнительных затрат. 

Ставка  капитализации

      Для определения общего коэффициента капитализации  применялся кумулятивный метод (или  суммарный метод). При расчете  данным методом одна из составляющих коэффициента - рисковая процентная ставка (или ставка дохода на инвестированный  капитал) - разбивается на отдельные  компоненты. Путем суммирования рисковой и безрисковой составляющих и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода прибавляются следующие поправки: