Оценка недвижимости отчет

    Кемерово  возникло на месте старинных русских  поселений, близ опорного пункта освоения этих земель - Верхнетомского острога (основан в 1657, ныне село Верхотомское).

    В 1859 на месте современного Кемерово было 7 населённых пунктов: село Щеглово (Усть-Искитимское), деревни Кемерово (известна с 1734), Евсеево, Красный Яр, Кур-Искитим (Плешки), Давыдово (Ишаново), Боровая.

    Деревня Кемерово получила название по первопоселенцам  Кемеровым и дала название возникшему при ней Кемеровскому руднику.

    В 1907 построены первые угольные копи (уголь обнаружен в 1721 впервые  в Кузбассе). Развитие села Щеглово началось в связи со строительством железной дороги Юрга - Кольчугино (современный Ленинск-Кузнецкий) с веткой Топки - Щеглово.

    Годом основания города считается 1918, когда  Щеглово преобразовано в город Щегловск, в который вошла деревня Кемерово.

    В 1932 Щегловск переименован в Кемерово. С 1943 - центр Кемеровской области.

    Численность постоянно проживающих в городе - 525,6 тысяч человек, 103 национальности. Основная часть населения (92%) – русские. Плотность населения - 1882 чел.на 1 кв.км. Городское население - 100%. Средний возраст населения - 37,2 лет. В трудоспособном возрасте находится - 62,5% всех жителей.

    Экономический потенциал 

    Город Кемерово – крупный административный и промышленный центр, второй по численности  город Кемеровской области.

    Ведущие отрасли: химическая, угольная, коксохимическая, электроэнергетика, машиностроение.

    В районе города - угольные шахты и  разрезы, дающие коксующиеся и энергетические угли.

    Среди химических предприятий: ПО "Азот", Химпром", "Химволокно", "Карболит". Коксохимия, производство минеральных удобрений, химических волокон, пластмасс, синтетических смол, красителей и др.

    Заводы: химического машиностроения, электротехнический, электродвигателей.

    ПО "Кузбассэлектромотор".

    Пищевая, лёгкая (текстильная - комбинат шёлковых тканей), мебельная промышленность. Производство стройматериалов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Оценка рыночной  стоимости объекта 

3.1.  Краткое описание  объекта оценки 

3.1.1.  Анализ наиболее эффективного использования 

    Наиболее  эффективное использование –  наиболее вероятное использование  имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо, финансово осуществимо  и при котором оценка этого  имущества дает максимальную величину стоимости (Свод стандартов оценки РОО 3-01-2005 п. 3.4).

    На  практике анализ оптимального использования  объектов недвижимости выявляется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  четырем критериям, оно должно быть:

    -физически возможным

    -законодательно допустимым

    -финансово состоятельным

    -максимально эффективным

    Основываясь на анализе наилучшего использования, можно сделать вывод  не только о том, какое использование оцениваемой  недвижимости даст больший доход  от её владения, но и решить вопрос о  наиболее целесообразном применении того или иного подхода в оценке рыночной стоимости объектов. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.  

3.1.2 Наиболее эффективное использование земельных участков, как свободных.

    Физически возможное использование. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку я пришла к выводу, что использование земельного участка как свободного невозможно, в связи с тем, что оцениваемое помещение является встроенным, без выделения границ на местности.

    Законодательно  допустимое использование. При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок находится под объектом недвижимости, который расположен на седьмом этаже 10 этажного здания и поэтому изменение назначения с целью перестроить, достроить или значительно реконструировать объект недвижимости считаем   крайне затруднительным или невозможным.

    Варианты  использования, являющиеся финансово состоятельными. Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

    В связи с тем, что земельный  участок находится под встроенным помещением и по первым двум критериям было установлено, что использование земельного участка как свободного невозможно, финансово состоятельным является только вариант использования земельного участка под уже существующим зданием.

    Максимально эффективное использование. Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором осуществляется максимальная продуктивность от него.

    В нашем случае изменение использования  земельного участка невозможно, в  связи с тем, что оцениваемое  помещение является встроенным.

    Вывод. По результатам рассмотрения возможности эксплуатации земельного участка по четырем критериям я пришла к выводу, что использование земельного участка как свободного не представляется возможным. 

3.1.3 Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.

    Анализ  наиболее эффективного использования  земельного участка, как застроенного, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта  недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость  объекта и выполняется в следующих  условиях:

    Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем преимущественно офисных помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке (коридорная система), что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве офисного. Размещение в оцениваемом помещении производственных либо складских помещений не представляется возможным, такт как помещение находится в центре города на оживленной магистрали, где не предусмотрена погрузка, разгрузка и складирование, а также не оборудовано соответствующим подъездом. Размещение торговых помещений возможно только после реконструкции помещения.

    Законодательно  допустимое использование. В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты.

    Финансово состоятельным  использованием объекта является его использование как офисного помещения. Основанием для этого служит следующее: специфика архитектурно - планировочного решения здания такова что офисные помещения можно использовать не по назначению только с дополнительными затратами на перепланировку.

    Максимально эффективным использованием, объекта оценки, является использование его в качестве офисного. Это использование обеспечивает максимальную доходность объекта данного сегмента рынка для данной местности на основе выше приведенных факторов, максимальное преимущество перед другими возможными вариантами использования дает архитектурно-планировочный проект строения, законодательно-разрешенное использование и местоположение.

    Вывод. При выборе варианта использования основным фактором является месторасположение, хорошая транспортная доступность, коммерческий потенциал и привлекательность и законодательно-допустимое использование, которое предписывает назначение данному земельному участку. Таким образом, наиболее эффективное использование объекта оценки является его использование в качестве офисного помещения.  
 
 

3.2. Оценка рыночной стоимости объекта оценки

3.2.1. Определение стоимости затратным подходом

 

    Основным  принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения  гласит о том, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно  будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским  характеристикам оцениваемому имуществу.

    Подход  к оценке имущества с точки  зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство  объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный  участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для  определения стоимости недвижимости.

    Стоимость объекта определяется разницей между  стоимостью нового строительства и  потерей стоимости за счет накопленного износа.

    Основные  этапы при применении данного  подхода к определению стоимости:

    -  определение рыночной стоимости   земельного участка;

    - расчет затрат на возведение  нового аналогичного объекта  и получение полной  стоимости  замещения объекта;

    -  определение величины физического,  функционального и внешнего износов  здания;

    - уменьшение стоимости улучшений  на земельном участке на сумму  физического и функционального  износа;

    - увеличение рассчитанной стоимости  оцениваемого объекта на стоимость  земельного участка и уменьшение  на сумму внешнего износа. 

Оценка  рыночной стоимости  земельного участка.  

   Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом выделения.

   Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

   Условия применения метода:

   наличие информации о ценах сделок с едиными  объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему  в себя оцениваемый земельный  участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование  цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его  наиболее эффективному использованию.

   Метод предполагает расчет рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка путем  вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, стоимости замещения или  стоимости воспроизводства улучшений  земельного участка.

    Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

Сз = Сср - Сзам. ул.,

где:

Сз – стоимость земельного участка;

Сср – стоимость объекта по сравнительному подходу;

Сзам. ул. – стоимость замещения улучшений по затратному подходу. 
 
 
 

Оценка  стоимости замещения  оцениваемого объекта.  

   Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

   Стоимость воспроизводства представляет собой  затраты на создание объекта, полностью  повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков. В общем случае, стоимость восстановления (замещения) имеет следующую структуру: