Оглавление 
 

 

1. Общая характеристика и  последовательность оформления результатов  оценки

 

      Отчет об оценке стоимости объекта оценки составляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ,  ФСО №1, №2, №3 утвержденные Минэкономразвития России 20.07.2007г.

      Оценка стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

      1.Постановка  задачи. Заключение с Заказчиком  договора об оценке. На этом этапе Оценщик идентифицирует реальный объект собственности, и определяет связанные с ним юридические права. Сторонами определяются все существенные условия проведения оценки, а также выбирается эффективная (действительная) дата оценки.

      Результатом данного этапа является составление  задания на оценку, в котором указывается  информация, собранная на данном этапе.

      Приведем  пример задания на оценку жилого помещения (Приложение1).

      2.Установление  количественных и качественных  характеристик объекта оценки: на  этом этапе выявляются и измеряются размеры и характеристики реальных активов, собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществляет сбор и изучение правоустанавливающих документов; информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; а также другой информации, связанной с объектом оценки.

      Результатом данного этапа является  заполнение акта осмотра объекта и пункта отчета об оценки – характеристика объекта оценки.

      Приведем  пример оформления данной информации (Приложение 2).

1. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе Оценщик исследовал отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

     Данные  анализа представляются в свободной форме с соблюдением всех требований предъявляемых к данному разделу.

      4. Выбор метода (методов) оценки  в рамках каждого из подходов  к оценке и осуществление необходимых  расчетов: Оценщик при проведении  оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор подходов и их обоснование должны быть подробно изложены в соответствующих разделах отчета.

      5. Согласование результатов: на  данном этапе, анализируя полученные  величины рыночной стоимости  объекта недвижимости традиционными  подходами, теми или иными методами, что позволяет вывести определение  о рыночной стоимости объекта оценки.

      6. Составление и передача Заказчику  отчета об оценке: на данном  этапе все результаты, полученные  на предыдущих этапах, сводятся  воедино, и излагаются в виде  развернутого повествовательного  письменного доклада об оценке, представляемого в соответствии с договором на оценку Заказчику.  

 

2. Форма и содержание  отчета об оценке  недвижимости

 

     Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной  деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.¹

       В зависимости от целей оценки и предполагаемого использования результата форма отчета об оценке может быть разной (таблица 1):

     Таблица 1 –Возможные формы отчетов об оценке стоимости

 

     В действующем законодательстве по оценке представлены все требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки на момент его составления. Данные требования касаются как содержания определенного набора информации, так и формы ее представления, а также используемых методов и подходов к оценке. Так при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

       Копия отчета об оценке должна  храниться оценщиком с даты  составления отчета в течение  общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

     Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также  скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

       Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

       Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

       а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов  и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;

       б) задание на оценку в соответствии  с требованиями федеральных стандартов  оценки;

       в) сведения о заказчике оценки  и об оценщике. В отчете об  оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

       Сведения о заказчике:

• о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

       Сведения об оценщике:

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

       г) допущения и ограничительные  условия, использованные оценщиком  при проведении оценки;

       д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

       В отчете об оценке должна  быть приведена информация о  федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной  деятельности, используемых при  проведении оценки объекта оценки;

       е) описание объекта оценки  с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

       В отчете об оценке должна  быть приведена следующая информация  об объекте оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки.
• Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

       ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

       з) описание процесса оценки  объекта оценки в части применения  доходного, затратного и сравнительного  подходов к оценке. В данном  разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

       и) согласование результатов.  В разделе согласования результатов  должно быть приведено согласование  результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

       В приложении к отчету об  оценке должны содержаться копии  документов, используемые оценщиком  и устанавливающие количественные  и качественные характеристики  объекта оценки, в том числе  правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).