Оценка недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Нижегородский  государственный  архитектурно-строительный университет»   
  
  
  
  
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по дисциплине

«Оценка недвижимости»

(12 вариант)  
  
  
  
  
  
 

Выполнил 

студент группы

ЭУН 617/1                                                                                                       
  
 

Проверил                                                                                                                                                                          

Н. Новгород

2012 год 

Содержание

Введение 3

1 Определение  рыночной стоимости коттеджа  путем анализа парного набора  данных 4

2 Определение  рыночной стоимости административного  здания относительным       сравнительным анализом 8                   

3 Определение  рыночной стоимости квартиры  затратным подходом 12

Список  литературы 14  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

 

 

  Введение      

В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных  единицах, то есть произвести оценочную  деятельность.      

Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении  объекта рыночной или любого другого  вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости  и оформление результатов оценки.      

Оценка  недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов  и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения  на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства.       

Степень правильности оценки недвижимого имущества  во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее  время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости:

1. Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.
2. Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
3. Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости.

 

      Обычно  для более точной оценки стоимости  объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения  результатов оценки.       

В настоящей работе предполагается рассмотреть  все три подхода к оценке стоимости  имущества путем расчета в  соответствии с заданным вариантом.   
  
  
  
  
  
 

1. Определение рыночной стоимости  коттеджа путем анализа  парного набора данных (12 вариант)

 

      Определить  рыночную стоимость коттеджа площадью 135 м2, расположенного на земельном участке площадью 10 800 м2.      

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.      

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 1.      

Таблица 1      

Исходные  данные

Показатели	Объект  оценки	Сравнимые продажи
		1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена  продажи, руб.		72 900	86 400	62 100	75 600	58 050
Условия финансирования	Рыночные	Нерыноч- ные	Нерыноч- ные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Коррекция по финансированию, руб.		- 2 700	- 8 100	0	0	0
Срок  продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер  участка, м2	10 800	10 800	13 500	10 800	13 500	10 800
Размер  дома, м2	135	135	170	135	170	135
Количество  комнат	7	7	8	7	8	7
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 
  
      

Как видно из исходных данных, объекты  сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.  
  
       

Величина  корректировки  по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи  объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2 700 руб. для 1-го объекта и 8 100 руб. для 2-го объекта.      

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки  на условия продажи не требуется.      

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В данном случае 1-й и 3-й объекты  отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия  финансирования, можно определить корректировку  на время продажи:       

72 900 -2700 = 70 200;          

(70 200 – 62 100) / 62 100 = 0,13, или на 13 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.      

Таким образом, все сравнимые объекты  приведены в одинаковые условия  по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.      

В ряду объектов сравнения различия в  размерах представлены разным количеством  комнат и разной площадью дома и  участка. Причем участку площадью 13500 м2 соответствует дом площадью 170 м2 с 8 комнатами, а участку площадью 10 800 м2 соответствует дом площадью 135 м2 с 7 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:      

86 400 – 8 100 = 78 300  2-й;  72 900 – 2 700 = 70 200 1-й;      

78 300 – 70 200 = 8 100 руб.      

Для определения величины корректировки  на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они  различаются лишь наличием гаража:      

62 100 +13% =70 173 3-й;  58 050 +13% = 65 596,5 5-й;      

70 173 – 65 596,5 = 4 576,5 =4 577руб.      

Для определения величины корректировки  на наличие законченного подвала  необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются  лишь этим показателем:       

75 600 +13% =85 248 4-й;  86 400 -8 100 = 78 300 2-й;        

85 248 – 78 300 = 6 948 руб.      

Результаты  выполненных корректировок приведены  в табл. 2. Для каждого объекта  сравнения получена скорректированная  цена.      

Таблица 2      

Определение скорректированной  цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена  продажи	72 900	86 400	62 100	75 600	58 050

 
 

Скорректированная цена по переданным правам на собственность	72 900	86 400	62 100	75 600	58 050
Коррекция по условиям финансирования	- 2 700	- 8 100	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	70 200	78 300	62 100	75 600	58 050
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	70 200	78 300	62 100	75 600	58 050
Срок  продажи	2 недели	6 недель	1 год	1год	1 год
Коррекция по условиям рынка (по времени)	0	0	13%	13%	13%
Скорректированная цена по условиям рынка	70 200	78 300	70 173	85 428	65 596,5
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	-8 100	0	- 8 100	0
Коррекция для гаража	- 4 577	- 4 577	- 4 577	- 4577	0
Коррекция для подвала	+ 6 948	+ 6 948	+ 6 948	0	+ 6 948
Скорректированная цена	72 571	72 571	72 544	72 751	72 544

 
  
  
      

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного  ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.      

Результаты  анализа сведены в табл. 3.      

Таблица 3      

Анализ  полученных данных

Показатели  анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество  корректировок	3	4	3	3	2

 
 

Общая чистая коррекция, руб.	329	13 829	10 444	2 849	14 494
Общая чистая коррекция, % от продажи	0,4	19	14	4	20
Общая валовая коррекция, руб.	14 225	27 725	19598	22 505	14 495
Общая валовая коррекция, % от продажи

 
  
      

2. В рассматриваемом примере имеем  очень узкий диапазон цен продажи  – от 72 544 руб. до 72 571 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 72 544 руб.  
     
    2. Определение рыночной стоимости  административного  здания относительным  сравнительным анализом (12вариант)

 

      Определить  рыночную стоимость административного  здания. В качестве объектов сравнения  выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном  рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение  и продавались на условиях рыночного  финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения  приведены в табл. 4.

 

 

 Таблица 4      

Сводка  рыночных данных для  относительного сравнительного анализа        

 административного  здания

Элементы  сравнения	Объект  сравнения	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена  продажи, руб.		290 000	210 000	240 000	210 000	250 000
Общая площадь, м2	4500	5000	4300	4400	3900	4800
Отношение арендной площади  к общей	0.88	0,94	0,89	0,89	0,93	0,92
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2арендной площади, руб.	116	117	107	115	119	114
Месторасположение	хорошее	хорошее	плохое	среднее	хорошее	плохое
Затраты на  эксплуатацию	Рыночный уровень	Рыночный уровень	Рыночный уровень	Выше	Выше	Рыночный уровень
Размер  арендной площади	3 960	4 700	3 800	3 900	3 600	4 400
Цена  за 1 м2 арендной площади, руб.		61,70	55,26	61,53	58,33	56,82