ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

 

Примечание. Данные о валовом региональном продукте за 2009 год – предварительные.    
 
 

  

Географическое  положение

 
 
 
 

Географические характеристики Ярославской области 

 

АДМИНИСТРАТИВНО -ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ  ДЕЛЕНИЕ 
(на 1 января 2008 г., единиц)

 

Города  областного подчинения Ярославской области

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2 Обзор социально-экономических  условий района  расположения оцениваемого  объекта недвижимости

     Оцениваемый объект находится на территории Ленинского района г.Ярославля.

     Ленинский район расположен в центральной  части города и занимает площадь 10,1 квадратных километров (4,9% от всей площади  города Ярославля). Район ограничен  улицами: Полушкина роща, проспект Октября, Автозаводская, Угличская, проспект Ленина, Свердлова, Победы, Республиканская. На начало 2008 года в Ленинском районе протяженность автомобильных дорог не общего пользования составила 53,2 км; все дороги с твердым покрытием. Протяженность автомобильных дорог с усовершенствованным покрытием составила 18,5 км.

     Район является ведущим в области промышленности, представленной несколькими предприятиями, являющимися крупными не только для  городского и областного масштаба, но и на федеральном уровне. Многие из них имеют длинную и славную историю, устойчивые трудовые традиции и каждое внесло свой весомый вклад в экономику  города,  области и страны в целом. Это такие промышленные «тяжеловесы» в хорошем смысле, как  ОАО «ЯШЗ», ОАО «ИФО», ОАО «Ярославский завод РТИ», ОАО «ФРИТЕКС», ОАО «ЭЛДИН», ЗАО «Корд», ЗАО «Ярполимермаш-Татнефть», ЗАО «Балканская звезда», ОАО Ликероводочный завод «Ярославский», ОАО «Завод опытных машин», МП «Ярославльводоканал» и др.

     Ими производятся шины для грузового  и легкового транспорта, запасные части к автомобилям, электродвигатели переменного тока всех назначений, вибраторы, вентиляторы, клей, бустилат, резиновые изделия, хозяйственная посуда, табачная и водочная продукция, технические ткани, синтетические каучуки, латексы, станки, оборудование для производства шин и многое другое. В структуре промышленности ведущее место занимает химическая, машиностроительная и энергетическая промышленность.

     В целом, Ленинский район - абсолютный лидер по объемам выпускаемой  продукции. В районе производится 37,6% всей промышленной продукции города и 40% потребительских товаров. Кроме того, он занимает третье место по численности работников крупных и средних предприятий. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Географическое  положение 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Обзор рынка офисной  недвижимости г. Ярославля

 

     В отличие от рынка жилья рынок  коммерческой недвижимости не претерпел  значительных изменений.  Средняя стоимость продажи офисных помещений в Ярославле составляет  50-60 тыс. руб./кв. м. Падения цен в данном сегменте рынка также не наблюдается. Изменения коснулись только арендных ставок. Впервые за несколько лет ставки аренды на одну из самых востребованных видов недвижимости значительно снизились (-13,9% за прошедший квартал). До 2008 года размер арендной ставки увеличивался в среднем на 30% в год. Средняя арендная ставка на офисы в Ярославле составляет 600-700 руб. в мес./кв. м.     По-прежнему самые высокие цены остаются в Кировском и Ленинском районе, где сосредоточена значительная часть деловой общественности Ярославля. Снижение средневзвешенной стоимости зафиксировано лишь в районах, удаленных от центра –  Дзержинском и Фрунзенском..    

     Рынок коммерческой недвижимости более мягко отреагирует на дестабилизацию экономики страны. Снижения стоимостных ставок на объекты не предвидится до конца 2008 года. В I квартале 2009 года возможно изменение ставок аренды на 5-7% , стоимости продажи объектов – до 4%.     Развитие рынка офисной недвижимости идет очень низкими темпами. За последние два года сформировался острый дефицит на данные объекты, особенно на объекты класса А. Для Ярославля наиболее характерны классы D и E.  Как правило, это перепрофилированные помещения в административных или жилых зданиях, неприспособленных под офисы.     Высокие темпы развития малого бизнеса в России формируют спрос на разные виды коммерческой недвижимости.

     Торговая и офисная – остаются наиболее востребованными. Спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Несмотря на то, что инвестиционная активность на рынке не оправдывается в полной мере строительством офисных комплексов, объекты с подобной функцией постепенно появляются.     

       Стоимость 1 кв.м офисных площадей имеет значительный разброс в зависимости от административного района расположения. Как и во многих городах Российской Федерации, в Ярославле вся деловая общественность сосредоточена в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены на офисы в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях – самые высокие в городе (см. рисунок 4) и эти два района являются основной артерией по снабжению рынка аренды офисных помещений. Около 70% таких помещений имеет площадь до 100 кв.м.     Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал, что основной спрос действует на помещения от 50 до 400 кв.м.      В целом рынок предложений по аренде представлен в широком спектре, однако наибольшим спросом пользуются помещения площадью до 100 кв.м, что говорит о превосходстве на рынке города малого бизнеса. Помещения от 100 до 200 кв.м имеют невысокий уровень спроса, и предложения по продаже данных помещений носят единичный характер. Хотя с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает.     Лидирующая позиция по величине арендных ставок по-прежнему остается за Кировским районом (800-1500 рублей в месяц за 1 кв.м и более.), в остальных районах города арендные ставки на офисы колеблются в диапазоне 500-600 рублей в месяц за 1 кв.м. 
 

     

Обзор рынка офисной  недвижимости г. Ярославля  за 1 квартал 2009 года

Арендные  ставки.

Таблица 1. Арендные ставки на офисные помещения в 1 квартале 2008 года.

Диаграмма 1. Изменение арендных ставок на офисные помещения в 1 квартале 2009 года

     Как видно из диаграммы №1, в 1 квартале 2008 года аренда выросла в сегменте офисов в бизнес-центрах класса В (на 7,3%) и в группе встроено-пристроенных помещений (на 8%).

     В отдельно стоящих особняках арендные ставки в 1 квартале 2008 года по сравнению  с декабрем 2007 года понизились на 7,1%. Это можно объяснить появлением новых предложений в данном сегменте.

     На 5,6% снизилась арендная ставка на офисы  в зданиях класса С. Это свидетельствует  о снижающемся спросе на некачественные офисные помещения.  

Таблица 2. Средневзвешенная цена предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года