ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

Диаграмма 2. Изменение средневзвешенной цены предложения офисных помещений в 1 квартале 2008 года.

     Отсутствие  в таблице №2 и диаграмме №2 группы офисов в зданиях класса С  связано с тем, что в данном сегменте помещения в основном сдаются  в аренду, предложений по продаже  практически нет. Хотя в конце 2007 года на рынке появилось предложение по продаже офисных помещений в здании «Оргпроектэкономика» на пр-те Ленина, 61а, которые в декабре продавались по цене 90 000 рублей за 1 кв.м., а в марте 2008 г. – 70 000 руб./кв.м. В группе же отдельно стоящих особняков есть предложения по продаже, но предлагаемые особняки требуют дополнительных вложений на расселение и реконструкцию, а предложений по продаже готовых офисных зданий на рынке коммерческой недвижимости нет. Ярким примером тому может служить продажа двух отдельно стоящих расселенных домов на ул. Собинова, д. №45а и 47.

     Значительные  изменения средней цены предложения  на рынке продажи офисных помещений  в период с конца 1 полугодия 2007 года произошли в сегменте офисов в  составе бизнес-центров класса В: это связано с повышением цены предложения на офисы в БЦ «Ярославль»: в конце 1 полугодия 2007 года она составляла 106 000 руб./кв.м., а в марте 2008 года офисы здесь продавались по цене 148 000 руб./кв.м.

     Встроено-пристроенные офисы также подорожали в период с конца 1 полугодия 2007 года: на 17%.

     В среднем по городу средневзвешенная цена предложения на офисные помещения  с конца 1 полугодия 2007 года к марту 2008 года выросла на 19%.

Новые проекты.

В начале 2008 года на рынке бизнес-центров г. Ярославля появился новый объект: бизнес-центр на ул. Победы, бывшее здание ОАО «Ярхимпромстрой» после реконструкции. Предложения по аренде офисных помещений появились в конце 2007 года: в аренду предлагались помещения 3,4,5 этажей общей площадью 1 350 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц. Срок экспозиции предложений в данном объекте составил около 3 месяцев.

К концу 2008 года планируется ввод в эксплуатацию двух бизнес-центров: административно-делового центра класса В SK Royal и бизнес-центра «Фокус», где общая площадь офисных помещений составит около 6 500 кв.м. В центре SK Royal офисы сдаются в аренду, в БЦ «Фокус» - продаются в собственность. Офисные помещения на первичном рынке продаются по цене от 45 000 до 100 000 рублей за 1 кв.м.

Если  учитывать все объекты, которые  находятся сейчас в различных  стадиях строительства и проектирования, то к концу 2010 года в Ярославле  заявлено к сдаче в эксплуатацию около 50 000 кв.м. качественных офисных помещений в составе бизнес-центров и многофункциональных центров.

Основные  тенденции рынка офисной недвижимости, наметившиеся в 2008 году, продолжат свое развитие и в 2009 году:

• В новых проектах прослеживается тенденция выбора в пользу бизнес-центров в чистом виде. Рынок офисной недвижимости г. Ярославля выходит на более высокий уровень развития за счет проектов класса А и В, которые отличаются продуманной концепцией и предусматривают наличие управляющей компании.
• Рынок смещается в сторону аренды, тогда как 1,5-2 года назад на рынке офисов преобладала продажа.
• Спрос смещается в сторону аренды офисных помещений в составе современных бизнес-центров.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 1.

Спрос на офисные помещения 2008 - 1кв. 2009гг.

Примерное предложение по типу здания в 2008г.

Примечание. Офисные помещения в торгово-офисных  центрах и отдельно стоящих зданиях  мы условно отнесли к классу В. 

Основные  тенденции рынка  офисной недвижимости г. Ярославля

     На  рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение, в основном, представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). Если недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В. На рынке появляется все больше офисных объектов, построенных "с нуля".

     Повышается  востребованность больших объектов высокого качества. С переходом на рыночные отношения увеличилась доля частного капитала в экономике страны. У некоторых фирм и компаний появились свободные денежные средства, которые направляются на развитие и расширение их деятельности. В связи с этим увеличилась потребность в помещениях площадью более 300 кв.м.

     Резервы свободных офисных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим наблюдается инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Наиболее привлекательными для размещения офисов станут крупные транспортные артерии города, такие как Московский, Фрунзенский и Ленинградский проспекты г. Ярославля.

     Наблюдается активное пополнение рынка офисной недвижимости за счет жилых новостроек, в которых первые этажи отдаются под коммерческую недвижимость.  

Аренда  офисных площадей

     Основными "поставщиками" офисных площадей в аренду являются здания класса В, С и D.

     Как видно из диаграммы 2, арендные ставки на офисные площади более, чем за год выросли в среднем на 30%. Наиболее заметный рост арендных ставок на офисные помещения наблюдался в Кировском и Красноперекопском районах города Ярославля. Наибольшее количество предложений по аренде офисных помещений приходится на Кировский район г. Ярославля (центральную часть города). В отдаленных от центральной части  г. Ярославля районах (Дзержинский, Заволжский и т.п.) количество таких предложений значительно меньше.

Диаграмма 2

Величина  средней арендной ставки офисных площадей

• На 2007 год
• На 2008 год

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 3

     Предлагаемые  в аренду офисные помещения в  большинстве случаев имеют общую площадь до 150 кв.м. Нередки случаи сдачи в аренду минимальных по площади помещений, представляющих собой один кабинет.

     В настоящее время на ярославском  рынке аренды офисных помещений  преобладают площади классов С и D. Они не соответствуют современным стандартам и требованиям по планировке, имеют коридорную систему и не снабжены в полной мере необходимыми инженерными и телекоммуникациями.

     В отдаленных районах города часто  предлагаются в аренду помещения  в административных зданиях заводов, но такие помещения в силу ряда технологических и конструктивных причин (как правило, здания административных блоков заводоуправлений блокируются с бытовыми помещениями обслуживания рабочих предприятий, наличие пропускной системы на территории предприятий, неприспособленность помещений АБК для современной офисной технологии и т.д.), пользуются спросом большей частью у небольших производственных фирм, а также фирм занимающихся торгово-посреднической деятельностью и арендующих у предприятий также и складские помещения. Одной из важных тенденций развития рынка аренды в настоящее время является увеличение сроков договоров аренды: все большее количество арендодателей предлагают заключать долгосрочные договора аренды. 

Купля-продажа  офисных площадей  в г. Ярославле

     Сектор  рынка купли-продажи офисных помещений г. Ярославля является в настоящее время достаточно развитым. С данным типом недвижимости совершается большое количество сделок.

     Как видно из диаграммы 4, цены купли-продажи  офисной недвижимости более, чем за год в г. Ярославле выросли в среднем на 43%. Наиболее заметный рост стоимости 1 кв.м. офисных помещений наблюдается в Дзержинском, Фрунзенском и Кировском районах города  Ярославля.

     Большинство наиболее престижных офисных площадей располагается в центральных кварталах города  Ярославля, поэтому здесь самая дорогая офисная недвижимость. В последнее время конкуренцию центральной части города  Ярославля составляют крупные торгово-офисные центры, расположенные в районах города  Ярославля, более или менее удаленных от центра. Наибольшее количество предложений по продаже офисных помещений (как и по аренде) приходится на центральную часть города  Ярославля. 
 
 
 
 

Диаграмма 4.

Средние цены продажи офисных  площадей

• На 2007 год
• На 2008 год

 
 
 
 
 
 
 

Диаграмма 5.

Крайние показатели цен продаж офисных площадей

• На 2007 год
• На 2008 год

 
 
 
 
 
 
 

     Сделки  с офисной недвижимостью в торгово-офисных центрах и реконструированных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью привлечения инвестиций). Вторичные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рынке не появляются, а используются собственниками для собственных целей или сдаются в аренду.

     Ярославский бизнес в основной массе еще не в состоянии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собственного использования, а наиболее успешные фирмы предпочитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно проводить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архитектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний облик здания должен быть привлекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей возможность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники проводят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в плохом состоянии (как большая часть старых зданий в центральной части города  Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

     Офисные площади класса С на рынке купли-продажи г. Ярославля встречаются крайне редко.

     Подавляющее число офисных площадей в центральной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квартиры на первых этажах жилых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачного расположения, хорошего состояния и технического оснащения офисы класса D конкурентоспособны с офисами более высокого класса.