ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

1. Оценивается  стоимость недвижимости как текущая  стоимость будущих денежных потоков,  т.е. отражает:

- качество  и количество дохода, который  объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

2. Используется  при определении инвестиционной  и рыночной стоимостей объекта.

Метод капитализации  доходов – это получение текущей  стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

1) Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = средняя  арендная ставка в год * S здания

ЧОД = 1090 руб.*12*62 кв.м. = 810 960 руб.

2) Рассчитаем коэффициент капитализации:

R = ЧОД (3 сопоставляемых объекта)/цена продажи

R = [(1/3)*12*1082 руб.*204 кв.м.]/26 500 000 = 0,1 (10%)

3) Рассчитываем  рыночную стоимость оцениваемого  объекта:

РС = ЧОД/R = 810 960/0,1 = 8 109 600 руб.  

РС = ЧОД/R = 3 545 472/0,1 = 35 454 720 руб. = 35,5 млн.руб. 

5.3 Метод валового  рентного мультипликатора

      Мы  не используем метод прямого сравнения продаж, так как у нас нет объектов-аналогов, поэтому мы воспользуемся методом валового мультипликатора.

      Формируем перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно  проданных и сданных в аренду. Подбор сопоставимых объектов производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.д.) уже учитывается в цене продажи и арендной плате.

 

1)Рассчитываем  рентный мультипликатор для 3 сопоставимых объектов

ВРМ = цена продажи  сопоставимого объекта/ ПВД

ПВД – потенциальный  валовой доход

Для этого  нам необходимо рассчитать ПВД для  каждого сопоставимого объекта:

ПВД = арендная плата в год * S сопоставимого объекта

ПВД1 = 80 кв.м.*12*1000 руб. = 960 000 руб.

ПВД2 = 53  кв.м.*12* 700 руб. = 445 200 руб.

ПВД3 = 62 кв.м.*12* 600 руб. = 446 400  руб.

ВРМ1 = 2 550 000/193 800 = 13,2

ВРМ2 = 3 630 000/770 400 = 4,7

ВРМ3 = 952 000/100 800 = 9,4

ВРМ ср = (13,2+4,7+9,4)/3 = 9,1

2) Рассчитаем  рыночную стоимость оцениваемого  объекта 

РС = ПВД оцен объекта * ВРМ ср

ПВД оцен объекта = 620 руб./кв.м.*527,6 кв.м.*12 = 3 960 000 руб.

РС = 3 960 000*9,1 = 36 040 000 руб. = 36 млн.руб.

3) Из этой  рыночной стоимости вычислим  рыночную стоимость земельного  участка, которую будем использовать  в затратном методе.

РСзу = 36 040 000 – 15 400 000 = 20 640 000 руб 
 

6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Три традиционных подхода, использованные для расчета  стоимости объекта, дали следующие  результаты:

 

Исходя  из приведенных в отчете данных, на дату оценки (1 мая 2009 года) объект имеет рыночную стоимость: 7 555 200 руб. (семь миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч двести один рубль). 

Список 

1. Ж-л Губернский город
2. г-та «Из рук в руки»
3. Ж-л «Вопросы оценки»
4. Ж-л «Имущественные отношения в РФ»
5. Газета «Все для вас»
6. Сборник №4 УПВС
7. http://kvic.ru/news/1074.gb
8. Журнал «Квартиры и цены»
9. www.city-yar.ru
10. www.appraiser.ru
11. www.ocenshik.ru
12. Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
13. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
14. Минимальные нормативы при планировании оценочных работ в Российской Федерации, утвержденные НСОД 18.11.2008 г.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

.