ОТЧЕТ oб оценке рыночной стоимости объекта офисной недвижимости

     В настоящее время на рынке купли-продажи  офисной недвижимости в основном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., помещения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизодически.

     На  стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и текущего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офисных площадей г. Ярославля (особенно в центре города  Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стандарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассматриваемых офисных площадей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площадью не менее 300 кв.м. Строительство новых офисных площадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в данном секторе коммерческой недвижимости. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет. Это приведет лишь к их разрыву в пользу качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов.

     Рассмотрев  отдельные характеристики рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

     В связи с отсутствием единой утвержденной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

     В г. Ярославле отсутствуют офисные  центры в чистом виде — на рынке  представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

     Вследствие  недостатка строительных площадок в  центре города  Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.

     Наиболее  востребованными площадями являются офисы класса С и встроенные офисные помещения на первых этажах жилых домов — как следствие развития малого и среднего бизнеса. Спрос на высококачественные офисы большого размера остается неудовлетворенным.

    Мелкие  арендаторы торговой недвижимости дождались  от девелоперов понимания: вслед  за якорными арендаторами ставки начали снижать и для них.

    Торговые  площади до 50 кв. м за март подешевели на 11,12% до 1227 руб./кв. м в месяц (с  начала года - на 11,98%, при этом в январе даже подрастали на 0,44%), говорится в  обзоре компании «Доктор ключ».

    Помещения в 100-200 кв. м потеряли за месяц 15,84% (за квартал - 18,62% до 1068 руб./кв. м в месяц), а в 200-500 кв. м - 14,52% (за квартал - 23,27% до 968 руб./кв. м). Замедлилось падение ставок в сегментах 50-100 кв. м (-3,72% за март, за квартал - 28,38% до 1122 руб./кв. м) и более 500 кв. м (-2,3% за март, за квартал - 28,29% до 872 руб./кв. м), пишут «Ведомости».

    По  данным RID Analytics, в марте средняя  предложенная ставка аренды торговых помещений до 100 кв. м составила 1132 руб. (-6% к февралю), 101-200 кв. м - 1072 руб. (0%), 201-600 кв. м - 969 руб. (-11%), более 601 кв. м - 605 руб. (-27%). До сих пор большие площади дешевели сильнее: по сравнению с IV кварталом прошлого года - на 40%, а небольшие - в среднем на 30%, говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. «На маленькие помещения потенциальный спрос более высокий», - объясняет она.

    Но  теперь на благосклонность владельцев недвижимости могут рассчитывать и  другие арендаторы, констатирует директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров: «За первые два месяца ставки аренды на большие площади падали быстрее и уже близки к минимуму, теперь наверстывают малые площади. Даже такой [небольшой] арендатор стал важен для владельцев торговых объектов».

    С начала года «Евросети» удалось добиться снижения ставок на 30-40%, подтверждает PR-менеджер сибирского филиала «Евросети» (64 точки в Новосибирске средней площадью 44 кв. м) Ирина Кичкайло, не раскрывая абсолютных цифр. По ее мнению, мартовское снижение на малые площади обусловлено «февральским пиком закрытия розничных торговых точек». «Теперь арендодатели идут на уступку, боясь потерять арендаторов», - говорит Кичкайло.

    Площади еще будут освобождаться в  течение лета, незначительное снижение ставок продолжится, повышения можно  ожидать не раньше осени, считает  генеральный директор «Ресторатора»  Олег Ионко. С начала года ставки упали меньше всего на первых этажах в центре Новосибирска - на 10-15% до 2000 руб., на площади от 300 кв. м - на 30-50% до 1500 руб., добавляет он.

    Сейчас  при перезаключении договоров можно  добиться дисконта в 20-30%, говорит генеральный директор «Холидей классик» Алексей Захаров. В зависимости от положения и состояния торгового помещения сеть арендует площади в среднем от 250 до 800 руб. за 1 кв. м в месяц.

Основные тенденции:

• Цены на рынке в 1 полугодии 2009 года замерли, а в некоторых сегментах существенно снизились.
• Понижение цен началось в ноябре 2008 года в сегменте вторичного рынка: снизились арендные ставки и цены продажи на встроенно-пристроенные офисы и помещения в бизнес-центрах.
• Существует тенденция покупки коммерческих помещений, либо жилых помещений под коммерческую недвижимость с последующей продажей.
• Увеличение количества сделок по аренде по сравнению с количеством сделок по продаже офисов.
• Таким образом, в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию около 5 800 кв.м. офисных площадей. Большая их часть куплена в собственность различными компаниями для размещения собственных офисов или сдачи в аренду.

Проекты:

• Административно-деловой центр SK ROYAL на Октябрьской площади общей площадью 30 000 кв.м.– стадия проектирования.
• Многофункциональный центр на площади Труда общей площадью более 17 000 кв.м.
• Многофункциональный центр «Красный Маяк», 40 000 кв.м. арендных площадей торгового, офисного, развлекательного назначения.
• Деловой квартал «Титов ручей» (квартал ограничен Московским пр-том, ул. Б. Федоровская, М. Пролетарская и Которосльным переулком) - стадия проектирования.
• 12-этажный торгово-офисный центр на пересечении пр-та Октября и Республиканского проезда – стадия проектирования.

Аренда, купля и продажа  офисных площадей в г. Ярославле

     Во  втором разделе обзора рынка офисной  недвижимости г. Ярославля мы предлагаем вашему вниманию анализ спроса на офисные  помещения, ставок арендной платы и  цен на коммерческую недвижимость. В качестве источников получения  информации нами использованы специализированные издания и данные агентств недвижимости г. Ярославля.

     Рынок офисной недвижимости в Ярославле  в настоящий момент активно развивается. В последнее время наблюдается  увеличение спроса в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости, который, соответственно, стимулирует темпы нового строительства и появление на рынке новых свободных офисных площадей. Создание современных офисов в городе Ярославле  началось в конце 2003 - начале 2004 годов. Это связано с тем, что инвесторы и застройщики традиционно вкладывали свои финансовые средства в развитие жилой и торговой недвижимости по причине большей доходности. Существует еще одна экономико-социальная проблема, имеющая значительное влияние на развитие ярославского рынка офисных помещений. Это уровень жизни населения и доходов предпринимателей, которые значительно ниже столичных показателей. В связи с этим, офис рассматривается не как инструмент увеличения прибыли, а как способ снижения затрат. Поэтому до настоящего момента в городе Ярославле количество офисных помещений, отвечающих современным стандартам, ограничено.

     Строящиеся  на Московском проспекте (Универсальный деловой центр «Ярославль-Сити») и на площади Труда здания можно будет отнести к классу В. Предполагается использование площадей зданий для собственных потребностей инвесторов.

     К помещениям класса С относятся такие  здания, как Гипродвигатель, Ярослав-гражданпроект, Агропромпроект, административные здания «Северохода», завода Топливной аппаратуры и др. в городе Ярославле.

     Офисных помещений класса D много на рынке недвижимости Ярославля подавляющее большинство. Множество офисов данного класса находятся в центральной части города.

     Сделки  с офисной недвижимостью в торгово-офисных центрах и реконструированных зданиях (класс В) совершаются, в основном, на стадии строительства и реконструкции (с целью привлечения инвестиций). Вторичные сделки с этим видом недвижимости существуют, но редко. Прежде всего, это связано с тем, что наиболее качественные офисы на рынке не появляются, а используются собственниками для собственных целей или сдаются в аренду.

     Ярославский бизнес в основной массе еще не в состоянии инвестировать средства в высококлассную офисную недвижимость для собственного использования, а наиболее успешные фирмы предпочитают покупать под офис отдельно стоящие здания или встроенные помещения в центре города более низкого класса и самостоятельно проводить реконструкцию. Многие здания класса В являются памятниками архитектуры, что, с одной стороны, придает им особую внешнюю привлекательность, а с другой — требует больших затрат на реконструкцию. Внешний облик здания должен быть привлекательным, поддерживая статус фирмы, имеющей возможность расположить здесь свой офис. В большинстве случаев собственники проводят современный офисный ремонт высокого качества. Если здание находится в плохом состоянии (как большая часть старых зданий в центральной части города  Ярославля), то затраты на реконструкцию могут составить $1500-2000 за кв.м. Стоимость таких офисных площадей после реконструкции и проведения улучшенного ремонта может достигать $3500-4000 за кв.м.

     Офисные площади класса С на рынке купли-продажи  г. Ярославля встречаются крайне редко.

     Подавляющее число офисных площадей в центральной части города Ярославля относится к классу D. Чаще всего встречается продажа выведенных из жилого фонда квартир, причем если раньше под офисы покупали квартиры на первых этажах жилых домов, то теперь дошла очередь до вторых и третьих этажей. При условии удачного расположения, хорошего состояния и технического оснащения офисы класса D конкурентоспособны с офисами более высокого класса.

     В настоящее время на рынке купли-продажи  офисной недвижимости в основном присутствуют помещения площадью до 150 кв.м., помещения площадью 200-400 кв.м. встречаются значительно реже. Офисы площадью 500-700 кв.м. появляются эпизодически.

     На  стоимость продажи офисных помещений, кроме их местоположения и текущего технического состояния, сильное влияние оказывает наличие удобных подъездов и парковки. Проблема парковки — самая насущная для офисных площадей г.Ярославля (особенно в центре города  Ярославля). Достаточно сказать, что, если применить московские стандарты присвоения классности офисным площадям, где для класса В на каждые 100 кв.м. офисных площадей должно приходиться 1 парковочное место, то 70% всех рассматриваемых офисных площадей в нашем городе перешли бы в более низкий класс. Спрос на офисы класса не ниже В сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Вместе с этим наблюдается дефицит качественных офисов площадью не менее 300 кв.м. Строительство новых офисных площадей будет способствовать стабилизации рынка. Резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет, но превышение спроса над предложением будет вести к постоянному росту цен в данном секторе коммерческой недвижимости. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет. Это приведет лишь к их разрыву в пользу качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов.

     Рассмотрев  отдельные характеристики рынка офисной недвижимости г. Ярославля, можно отметить основные тенденции развития рынка и сделать следующие выводы.

     В связи с отсутствием единой утвержденной классификации офисных помещений в России и разработок в регионах в г. Ярославле наблюдается следующая тенденция: владельцы офисных центров сами относят свои объекты к тому или иному классу, не основываясь на какой-либо конкретной классификации.

     В г.Ярославле отсутствуют офисные центры в чистом виде — на рынке представлены объекты смешанного торгово-офисно-развлекательного назначения, с размещением офисных площадей начиная со второго этажа и выше.

     Вследствие  недостатка строительных площадок в  центре города  Ярославля, отсутствия достаточного количества паркингов происходит децентрализация рынка к основным транспортным магистралям (Московский пр-т, Ленинградский пр-т), а также улучшение качества офисных площадей и предоставляемых услуг.