ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Санкт-Петербургский  государственный электротехнический университет

"ЛЭТИ" имени В.И. Ульянова (Ленина)»

(СПбГЭТУ)

Факультет экономики и менеджмента (ФЭМ)

Кафедра прикладной экономики (ПЭ)

Пояснительная записка к курсовой работе по дисциплине «Оценочная деятельность» на тему:

« Оценка рыночной стоимости жилых объектов» 

Вариант № 8 
 
 
 

Выполнил студент  группы 3635     Котенко Я.В. 

Проверил к.э.н., доцент каф. ПЭ     Магомедов М. Н. 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург

2008

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

    В последние 2-3 года в России наблюдается  стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

    Данная  работа посвящена определению понятия  рыночной стоимости и принципов  оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.

 

ГЛАВА 1. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

    На  момент написания главы по данным открытой on-line базы данных, размещенной на www.iep.ru в Санкт-Петербурге было порядка 14 тысяч предложений по продаже квартир и 3 тысяч предложений по продаже комнат на вторичном рынке жилья и порядка 6 тысяч предложений по новостройкам.

    Рассмотрим  динамику цен на жилье в Санкт-Петербурге за последние три месяца. Данные по различным видам недвижимости представлены в таблице 1, более подробная информация представлена в приложении 1.

Таблица 1.

Динамика  цен на жилье в Санкт-Петербурге

 

На рис. 1 – 4 представлены графики изменения цен за последние 3 месяца (данные представлены на 19.05.2008) для квартир и комнат на вторичном рынке жилья и для новостроек.

Рис. 1. Динамика цен на жилье на вторичном рынке в кирпичных домах 

Рис. 2. Динамика цен на жилье на вторичном рынке  в панельных домах 

Рис. 2. Динамика цен на жилье на вторичном рынке  на комнаты

Рис. 4. Динамика цен на жилье в новостройках 

За последние 3 месяца мы можем наблюдать устойчивый рост, как на рынке вторичного жилья, так и в новостройках. Средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости составляет 100827 руб/кв.м. Стоимость квартир в среднем за 3 месяца выросла на 16,15%. Стоимость 1 кв.м. комнаты составляет 104380 рублей. Цены на комнаты в среднем за 3 месяца выросли на: 19,43%. Стоимость 1 кв.м. в новостройках – 94026 рублей, при этом цены в новостройках за 3 месяца выросли на 13,03%.

 

ГЛАВА 2. ВЫБОР МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА

    В соответствии с заданием наиболее целесообразно  использовать рыночный подход к оценке недвижимости. Данный подход основан на принципе замещения: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

    Сравнительный подход обычно используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды

    Текущая стоимость объекта недвижимости (С_т) по этому методу равна средневзвешенной цене по продажным аналогам с учетом поправочных корректировок, учитывающих отличие от оцениваемого объекта

    

    где - средневзвешенная цена по продажным аналогам; - сумма поправочных корректировок; i - количество объектов аналогов; k - количество поправочных корректировок.

    Несмотря  на кажущуюся простоту формулы, определение  суммы поправочных величин - весьма трудоемкая работа. Следует собрать большое количество подробной и достоверной информации о сопоставимых объектах. Например, для рынка жилья - это характеристика жилой площади, местоположение, этажность, наличие бытовых удобств и телефона, экологическая чистота и престижность района, состояние и отделка помещения и т. п.

    Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках  объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

    Сравнительный (рыночный) подход к оценке включает З этапа:

• на 1 этапе выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на   соответствующем рынке;
• на 2 этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках;
• на З этапе вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом  различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

    На 1 этапе источниками информации о  недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив  оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, данные территориальных органов управления по регистрации сделок купли-продажи, публикации в периодической печати и другие источники. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли, те же финансовые условия сделки и пр.

    На 2 этапе данные о сделках, собранные  оценщиком, должны быть проверены и  подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером, сопровождающим сделку. Подтверждение необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки. Часто на вторичном рынке бывает так, что в договоре купли-продажи указывается сильно заниженная цена. Это объясняется большой госпошлиной и значительными ставками налогообложения имущества. Проблема «двойной» цены - это государственная проблема. В некоторых странах она решается, например, введением законодательного акта, по которому муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объектов недвижимости, представленные к продаже. В том случае, если муниципальные органы управления обнаруживают, что сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществляется по цене гораздо ниже рыночной, они принимают решение о покупке данного объекта муниципалитетом по этой заниженной цене. Особенно тщательно следует проверять цены по сделкам купли-продажи когда она производится между двумя тесно связанными сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т. д.).

    На  З этапе оценщик вносит в цену сопоставимого объекта поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. Поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый.

    В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом оценщик должен ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?». В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той, за которую он бы продал, если бы обладал более высокими характеристиками.

    Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

    Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправки - анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

    Анализ  парных продаж заключается в анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

    Регрессионный анализ построен на использовании формулы парной корреляции

    у_с = bx, где у_с - рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; b - параметр, полученный для единицы сравнения; х - данные оцениваемого объекта недвижимости.

    Расчет  стоимости элемента, для которого необходима поправка, применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости, что имеет место в условиях российского неразвитого рынка. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа (в основном, функционального старения данного элемента).

    Виды  поправок, корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в  виде поправок в рублях (долларах), в  процентах, в форме общей группировки  и в форме кумулятивных процентных поправок.

 

ГЛАВА 3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Расчет стоимости объекта сведем в таблицу 1.

 

Таблица 1. Расчет рыночной стоимости объекта