Содержание: 
 

 

Введение 

       Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически  невозможно найти два абсолютно  идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться в силу региональных особенностей  рынка недвижимости.

       Важность  оценочной деятельности в части  оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

       Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.

       Цель курсовой работы – оценить рыночную стоимость гаража. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:

• изложить основные факты относительно объекта оценки;
• определить содержание термина «рыночная стоимость»;
• охарактеризовать объем и этапы исследования;
• описать местоположение объекта оценки;
• осмотреть техническое состояние основных элементов здания;
• провести анализ наилучшего использования объекта оценки;
• для достижения максимально точной оценки недвижимости рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж;
• согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

 

1. Краткое изложение основных фактов и выводов 

 

      2. Определение термина «рыночная стоимость» 

      Под рыночной стоимостью¹ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

      3. Объём и этапы исследования 

      Оценка  рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие  этапы:

      Сбор  общих данных и  их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на  рыночную стоимость объекта.

      Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

      Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования:  на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

      Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

      Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта. 

      4. Среда местоположения 

    Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки автобуса «Больница». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Кутузова и ул. Металлургов. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.

    Площадь земельного участка – 39.44 кв. метров. Северной и восточной частями участок примыкает к соседним гаражам, на юге и западе - к автомобильным дорогам.

    Окружение: гараж находится на расстоянии до 50м от жилых домов. На удалении до 150м находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 20 м расположен парк, с размещенным на его территории спорткомплексом «Новое поколение», центром культуры и отдыха, детским городком, площадкой для роллеров и лесной посадкой.

    Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен только электроснабжением. На момент осмотра объекта данная инженерная коммуникация гаража находились в работоспособном состоянии.

    Подъезд – асфальтированная дорога от улицы Кутузова. Общее удаление от транспортных путей – 10м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется невысокой степенью застройки.

    Характеристика  местности - Городская, расположена в Пролетарском районе г. Тулы.

    Рельеф  площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - -10°С, июля +19°С. За год выпадает примерно 650мм осадков. Глубина промерзания грунта – 35-50мм.

    Преобладающее направление ветров в теплый период (с мая по сентябрь) - северо-западное со скоростью 3 – 3,5 м/с, в холодный период (с октября по апрель) – юго-восточное со скоростью 4 – 4,5 м/с.

    Степень застройки – 60 %

    Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

    Коммерческая  привлекательность объекта оценки. Объект расположен в непосредственной близости маршрутов городского транспорта (автобусы 20, 24, 28 маршрута; автолайны 12/15, 40к, 24, 18к, 4м, 4). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля.

    К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. выгодное местоположение;
2. объект имеет в целом находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;
3. удобные подъездные пути.

    Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком уровне.  

 

5. Описание  основных параметров  здания 

    Техническое обследование произведено с целью  определения фактического состояния  основных элементов строительных конструкций  объекта оценки. Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком. Основные характеристики объекта представлены в таблице 1.

    Таблица 1 – Основные характеристики объекта  оценки

 

      Объект  представляет собой отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей, железными распашными воротами (см. рис. 1).

Рисунок 1 – 3D-модель оцениваемого объекта с фундаментом 

      Здание  имеет размеры по осям 5,2 х 4,2 м. В плане объект имеет прямоугольную форму. Чертеж оцениваемого объекта (виды спереди, сбоку, сверху) и его более подробные размеры отражены в рис. 2.

Рисунок 2 – Чертеж гаража: вид спереди, сбоку, сверху

      Основные  строительные характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.

    Таблица 2 - Строительные характеристики объекта оценки 

 
 

6. Описание технического  состояния основных  элементов здания 

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер в целом не поврежден. Состояние крыши характеризуется как хорошее.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проём дверной. Повреждения не обнаружены. Состояние проема оценивается как отличное.
• Внутренняя отделка. Оштукатуренный слой не потемнел, его состояние определено как хорошее.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра система электроснабжения находилась в исправном состоянии и не требует ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное. 
  

7. Анализ наилучшего использования

 

    Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки является основополагающей предпосылкой стоимости и подразумевает реализацию следующих принципов:

• законодательной разрешенности,
• физической осуществимости,
• экономическая целесообразности,
• максимальной продуктивности.

    На  основании исследования рынка оцениваемых  объектов можно определить, что существующее использование гаража в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля является его наилучшим и наиболее эффективным использованием. 
 

8. Расчет рыночной стоимости гаража 

      Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода: