Оценка рыночной стоимости торгового помещения

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ  (МИНТРАНС РОССИИ)   ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА  (РОСЖЕЛДОР)     ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ (СГУПС)     Кафедра «Экономическая теория и антикризисное управление»       Курсовая работа   по дисциплине   «Оценка недвижимости» Тема: «Оценка рыночной стоимости торгового помещения»
	Руководитель Мжельская И.В.   ______________________       (дата проверки)	Студент гр. МАУ-311   _____________Залескова  Д.К.         (подпись) _____________________ (дата сдачи  на проверку)
Краткая рецензия: ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________
__________________________        (оценка  по результатам защиты)		________________________     (подпись преподавателя)
Новосибирск, 2015

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Недвижимость – важнейшая составная часть национального достояния, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

В рыночной экономике весьма распространены сделки по купле-продаже недвижимости, выступающей в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, офисные помещения) или в качестве объекта потребления (жилые дома, квартиры, гаражи) [11]. Для осуществления подобных сделок требуется проведение оценки недвижимости. Точную оценку могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако иногда бывает полезно провести самостоятельную предварительную оценку недвижимости.

Актуальность курсовой работы связана с тем, что потребность субъектов рынка недвижимости заключается в определении обоснованной цены объектов для заключения договоров купли-продажи, аренды и иных сделок. Кроме того, зачастую необходимо ответить на вопрос: каким образом использовать объект и какова эффективность планируемой сделки.

Цель работы заключается в рассмотрении основных подходов, применяемых в оценке недвижимости и непосредственной оценке торгового и офисного помещений.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. рассмотрение теоретических аспектов в оценке недвижимости;
2. изучение основных подходов, используемых в оценке недвижимости;
3. оценка рыночной стоимости торгового и офисного помещений.

Состав курсовой работы: курсовая работа состоят из введения, двух разделов, заключения, списка использованных источников, приложения А, приложения Б.

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу относятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интеллектуальная собственность и другие нематериальные блага [ст. 128, 1].

Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обязанностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества.

Итак, имущество - материальные объекты и нематериальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с определенными юридическими отношениями (имущественными отношениями, имущественными правами), которые также подлежат оценке.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт своё  начало со времён римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и всё, что неотъемлемо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

В Гражданском Кодексе дается чёткое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе лес, многолетние насаждения, здания, сооружения» [ст. 130, 1].

В соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, включает: земельные участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможнее, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы [2]. Здесь к объектам недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения, кондоминиумы. Таким образом, необходимо различать понятие недвижимости (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

В основе оценки недвижимости применяется ряд принципов, отражающих особенности недвижимости как товара. Основных экономических принципов оценки недвижимого имущества десять [11]:

• принцип наиболее эффективного использования (НЭИ);
• принцип замещения;
• принцип изменений;
• принцип ожидания будущих преимуществ;
• принцип спроса и предложения;
• принцип вклада;
• принцип предельной доходности;
• принцип сбалансированности;
• принцип соответствия;
• принцип конкуренции.

Выбор принципа оценки очень важен для получения объективной и точной стоимости недвижимости.

 

2. Применение трех подходов в оценке недвижимости

Существуют три подхода в оценке недвижимости [11]:

1. сравнительный подход;
2. доходный подход;
3. затратный подход.

Рассмотрим их подробнее.

 

 

1. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами [10].

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным. 

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта [10]. 

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами [11]:

Этап 1: изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно;

Этап 2: собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом;

Этап 3: выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;

Этап 4: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.

В работах Дж. Фридман и Н. Ордуэя выделяется метод общей группировки [13].

В работах А. Г. Грязновой и М. А. Федотовой выделяются следующие методы [10]:

• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

В зависимости от вида приносимого недвижимость дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК) [9].

Валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)).  Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовой доход (ДВД). [8] На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе [13]. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора [11]:

- оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

- подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

- вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

- по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;

- определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)×ВРМср                                         (1)

где Сн – расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВДоц – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВДоц – действительный валовый доход от оцениваемого объекта

ВРМср - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости; 
или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)×(Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn)/n                     (2)

где Ца1 – цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД1 – потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта; 

Цаn – цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВДаn – потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта;

n – количество аналогичных объектов [8].

GRM считается  рыночным методом оценки объекта  приносящей доход собственности, поскольку данный показатель  учитывает продажные цены и  валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов [9].

Общий коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке [13].