Оценка рыночной стоимости торгового помещения

Общие сведения

Площадь земельного участка, га (1,5×Sзастройки) 

1,9 га = 1900 м2

Ставка налога на земельный участок, р./м2

5200 × 0,0145 = 75,4

Общая площадь помещений, м2  

2570

Строительный объем, м3 

12734

Количество этажей   

10

Затратный подход

Затраты на воспроизводство 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р.

1,4 × 33,2 = 46,48

Затраты на воспроизводство объекта в 1969 г., р.  

12734 × 46,48 = 591876

Затраты на воспроизводство в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 

591876 × 1,2 = 710252

Индекс цен на СМР на дату оценки, ед.  

75

Затраты на воспроизводство в ценах на дату оценки, р.  

710252 × 75 = 53268869

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети

53268869 × 0,15 = 7990330

Затраты на воспроизводство с учетом НДС (К=1,18), р. 

(53268869 + 7990330) × 1,18 = 72285855

Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 

555775

электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)

Объем:              30 кВт

30 × 11,34 = 340200

теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.) 

                          0,25 Гкал

0,25 × 862,3 = 215575

Прибыль инвестора, %  

15

Затраты на воспроизводство, р. 

(72285855 + 555775) × 1,18 = 83767874

Физический износ (К=1,25), %, Физ. выражение:

1,25 × 16 = 20

Функциональный износ, %. 

-

Внешний износ, %  

-

Накопленный износ, % 

20

Стоимость улучшений, р. 

83767874 × (1 – 0,2) = 61988227

Стоимость земли, р.

259796197

Стоимость, р.  

61988227 + 259796197 = 87967908

Сравнительный подход

Стоимость, р./м2 

Средняя:   32610

Затраты нулевого периода    

0

Стоимость, р.

32610 × 2570 = 83807700

Доходный подход

Арендная ставка, р./м2 

865

Потенциальный валовой доход (аренднаяставка×12×общую площадь), т. р.

12 × 2570 × 865 = 26676600

Потери, %  

15

Действительный валовой доход (ДВД), т. р.  

0,85 × 26676600 = 22675110

Операционные расходы, т. р. в том числе  

4548245

налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) 

0,022 × 61988227 = 1363741

налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости)

75,4 × 19000 = 1432600

страхование (0,5 % от затрат на воспроизводство) 

0,005 × 83767874 = 418839

управление (2% от ДВД) 

0,02 × 22675110 = 453502

резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 

0,0105 × 83767874 = 879563

тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные  

-

Чистый операционный доход, т. р.  

22675110 – 4531150 = 18126865

Общая ставка капитализации, %  

21

Затраты нулевого периода, р.  

0

Стоимость, т. р.  

18126865 / 0,21 = 86318404

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Кол-во участков с разным износом, шт.

Расчетные удельные веса элементов, %

Физический износ по результатам осмотра, %

Средневзвешенное значение физического износа, %

Фундаменты

4

1

30

1,2

Стены, перегородки

16

1

10

1,6

Покрытие и перекрытия

18

1

10

1,8

Кровля и крыша

6 + 6

1

10

1,2

Полы

7

1

20

1,4

Проемы

10

1

20

2

Отделочные работы

8

1

30

2,4

Сантехн. и электрические устройства

16

1

25

4

Прочие работы

2

1

20

0,4

16

Ценообразующий фактор

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Цена продажи

 за 1м2

36 × 850 = 30600

38 × 880 = 33440

36 × 865 = 31140

39 × 820 = 31980

37 × 840 = 31080

Права собственности

0

0

+8

+5

0

Условия финансирования

0

-5

0

0

-6

Состояние рынка

+10

0

0

+5

+10

Местоположение

0

+15

-5

-15

0

Физические характеристики

-15

-5

0

0

0

Экономические характеристики

0

0

0

0

0

Дополнительные компоненты стоимости

0

0

+8

+5

0

Общая корректировка

-5

+5

+11

0

+4

Скорректированная цена

30600 × 0,95 = 29070

33440 × 1,05 = 35112

31140 × 1,11 = 34565

31980 × 1,00 = 31980

31080 × 1,04 = 32323

Весовые коэффициенты

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Итоговая стоимость

(29070 + 35112 + 34565 + 31980 + 32323) × 0,2 = 32610

Наименование объекта

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Цена продажи, р./кв.м

29070

35112

34565

31980

32323

Годовая арендная ставка, р./кв.м

850 × 12 = 10200

880 × 12 = 10560

865 × 12 = 10380

820 × 12 = 9840

840 × 12 = 10080

Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, %

10

15

10

15

10

Коэффициент операционных расходов, К2, %

25

25

25

25

25

Ставка капитализации СК, %

(10200 × 0,9 × 0,75) / 29070 = 0,237

(10560 × 0,85 × 0,75) / 35112 = 0,192

(10380 × 0,9 × 0,75) / 0,203

(9840 × 0,85 × 0,75) / 31980 = 0,196

(10080 × 0,9 × 0,75) = 0,211

СК средняя, %

(0,237 + 0,192 + 0,203 + 0,196 + 0,211) / 5 = 0,207 = 0,21

Согласование результатов

Подход: 

Стоимость

Весовой коэффициент

затратный, р.:  

87967908

0,33

сравнительный, р.

83807700

0,33

доходный, р. 

86318404

0,33

Итоговая величина рыночной стоимости, р.      (87967908 + 83807700 + 86318404) / 3 = 86031337 ≈ 86000000

Общие сведения

Площадь земельного участка, га (1,5×Sзастройки)                                                                  

2500 м2

Ставка налога на земельный участок, р./м2                                                                               

7450 × 0,0145 = 180,025

Общая площадь помещений, м2                                                                                                  

1500

Строительный объем, м3                                                                                                              

4800

Количество этажей                                                                                                                      

4

Затратный подход

Затраты на воспроизводство 1 м3 в 1969 г. (Сб. 25, табл. 1), р.                                               

33,2 × 1,4 = 46,48

Затраты на воспроизводство объекта в 1969 г., р.  

46,48 × 4800 = 223104

Затраты на воспроизводство в ценах 1984 г. (К=1,20), р. 

223104 × 1,2 = 267725

Индекс цен на СМР на дату оценки, ед.  

75

Затраты на воспроизводство в ценах на дату оценки, р.  

267725 × 75 = 20079375

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети

20079375 × 0,15 = 3011906

Затраты на воспроизводство с учетом НДС (К=1,18), р. 

(20079375 + 3011906) × 1,18 = 27247412

Доп. косвенные издержки, р. в т. ч.: 

555775

электроснабжение (1 кВт - 11,34 т. р.)

Объем:      30 кВт

340200

теплоснабжение (1 Гкал - 862,3 т.р.) 

                 0,25 Гкал

215575

Прибыль инвестора, %  

15

Затраты на воспроизводство, р. 

(27247712 + 555775) × 1,15 = 31974010

Физический износ (К=1,25), %, Физ. выражение:

21 × 1,25 = 26

Функциональный износ, %. 

-

Внешний износ, %  

-

Накопленный износ, % 

26

Стоимость улучшений, р. 

31974010 × (1 – 0,26) = 23660767

Стоимость земли, р.

19438029

Стоимость, р.  

23660767 + 19438029 = 4309876

Сравнительный подход

Стоимость, р./м2 

Средняя:          27403

Затраты нулевого периода  

0

Стоимость, р.

27403 × 1500 = 41104500

Доходный подход

Арендная ставка, р./м2 

700

Потенциальный валовой доход (аренднаяставка×12×общую площадь), т. р.

700 × 12 × 1500 = 12600000

Потери, %  

15

Действительный валовой доход (ДВД), т. р.  

12600000 × 0,85 = 10710000

Операционные расходы, т. р. в том числе  

1500397

налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости) 

23660767 × 0,022 = 520537

налог на земельный участок (1,45% от кадастровой стоимости)

108,025 × 2500 = 270063

страхование (0,5 % от затрат на воспроизводство) 

31974010 × 0,005 = 159870

управление (2% от ДВД) 

10710000 × 0,02 = 214200

резерв на восстановление (1,05% от восст. стоим.) 

31974010 × 0,0105 = 335727

тепло, электро, водоснабжение, сигнализация, коммунальные  

-

Чистый операционный доход, т. р.  

10710000 + 1500397 = 9209603

Общая ставка капитализации, %  

22

Затраты нулевого периода, р.  

0

Стоимость, т. р.  

9209603 / 0,22 = 41861832

Конструктивные элементы

Удельный вес элемента, %

Кол-во участков с разным износом, шт.

Расчетные удельные веса элементов, %

Физический износ по результатам осмотра, %

Средневзвешенное значение физического износа, %

Фундаменты

4

1

30

1,2

Стены, перегородки

16

1

25

4

Покрытие и перекрытия

18

1

15

2,7

Кровля и крыша

12

1

10

1,2

Полы

7

1

20

1,4

Проемы

10

1

20

2

Отделочные работы

8

1

30

2,4

Сантехн. и электрические устройства

16

1

35

5,6

Прочие работы

2

1

20

0,4

21

Ценообразующий фактор

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Цена продажи

 за 1м2

36 × 750 = 27000

38 × 740 = 24090

36 × 780 = 28120

39 × 700 = 27300

37 × 760 = 28120

Права собственности

0

0

0

+5

0

Условия финансирования

0

-3

-5

0

-6

Состояние рынка

+10

0

0

+5

+10

Местоположение

0

+8

+15

-15

0

Физические характеристики

-15

0

-5

0

0

Экономические характеристики

0

0

0

0

0

Дополнительные компоненты стоимости

0

0

0

+5

0

Общая корректировка

-5

+5

+5

0

+4

Скорректированная цена

2700 × 095 = 25650

24090 × 1,05 = 25295

28120 × 1,05 = 29526

27300 × 1,00 = 27300

28120 × 1,04 = 29245

Весовые коэффициенты

0,2

0,2

0,2

0,2

0,2

Итоговая стоимость

(25650 + 25295 + 29526 + 27300 + 29245) × 0,2 = 27403