Оценка рыночной стоимости торгового помещения

ПП – прибыль предпринимателя.

Прямые издержки (direct cost) – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте (например, заработная плата строительных рабочих, прибыль и накладные расходы подрядчика, стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования).

Косвенные издержки (indirect cost) – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства, их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении (например, проценты по кредитам, стоимость инвестиций в землю, все виды страховок, налоговых и обязательных отчислений).

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премий за использование своего капитала инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является основной функцией риска и времени и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости.

Метод количественного обследования. Суть метода заключается в абсолютно точно количественном определении всех позиций, относящихся к строительству строения. Зная количество всех материалов и трудовых затрат, определяют прямые издержки. Зачем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения

СС = С1n × N,                                                   (13)

где СС - стоимость строительства;

С1n - стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

Метод укрупненных элементных показателей стоимости. Данный метод характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10%. Этот метод  формализуется двумя способами: суммирование по видам работ и суммирование по частям зданий.

Определение стоимости суммирования по видам работ выполняется по формуле.

                                          (4)

где И - индекс удорожания стоимости строительства на весь комплекс работ по зданию;

С1i - укрупненный показатель стоимости на виды работ;

Vi - объем вида работ, м3;

n - количество видов работ;

КИ’ - косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат.

Определение стоимости суммирования по частям здания выполняется по формуле:

                           (14)

где C1j - укрупненный показатель стоимости на конструкцию, часть здания, виды работ на все здания, m - количество частей здания. 

Метод единичных расценок. Этот метод заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок или анализ и переработку оценщиком существующих смет на здание. Основой для применения метода являются подробные данные объемов строительно-монтажных работ.

Ресурсный метод представляет собой калькулирование в текущих ценах и тарифах элементов затрат ресурсов, необходимых для реализации проектного решения.  Стоимость строительно-монтажных работ при применении ресурсного метода определяется по формуле

СС = CCсмет + КИ’ + ПП,                                                 (15)

где CCсмет - сметная стоимость строительства в традиционном представлении определяемого изображение.

При этом прямые затраты определяются следующим образом

,          (16)

где С11зп - сметная цена одного человекочаса трудозатрат на строительство;

Tр - время работы персонала;

Сэмм,i - стоимость машино-часа строительной машины;

Тэмм,i - время эксплуатации строительной машины;

n -количество строительных машин, которые участвуют в строительстве;

Смат,j - сметная цена строительного материала;

Vмат,j - сметный объем строительного материала, m - количество типов применяемых строительных материалов.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне. Стоимость строительства определяется из выражения:

СС = И × ССсмет + КИ’ + ПП,                                   (17)

 где И - индекс цен в базисном уровне на весь комплекс работ по зданию;

ССсмет - сметная стоимость в базисном уровне цен;

КИ’ - неучтенные сметой косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя.

Общий индекс на весь комплекс работ по созданию определяется из данных о стоимости строительно-монтажных работ, определенных использование индексов удорожания по элементам затрат

С = Смат × Имат + Сзп × Изп + Сэмм × Иэмм +НР + ПР,                 (18)

 где Смат, Сзп, Сэмм - элементы сметной стоимости в базовом уровн;

ПР - сметная прибыль;

Имат , Изп , Иэмм - индексы цен по элементам затрат.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Это обусловлено следующими причинами:

1. спецификой данного объекта;
2. неразработанностью нормативно-правовой базы;
3. неразвитостью земельного рынка в стране.

Отличие земли от других видов недвижимости [11]:

-    земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

- при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли;

- земля является основным средством производства, сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, а также продуктов питания;

- земля – пространство для социально-экономического развития. Это пространственный базис для размещения различных объектов недвижимости;

- земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экономическую безопасность, поэтому государство регулирует использование земли;

- к стоимости земельного участка не применяются понятие физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок экспозиции земельных участков не ограничен, более того, стоимость земли со временем, как правило, увеличивается.

В зависимости от причин, вызывающих потери стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, внешний или экономический.

Физический износ, или физическое разрушение, вызывает разрушение строительных конструкций и материалов под действием различных факторов.

Износ читается неустранимым, когда затраты на исправление дефектов превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый износ предполагает, что затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Функциональный износ или функциональное устаревание вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости. Причиной может быть недостаток, избыток или несоответствие свойств объекта.

Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов от разборки устаревших элементов плюс стоимость работ по демонтажу и плюс стоимость установки новых элементов.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть, измеряется как чистая потеря дохода, относящиеся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового строительства, относящаяся к рассматриваемым позициям физический износ минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.

Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Существует два метода оценки внешнего износа: капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий, и сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях.

Накопленный износ – это уменьшение стоимости строительства улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих причин [11].

Согласование результатов. Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратных и сравнительным подходами, и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта оценки.

Этот вопрос является достаточно сложным, неоднозначным, самостоятельным предметом исследования, однако, это не означает, что следует игнорировать само существование проблемы согласования оценок.

Признанным способом согласования результатов оценки считается метод средневзвешенной величины результирующей стоимости:

Срез = Сс.п. × К1 + Сз.п. × К2 + Сд.п. × К3,                       (19)

 

где Срез – результирующая стоимость объекта оценки;

Сс.п. – стоимость, полученная сравнительным подходом;

Сз.п. – стоимость, полученная затратным подходом;

Сд.п. – стоимость, полученная доходным подходом;

К1, К2, К3 – соответствующие экспертные коэффициенты:

К1 +  К2 + К3 =1,                                                    (20)

При определении результирующей стоимости по вышеприведенной формуле вопрос сводится к определению весовых коэффициентов. Эта процедура плохо формализуется и, как правило, назначение весовых коэффициентов рекомендуют осуществлять экспертным путем [11].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первом разделе курсовой работы рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимого имущества. Во втором разделе изучены три подхода, применяемые в оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный. В третьем разделе произведена оценка рыночной стоимости торгового и офисного помещений.

В затратном подходе расчеты произведены на основании затрат на воспроизводство, определен физический износ.

В сравнительном подходе расчеты были произведены на основании анализа пяти объектов-аналогов.

В доходном подходе расчеты были произведены на основании ставки капитализации. Ставка капитализации рассчитана методом рыночной экстракции.

По итогам курсовой работы было проведено сопоставление результатов и определена рыночная стоимость торгового и офисного помещений. 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. и доп.).
2. Федеральный закон от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО №1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 г.
4. Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости» от 20 июля 2007 г.
5. Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО №3) «Требования к отчету об оценке» от 20 июля 2007 г.
6. Федеральный стандарт оценки №4 (ФСО №4) «Определение кадастровой стоимости» от 20 октября 2010 г.
7. Федеральный стандарт оценки №7 (ФСО №7) «Определение кадастровой стоимости» от 25 сентября 2014 г.
8. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник – М.: Интерреклама, 2009. – 260 с.
9. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты: Учебн. пособие. – М.: ИНФРА – М, 2007. – 113 с.
10. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2009. – 187 с.
11. Мжелькая, И. В. Оценка недвижимости : учеб. Пособие / И. В. Мжельская, М. Б. Мжельский. – Новосибирск : Изд-во СГУПСа, 2014. – 166с.
12. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. – М.: Москва, 2010. – 68 с.
13. Фридман Джек, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: – М.: ДЕЛО, 2007. – 288 с.
14. КонсультантПлюс. www.consultant.ru.
15. Международный комитет по стандартам оценки. www.ivsc.org.
16. Портал российских оценщиков. www.sroroo.ru