Оценка рыночной стоимости торгового помещения

 

Таблица 4 – Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Наименование объекта	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Объект №4	Объект №5
Цена продажи, р./кв.м	2700	24090	28120	27300	28120
Годовая арендная ставка, р./кв.м	750 × 12 = 9000	740 × 12 = 8760	780 × 12 = 8880	700 × 12 = 8400	760 × 12 = 9120
Коэффициент недоиспользования и неплатежей, К1, %	10	10	15	15	10
Коэффициент операционных расходов, К2, %	25	25	25	25	25
Ставка капитализации СК, %	(900 × 0,9 × 0,75) / 27000 = 0,225	(8760 × 0,9 × 0,75) / 24090 = 0,245	(8880 × 0,85 × 0,75) / 28120 = 0,201	(8400 × 0,85 × 0,75) / 27300 = 0,196	(9120 × 0,9 × 0,75) / 28120 = 0,219
СК средняя, %	(0,225 + 0,245 + 0,201 + 0,196 + 0,219) / 5 = 0,217 = 0,22

 

СК = Арендная ставка×12×(1 – К1)×(1 – К2)/С

Расчет стоимости земельного участка

1) Сзем.у.= ЧОДзем.у./СК зем.у.,

2) ЧОДзем.у.= ЧОДобщ. – ЧОДздан.  ЧОДобщ. – из доходного подхода;

3) ЧОДздан.=Сздан. *СКздан., где Сздан. – с учетом износа физического;

4) СКзем.= СКобщ. – 1/ Тост.; (из расчета нормы возврата капитала по методу Ринга)

5) Тост.=(100 –1,25 Ифиз.)/jнорм. (для зданий 1 группы капитальности Тнорм.=100 лет, jнорм.=1%)

1. Тост. = (100 – 1,25 × 21) / 1 = 74

2. СКзем. = 0,22 – 1/74 = 0,206

3. ЧОДздан. = 23660767 × 0,22 = 5205369

4. ЧОДзем.у. = 9209603 – 5205369 = 4004234

5. Сзум.у. 4004234 / 0,206 = 19438029

 

Таблица 5 – Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Согласование результатов
Подход:	Стоимость	Весовой коэффициент
затратный, р.:	43098796	0,33
сравнительный, р.	41104500	0,33
доходный, р.	41861832	0,33
Итоговая величина рыночной стоимости, р. (43098796 + 41104500 + 418618300) / 3 = 42021709 ≈ 42000000

 

 

 

Рыночная стоимость объекта составила на ___01.11_____2015 г. _42000000 рублей______

сорок два миллиона рублей                 _____________________________________________

(прописью)

 

Отчет составил: __________Залескова Д. К.________________________________________

(фамилия, инициалы, подпись)